13/01/2025, 13:56 0

Tìm hiểu nguyên nhân nguồn cung bất động sản không tăng

Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi sự điều chỉnh của nhiều bộ luật khác nhau, bao gồm các lĩnh vực như Đầu tư, Quy hoạch đô thị, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản, Quản lý tài sản công, và Tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, các luật này vẫn thiếu sự thống nhất và đồng bộ, thậm chí có sự chồng chéo, dẫn đến tình trạng xung đột trong quá trình áp dụng các quy định pháp luật. Điều này gây ra không ít khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước.

Nguồn cung toàn phân khúc căn hộ cao cấp

Ngày 13/1, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong năm 2024, thành phố đã hoàn thành một số chỉ tiêu quan trọng, trong đó có việc xây dựng mới 9,2 triệu m² sàn nhà ở, vượt 115% so với chỉ tiêu 8 triệu m². Tuy nhiên, tính từ năm 2021 đến nay, tổng diện tích xây dựng mới đạt khoảng 28,93 triệu m², chỉ đạt 72,3% mục tiêu đề ra cho giai đoạn 2021 - 2025. Diện tích nhà ở bình quân hiện nay là 22,6 m²/người.

Các tỉnh thành đồng loạt lên kế hoạch xây dự án nhà ở xã hội — Dự án NOXH đang triển khai tại TP.HCM

Về phát triển nhà ở xã hội, TP.HCM đã hoàn thành 5/15 dự án nhà ở xã hội trong năm 2024, cung cấp 2.377 căn trên tổng số 12.000 căn dự kiến. Một dự án nhà lưu trú công nhân cũng đã hoàn thành một phần, cung cấp 368 căn trên tổng số 12.000 căn. Bên cạnh đó, có 4 dự án đang thi công với quy mô 2.874 căn (gồm 3 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân), và 6 dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 6.054 căn (5 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân).

Trong số các dự án này, 3 dự án nhà ở xã hội sẽ được triển khai bằng vốn đầu tư công, với quy mô 3.630 căn, bao gồm dự án tại phường Hiệp Thành (quận 12) quy mô 2.240 căn, tại phường Tân Thới Nhất (quận 12) quy mô 540 căn, và tại số 4 Phan Chu Trinh (quận Bình Thạnh) quy mô 850 căn. Đồng thời, 3 dự án khác, với tổng quy mô 2.424 căn, sẽ được thực hiện bằng vốn doanh nghiệp (2 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân).

Về thị trường bất động sản, trong 11 tháng đầu năm 2024, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn đối với 4 dự án, cung cấp 1.611 căn, toàn bộ đều thuộc phân khúc căn hộ cao cấp.

Chính sách chồng chéo

Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, hiện nay Sở đang tiến hành rà soát và tổng hợp báo cáo từ các chủ đầu tư về tình hình thực hiện nghĩa vụ dành 20% diện tích đất ở trong các dự án nhà ở thương mại và dự án phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất trên 10 ha, nhằm xây dựng nhà ở xã hội. Sở cũng báo cáo và kiến nghị UBND TP.HCM giải quyết các khó khăn, vướng mắc của các dự án trong các cuộc họp chuyên đề về nhà ở xã hội, với mục tiêu đảm bảo thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và thúc đẩy triển khai thi công các dự án.

Tuy nhiên, chương trình phát triển nhà ở tại TP.HCM vẫn gặp phải một số hạn chế. Lĩnh vực nhà ở chịu sự điều chỉnh của nhiều bộ luật khác nhau, bao gồm Đầu tư, Quy hoạch đô thị, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản, Quản lý tài sản công và Tổ chức tín dụng. Các bộ luật này chưa được đồng bộ, thậm chí có sự chồng chéo, dẫn đến xung đột khi áp dụng các quy định pháp lý, gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước.

Bên cạnh đó, công tác xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính phát sinh trong quá trình đầu tư của doanh nghiệp vẫn còn nhiều vướng mắc, chưa được tháo gỡ kịp thời. Điều này dẫn đến việc các chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục tiếp theo, chẳng hạn như huy động vốn cho các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho người dân sau khi công trình hoàn thành.

Một số quy định pháp lý hiện hành cũng chưa rõ ràng, gây khó khăn trong quá trình thực hiện, chẳng hạn như các quy định về thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài và thủ tục môi trường trong hồ sơ thẩm định thiết kế xây dựng triển khai.

Nhà đầu tư nên đổ tiền vào lĩnh vực nào khi giá vàng và bất động sản đều tăng?

Để khắc phục những khó khăn này, Sở Xây dựng đã kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc hoàn tất việc đánh giá và thống nhất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, đồng thời điều chỉnh đồ án quy hoạch phân khu đối với 88 dự án nhà ở xã hội và 94 dự án nhà ở thương mại, cập nhật vào danh mục Kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 - 2025. Sở Xây dựng cũng đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các sở ngành liên quan, bao gồm Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Quy hoạch Kiến trúc, và Sở Tài nguyên và Môi trường, tập trung giải quyết các thủ tục hành chính như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và xác định nghĩa vụ tài chính.

Theo đại diện Sở Xây dựng TP.HCM, đây là 4 thủ tục quan trọng trong quy trình thực hiện dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, hiện đang gặp phải nhiều vướng mắc, dẫn đến việc giảm nguồn cung cho thị trường bất động sản trong thời gian qua.