07/01/2025, 14:18 0

Ba trợ lực của thị trường bất động sản khi bước vào chu kỳ mới

Một chu kỳ mới của thị trường bất động sản nhà ở đang hình thành, với ba động lực chính dự kiến thúc đẩy sự phát triển: lãi suất hạ xuống mức thấp sau thời gian dài duy trì ở mức cao, cơ sở hạ tầng đô thị được nâng cấp đáng kể, và việc thực thi các quy định sửa đổi liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Sau khủng hoảng giai đoạn 2010–2012, thị trường bất động sản nhà ở đã bước vào chu kỳ phát triển mới từ năm 2013 đến 2016 nhờ ba động lực chính: lãi suất, hạ tầng và khung pháp lý.

Giai đoạn 2013–2016: Những nền tảng phát triển

Năm 2013, Ngân hàng Nhà nước lần đầu giảm trần lãi suất kể từ năm 2012. Đây cũng là năm Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, cùng với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở với lãi suất 6%. Hạ tầng giao thông ghi nhận sự cải thiện rõ rệt với ba tuyến cao tốc mới gồm Pháp Vân - Cầu Giẽ (2013), Hà Nội - Hải Phòng (2015), và một phần cao tốc Long Thành - Dầu Giây.

Giá bất động sản tăng có liên quan đến các chính sách mới được ban hành?

Những yếu tố này đã giúp thị trường bất động sản nhà ở dần khởi sắc từ quý I/2013. Đến quý II/2014, dòng tiền, chính sách tiền tệ và khung pháp lý ngày càng ổn định. Từ quý III/2014 đến quý II/2015, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi nguồn cung và tăng trưởng giá, song hành với sự phát triển kinh tế. Từ quý III/2015 đến quý II/2016, thị trường tiếp tục tăng trưởng mạnh với thanh khoản và giá cả tăng, đồng thời nguồn cung nhà ở trở nên đa dạng hơn.

Chu kỳ mới từ năm 2025: Ba động lực chính

Bước sang năm 2024, với ba luật lớn và nhiều chính sách mới chính thức có hiệu lực, thị trường bất động sản nhà ở đang bước vào chu kỳ phát triển mới từ năm 2025, dựa trên ba động lực chính:

Lãi suất thấp

Từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất điều hành bốn lần, đưa lãi suất tái cấp vốn xuống 4,5%, thấp hơn cả mức trong giai đoạn COVID-19 năm 2020. Lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện dao động từ 6,7–9,1%, giảm đáng kể so với mức 9,3–11,4% giữa năm 2023.

Mặc dù lãi suất tiền gửi có xu hướng tăng nhẹ để thu hút thanh khoản, điều này được dự báo chỉ gây áp lực nhỏ lên lãi suất cho vay. Theo Chứng khoán MB (MBS), ngay cả khi lãi suất tăng trong ngắn hạn, thị trường bất động sản nhà ở vẫn không bị ảnh hưởng tiêu cực đáng kể. Lãi suất cho vay ổn định sẽ tiếp tục khuyến khích dòng vốn đổ vào bất động sản, đặc biệt khi nhà đầu tư muốn tận dụng chi phí vay vốn thuận lợi để đầu tư.

Hạ tầng cải thiện

Việc nâng cấp cơ sở hạ tầng sẽ giúp giảm tải cho nội đô và tăng cường kết nối giữa các khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố.

Tại Hà Nội, giai đoạn 2021–2025, tổng mức đầu tư công dự kiến đạt 340.153 tỷ đồng, tăng 36% so với giai đoạn trước. Nguồn vốn này chủ yếu dành cho các dự án giao thông lớn như Vành đai 4, Vành đai 3,5, nhằm cải thiện kết nối giữa trung tâm và các khu vực ngoại thành.

Ở TP.HCM, 59 dự án giao thông với tổng ngân sách 231.000 tỷ đồng (tương đương 9,4 tỷ USD) sẽ được triển khai để giảm tải cho nội thành. Các dự án trọng điểm như Sân bay Long Thành và Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu cũng sẽ thúc đẩy phát triển bất động sản tại các tỉnh lân cận như Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương và Bình Phước.

Khung pháp lý mới

Các luật sửa đổi liên quan đến bất động sản kỳ vọng sẽ tháo gỡ những nút thắt về nguồn cung, định giá đất, và đấu giá đất. Tuy nhiên, các thay đổi trong khung pháp lý cũng đi kèm với chi phí gia tăng trong toàn bộ quá trình phát triển bất động sản, đòi hỏi các doanh nghiệp thích nghi để cân bằng lợi ích.

Với ba động lực trên, thị trường bất động sản nhà ở từ năm 2025 được dự báo sẽ tiếp tục phát triển, tạo nền tảng vững chắc cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp.