06/01/2025, 14:15 0

Lướt sóng chung cư ngắn hạn dễ gây ra rủi ro

Trong năm 2024, nhu cầu đầu tư bất động sản dự kiến phục hồi khoảng 40%, nhưng tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trước tình trạng giá chung cư tăng mạnh. Tuy vậy, vẫn có không ít nhà đầu tư giữ tâm lý đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn trên thị trường chung cư, bất chấp những rủi ro khi giá đã đạt mức cao kỷ lục.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhu cầu mua nhà để ở thực đang tăng cao, phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản trong nước. Tuy nhiên, một bộ phận không nhỏ nhu cầu này chưa được đáp ứng đầy đủ, chủ yếu do những hạn chế về khả năng tài chính của người dân. Phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền hiện đang chiếm lĩnh nhu cầu thực tế của thị trường, trong khi nhu cầu nhà ở cao cấp và hạng sang cũng không ngừng gia tăng nhờ vào sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu.

Thị trường bất động sản năm 2024: Sự phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ

Năm 2024 đánh dấu sự phục hồi đáng kể của thị trường bất động sản, với nhu cầu đầu tư dự kiến tăng khoảng 40% so với năm trước. Cùng với đó, nguồn cung bất động sản được cải thiện rõ rệt cả về số lượng lẫn chất lượng, góp phần duy trì sự ổn định của lượng giao dịch. Động lực cho sự tăng trưởng này đến từ quá trình đô thị hóa, sự phát triển kinh tế bền vững, và đặc biệt là hành lang pháp lý ngày càng được hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho cả người mua và nhà đầu tư.

Theo thống kê từ VARS, tổng số giao dịch bất động sản thành công trong năm 2024 vượt mốc 47.000, tương đương với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 72%. Đáng chú ý, lượng giao dịch này gấp gần 3 lần so với năm 2023. Riêng trong quý IV/2024, thị trường ghi nhận hơn 20.000 giao dịch, tăng gần 4 lần so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn đầu thị trường, chiếm 75% tổng số giao dịch, trong đó hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp đến từ nhu cầu đầu tư. Xu hướng lướt sóng căn hộ ngắn hạn cũng gia tăng mạnh, đặc biệt trong giai đoạn cuối năm, khi một số nhà đầu tư chịu áp lực tài chính buộc phải bán cắt lỗ.

Phân khúc nhà thấp tầng và đất nền: Điểm sáng của thị trường

Phân khúc nhà thấp tầng ghi nhận sự cải thiện tích cực với tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới đạt gần 65%, tương đương khoảng 9.000 giao dịch. Các giao dịch chuyển nhượng tập trung chủ yếu tại các dự án đại đô thị đã hoàn thiện hạ tầng và tiện ích đồng bộ, thu hút lượng lớn người mua nhờ tính thanh khoản cao và tiềm năng khai thác vượt trội.

Đối với đất nền, thị trường thứ cấp vẫn là kênh giao dịch chủ yếu, khi các quy định pháp lý mới buộc chủ đầu tư phải xây nhà trước khi bán. Những mảnh đất lớn chưa đủ điều kiện pháp lý thường bị cắt lỗ, trong khi các mảnh đất đã tách thửa và có pháp lý đầy đủ lại trở thành mục tiêu săn lùng của nhà đầu tư. Điều này phản ánh xu hướng chuyển dịch dòng tiền từ các tài sản rủi ro sang những tài sản có tính pháp lý rõ ràng và tiềm năng sinh lời ổn định.

Liệu có ngăn được tình trạng thổi giá bất động sản ở Hà Nội và TP.HCM? — Thị trường BĐS TP.HCM

Xu hướng tái cấu trúc danh mục đầu tư

Năm 2024 cũng chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ của các giao dịch thứ cấp, khi nhiều nhà đầu tư quyết định cắt lỗ các tài sản không tạo ra dòng tiền hoặc có tiềm năng tăng giá thấp, như đất nền xa trung tâm hay các dự án chưa hoàn thiện. Thay vào đó, họ tái cơ cấu danh mục đầu tư, chuyển hướng sang các tài sản có khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê để tạo dòng tiền ổn định. Các sản phẩm có pháp lý đảm bảo và giá dưới 4 tỷ đồng tại các thành phố lớn trở thành tâm điểm thanh khoản, nhờ vào sự hấp dẫn của mức giá hợp lý trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp có giá cao.

Đề xuất đánh thuế chống đầu cơ bất động sản

Cuối tháng 12/2024, Bộ Tài chính đã đề xuất áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian sở hữu. Theo Bộ Tài chính, nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng các biện pháp thuế để hạn chế hành vi đầu cơ và làm giảm sức hút của hoạt động này. Các chính sách này bao gồm việc đánh thuế thu nhập cá nhân dựa trên lợi nhuận từ giao dịch bất động sản, với thuế suất tăng dần nếu thời gian mua và bán diễn ra nhanh chóng.

Việc áp dụng thuế theo thời gian sở hữu tại Việt Nam được kỳ vọng không chỉ giúp hạn chế đầu cơ và nguy cơ bong bóng bất động sản, mà còn thúc đẩy việc sử dụng nhà đất một cách hiệu quả. Đồng thời, chính sách này sẽ góp phần thể chế hóa các chủ trương, định hướng của Đảng và Nhà nước, khuyến khích phát triển bền vững và tạo lập một thị trường bất động sản lành mạnh hơn.

Năm 2024 là giai đoạn chuyển mình quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam, với sự phục hồi mạnh mẽ của cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư. Các chính sách pháp lý và xu hướng tái cấu trúc danh mục đầu tư đang góp phần định hình một thị trường minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn. Trong bối cảnh đó, việc cân nhắc áp dụng các chính sách thuế hợp lý sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm soát đầu cơ và đảm bảo sự phát triển ổn định cho thị trường bất động sản trong tương lai.