07/01/2025, 08:54 0

Khó kiểm soát tình trạng tăng giá trên thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản hiện đang trải qua giai đoạn biến động mạnh tại nhiều khu vực, với giá cả leo thang khó kiểm soát. Dù vậy, thực tế cho thấy thị trường chưa thực sự sôi động mà lại xuất hiện dấu hiệu của các giao dịch ảo.

Bất động sản tăng giá bất thường

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) đã ghi nhận những dấu hiệu phục hồi tích cực, nhưng sự phân hóa nguồn cung diễn ra rõ rệt giữa các khu vực và doanh nghiệp (DN). Theo báo cáo từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong năm 2024, nguồn cung nhà ở có sự chênh lệch đáng kể giữa các vùng miền. Trong tổng số 81.000 sản phẩm chào bán, khu vực miền Bắc chiếm 62,1%, miền Nam 24,2%, và miền Trung chỉ 13,5%.

Biệt thự nghỉ dưỡng, condotel tiếp tục "ế" khách — Thị trường BĐS Đà Nẵng

Đáng chú ý, 62% nguồn cung nhà ở mới đến từ các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài như Capitalland, Masterise, MIK, Sungroup… Phần còn lại là do các DN vừa và nhỏ cung ứng, tập trung vào phân khúc nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp tại vùng ven đô thị. Tuy nhiên, nhóm DN này phải đối mặt với nhiều khó khăn như hạn chế về nguồn vốn và khó khăn trong tiếp cận tín dụng.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết các chủ đầu tư lớn sở hữu tiềm lực tài chính mạnh mẽ và đang tích cực mở rộng quỹ đất tại các khu vực tiềm năng. Điều này giúp họ có lợi thế triển khai các dự án quy mô lớn, đặc biệt những dự án nằm trong diện được Nhà nước thu hồi đất. Ngược lại, các DN nhỏ chỉ có thể thực hiện các dự án quy mô nhỏ, thường gặp khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định rằng giá nhà ở trong năm 2024 có thể tiếp tục tăng khó kiểm soát. Thị trường căn hộ tại Hà Nội dẫn đầu tốc độ tăng giá, theo sau là Đà Nẵng, với mức tăng trung bình lần lượt là 72,4%, 49,9%, và 34,3% so với kỳ gốc tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh. Đặc biệt, nhiều kỷ lục đấu giá đất đã được xác lập, chẳng hạn mức giá trên 30 tỷ đồng/m² tại huyện Sóc Sơn, Hà Nội, nhưng đa phần người đấu giá cao lại bỏ cọc sau đó.

Ông cũng nhấn mạnh rằng việc tăng giá nhà ở hay đặt cọc cao phản ánh sự thiếu hụt nguồn cung và kỳ vọng vào sự gia tăng giá trị bất động sản khi đô thị hóa và hạ tầng phát triển. Tuy nhiên, điều này cũng cho thấy tâm lý đầu cơ, cùng với những quy định xử phạt chưa đủ sức răn đe. Tình trạng bỏ cọc không chỉ gây thiệt hại cho các phiên đấu giá mà còn thiết lập mặt bằng giá cao, ảnh hưởng tiêu cực đến cung - cầu và an sinh xã hội, khiến người dân thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở trong tương lai.

Muốn giải quyết cần can thiệp mạnh mẽ

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, ở nhiều quốc gia, giá nhà trung bình cho người lao động không vượt quá 30 năm thu nhập của họ. Tuy nhiên, tại Việt Nam, giá nhà hiện đã chạm mức tương đương 60 năm thu nhập trung bình, một nghịch lý đáng lo ngại. Ông cho rằng, việc giá nhà tăng "phi mã" trong thời gian qua là đáng buồn và khó chấp nhận.

Ông Nghĩa cũng nhấn mạnh rằng, nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng hàng năm tăng từ 13–15%, dẫn đến lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản (BĐS) rất lớn. Mặc dù việc cải thiện nguồn cung có thể làm chậm lại tốc độ tăng giá, nhưng việc giảm giá nhà trong thời điểm hiện tại là một thách thức. Tuy vậy, nếu Chính phủ có những hành động mạnh mẽ và quyết liệt trong "kỷ nguyên mới," việc kéo giá nhà xuống để đáp ứng nhu cầu chỗ ở của đa số người dân vẫn có thể đạt được những bước tiến tích cực.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng, nhận định thị trường BĐS Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi và còn nhiều tiềm năng phát triển do nhu cầu rất lớn. Tuy nhiên, những hạn chế và khó khăn trong thời gian qua vẫn chưa được giải quyết triệt để. Dù lãi suất đã giảm xuống mức thấp, giá nhà vẫn ở ngưỡng cao, trong khi thu nhập thực tế của người dân còn thấp. Điều này khiến nhiều người ngần ngại vay vốn để mua nhà, dù các chủ đầu tư đã tung ra nhiều chính sách kích cầu và ưu đãi.

Cần đáp ứng những tiêu chí nào mới xây dựng được thị trường địa ốc minh bạch?

TS Cấn Văn Lực cho rằng lực cầu lớn trên thị trường hiện nay bị kìm hãm bởi giá nhà quá cao. Người dân có xu hướng trì hoãn việc mua nhà, chờ đợi các động thái hỗ trợ từ Nhà nước để thị trường có sản phẩm với giá cả hợp lý hơn. Ông khuyến nghị Nhà nước cần quyết liệt hơn trong việc cải thiện môi trường kinh doanh, tháo gỡ các vướng mắc về vốn và đất đai, đồng thời hệ thống ngân hàng cần đẩy nhanh cơ cấu lại vốn. Doanh nghiệp cũng cần tái cấu trúc mạnh mẽ và mở rộng các kênh huy động vốn để hướng đến giảm giá sản phẩm thay vì tập trung tăng giá như hiện nay.

Đặc biệt, TS Lực kiến nghị Chính phủ sớm triển khai gói tín dụng ưu đãi 100.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội theo đề xuất của Bộ Xây dựng. Ông nhấn mạnh, để giá BĐS trở nên phù hợp hơn với đại đa số người dân, Nhà nước cần có sự can thiệp mạnh mẽ về giá. Ví dụ, nếu giá nhà tăng vượt 20% theo quý, cần có chỉ đạo để đảm bảo mức giá ổn định và hợp lý.