23/12/2024, 10:08 0

TP.HCM tồn kho 5.400 bất động sản vì vướng pháp lý

Tồn kho bất động sản là yếu tố chủ yếu đẩy giá nhà tăng không ngừng, vượt quá khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thấp.

Cung - cầu bị mất cân đối

TP.HCM hiện có hơn 54.000 bất động sản tồn kho tại 86 dự án nhà ở thương mại, chủ yếu bị đình trệ do vướng mắc pháp lý kéo dài. Tình trạng này không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai mà còn dẫn đến mất cân đối cung - cầu, khiến giá nhà liên tục tăng cao, vượt ngoài khả năng chi trả của người dân.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2015 đến 2023, thành phố đã phê duyệt đầu tư cho 138 dự án nhà ở thương mại, nhưng chỉ có 52 dự án được triển khai, cung cấp 35.556 căn hộ và 6.081 nhà thấp tầng. Trong khi đó, 86 dự án còn lại rơi vào tình trạng tồn kho, bao gồm:

30 dự án ngừng thi công, với 21.676 căn nhà trên diện tích hơn 210 ha.

56 dự án chưa khởi công, chiếm 754 ha đất và tương ứng với 32.375 căn.

Giá bất động sản tăng có liên quan đến các chính sách mới được ban hành?

Tổng cộng, hơn 54.000 sản phẩm bất động sản tồn kho, gồm 46.986 căn hộ và 7.065 nhà thấp tầng, nằm rải rác tại nhiều quận, huyện. Một số dự án lớn như Khu dân cư Tân Tạo - Khu A tại quận Bình Tân, với diện tích hơn 330 ha, vẫn đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng sự chậm trễ trong xử lý tồn kho không chỉ gây lãng phí đất đai mà còn làm mất cân đối thị trường, với tình trạng thừa nhà cao cấp nhưng thiếu nhà bình dân. Đây chính là yếu tố then chốt khiến giá nhà tăng liên tục trong những năm qua, gây áp lực lên người có thu nhập trung bình và thấp.

Chờ đợi Luật mới được thi hành

Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tồn kho bất động sản tại TP.HCM là các vướng mắc pháp lý liên quan đến Luật Đất đai và các quy định khác về bất động sản. Mặc dù các luật này đã được sửa đổi vào năm 2024, việc áp dụng các quy định mới vẫn cần thời gian để triển khai hiệu quả trong thực tế.

Ngoài ra, quy trình đầu tư xây dựng các dự án còn gặp nhiều khó khăn do phải trải qua quá trình xét duyệt phức tạp. Hiện tại, nhiều dự án bất động sản lớn tại TP.HCM vẫn đang bị kiểm tra, thanh tra hoặc chưa được cấp phép đầy đủ để triển khai. Trong hai năm qua, 64 dự án bất động sản của 57 doanh nghiệp tại TP.HCM gặp trở ngại pháp lý kéo dài. Đến tháng 7/2023, chỉ 9 dự án được giải quyết, trong khi số còn lại vẫn đang chờ xem xét.

Thêm vào đó, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp lớn cũng gây khó khăn cho các công ty bất động sản trong việc triển khai và hoàn thiện dự án. Dự kiến, ngành bất động sản phải đối mặt với khoản đáo hạn trái phiếu khoảng 180.000 tỷ đồng vào năm 2025, tạo thêm gánh nặng tài chính đáng kể cho các doanh nghiệp.

Ban hành nghị định hướng dẫn

Để giải quyết tình trạng tồn kho bất động sản tại TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất một số giải pháp trọng tâm như sau:

Ban hành nghị định hướng dẫn: Chính phủ cần khẩn trương triển khai Nghị quyết 171/2024/QH15 về dự án nhà ở thương mại, dự kiến áp dụng từ ngày 1/4/2025, nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý đang cản trở tiến độ các dự án.

Điểm đảo chiều của thị trường bất động sản: Sự trở lại của các sản phẩm thực

Giải quyết từng dự án cụ thể: Cần ban hành các quy định chi tiết và thực thi hiệu quả để xử lý dứt điểm những dự án bất động sản bị đình trệ, đặc biệt tại các địa phương như TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa.

Xây dựng bảng giá đất hợp lý: Bộ Tài nguyên và Môi trường cần chỉ đạo việc xây dựng bảng giá đất sát với thực tế từng địa phương, áp dụng từ năm 2026, để giải quyết các bất cập trong định giá đất và giao dịch bất động sản.

Cải cách thủ tục hành chính: Sửa đổi những quy định chưa phù hợp, đơn giản hóa thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian xét duyệt và thúc đẩy triển khai dự án nhanh chóng.

Bên cạnh đó, HoREA cũng khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản hành động theo tinh thần thượng tôn pháp luật, tập trung tái cơ cấu sản phẩm để đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của thị trường. Đặc biệt, doanh nghiệp cần tích cực tham gia chương trình phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, góp phần giảm áp lực tồn kho và điều chỉnh giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân.