25/12/2024, 09:12 0

Giá nhà TP.HCM cao ngất, người dân chỉ đủ tiền mua nửa căn nhà

Trong bối cảnh giá đất nền, căn hộ và nhà riêng đều tăng cao, người dân TP.HCM đối mặt với khó khăn khi khả năng chi trả chỉ đạt khoảng 49-68% giá trị trung bình của một bất động sản.

Giá nhà vượt xa khả năng khi trả

Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM vừa trình báo cáo điều tra nhu cầu nhà ở đến năm 2030 lên UBND TP. Báo cáo tập trung phân tích chi tiết nhu cầu và khả năng tài chính của người dân đối với ba loại hình bất động sản chính: căn hộ chung cư, nhà riêng lẻ và đất nền.

TP.HCM: Khởi sắc về cả mua bán và cho thuê nhà đất — Thị trường BĐS TP.HCM

Theo báo cáo, phần lớn người dân TP.HCM quan tâm đến căn hộ 1 phòng ngủ, trong khi số ít lựa chọn căn hộ 2 phòng ngủ. Nhu cầu chủ yếu tập trung vào các khu dân cư hiện hữu tại nội thành, nơi có hạ tầng và cộng đồng đã phát triển, thay vì các khu vực mới. Tuy nhiên, với diện tích mong muốn khoảng 66 m² và mức giá từ 2,3 tỷ đến 8 tỷ đồng, khả năng chi trả của người dân chỉ đạt khoảng 53% giá trị căn hộ.

Đối với nhà riêng lẻ, đa số hộ gia đình mong muốn sở hữu từ 1 đến 3 căn, với diện tích trung bình 66 m² và cao 1-2 tầng. Giá trị nhà trung bình mà họ có thể chi trả dao động từ 2,76 tỷ đến tối đa 15 tỷ đồng. Tuy nhiên, với mức giá này, các căn nhà riêng chủ yếu nằm ở khu vực vùng ven, khiến việc sở hữu nhà trong nội thành trở nên khó khăn hơn. Khả năng chi trả cho nhóm này chỉ đạt khoảng 49% giá trị tài sản.

Với đất nền, phần lớn người dân dự tính mua 1 thửa, trong đó hơn 80% ưu tiên đất nền nội thành, còn lại tìm kiếm ở các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu hoặc quê nhà. Giá đất nền trung bình mà các hộ gia đình nhắm đến là 1,74 tỷ đồng, trong khoảng từ 1 tỷ đến 10 tỷ đồng. Khả năng chi trả ở phân khúc này cao hơn, đạt trung bình 68% giá trị đất nền.

Nguồn tài chính chủ yếu của người dân đến từ vốn tự có, vay ngân hàng (chiếm khoảng 50% giá trị tài sản) và hỗ trợ từ người thân.

Thực tế, tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam gần đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định rằng việc mua nhà luôn là thách thức lớn đối với người Việt Nam khi so sánh mức lương trung bình và giá nhà qua các thời kỳ. Ông cho biết, với mức giá bất động sản và lương hiện tại, thế hệ 9x cần khoảng 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, giả định lãi suất huy động là 4,5%/năm.

Cần nguồn cung để đáp ứng nhu cầu

Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM dự báo thành phố cần bổ sung hơn nửa triệu căn nhà ở vào năm 2030 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng. Cụ thể, nhà ở riêng lẻ cần thêm khoảng 456.770 căn, tương đương gần 40 triệu m² sàn, và căn hộ chung cư cần khoảng 59.016 căn, tương đương 3,7 triệu m² sàn.

Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản tại TP.HCM vẫn đang thiếu hụt nghiêm trọng. Theo Sở Xây dựng, trong 11 tháng đầu năm chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại được triển khai với tổng số 31.167 căn, chỉ bằng 1/3 so với cùng kỳ các năm trước. Trong đó, chỉ 4 dự án với 1.611 căn hộ đủ điều kiện mở bán, với giá bình quân lên tới 9,4 tỷ đồng/căn.

Báo cáo từ Avison Young cũng chỉ ra rằng phân khúc căn hộ tầm trung tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, khi mức giá phổ thông dưới 38 triệu đồng/m² gần như không còn. Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, giá bất động sản tăng liên tục đã đẩy thị trường xa rời nhu cầu thực tế và khả năng tài chính của đa số người mua, đồng thời làm tăng rủi ro thanh khoản và khoảng cách giữa nguồn cung và nhu cầu.

Nhà ở xã hội Hà Nội: Bổ sung 30,000 căn mới, liệu giá nhà có giảm?

Phát triển nhà ở giá bình dân cũng gặp nhiều khó khăn do chính sách và vốn tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội (NOXH) chưa đủ hấp dẫn, cùng với thủ tục đầu tư và giao dịch phức tạp. Tuy nhiên, ông David Jackson nhận định rằng cơ hội cải thiện vẫn có, nếu tập trung vào các dự án nhà ở vừa túi tiền tại khu vực ngoại ô, nơi có quỹ đất dồi dào và chi phí đầu tư thấp hơn. Một số dự án giá bình dân đã được triển khai tại huyện Bình Chánh (TP.HCM), Bình Dương và Đồng Nai vào cuối năm 2024.

Ngoài ra, TP.HCM đang lên kế hoạch phát triển 11 khu đô thị TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) và đấu giá 22 khu đất gần các nhà ga metro, nhằm tăng quỹ đất phát triển nhà ở. Các chuyên gia tại Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đề xuất tiếp tục áp dụng chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay, đồng thời cải thiện hạ tầng giao thông để thúc đẩy mô hình TOD.

VARS cho rằng nếu các khu dân cư, thương mại và dịch vụ được phát triển quanh các trục giao thông công cộng như metro, tàu điện và xe buýt nhanh, chất lượng kết nối sẽ được nâng cao, giúp người dân dễ dàng di chuyển từ vùng ven vào trung tâm. Điều này sẽ khuyến khích người mua nhà chấp nhận các dự án vùng ven với mức giá hợp lý hơn. Khi nguồn cung đáp ứng được nhu cầu, giá bất động sản sẽ dần điều chỉnh về mức cân bằng giữa cung và cầu.