Không tìm thấy căn hộ dưới 40 triệu/m2 ở TP.HCM

Các dự án mới ngày càng tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhiều dự án được tái khởi động cũng theo xu hướng tăng giá, góp phần đẩy giá trung bình của căn hộ mới tại TP.HCM lên mức cao hơn.

Giá nhà ở đã tăng trưởng bình quân hai chữ số mỗi năm trong suốt thập kỷ qua.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà ở đã tăng trung bình hai chữ số mỗi năm trong suốt thập kỷ qua. Đặc biệt, từ năm 2018 đến nay, các chính sách kiểm soát nguồn vốn và thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung nhà ở giảm mạnh, trong khi nhu cầu tiếp tục tăng cao.

Hệ quả là giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và các vùng kinh tế trọng điểm, tăng vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân, khiến việc sở hữu nhà ở trở nên ngày càng khó khăn.

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản 2024 của Avison Young, tại TP.HCM, phần lớn các dự án mới thuộc phân khúc cao cấp với giá bán từ 72-142 triệu đồng/m². Ngay cả các dự án tái khởi động cũng công bố mức giá cao hơn trước đây. Phân khúc tầm trung tiếp tục khan hiếm tại TP.HCM và Hà Nội, trong khi mức giá phổ thông dưới 38 triệu đồng/m² gần như biến mất.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định rằng việc giá bán liên tục tăng đã đẩy thị trường nhà ở rời xa giá trị thực, làm gia tăng rủi ro thanh khoản và khiến khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường với nhu cầu và khả năng chi trả của số đông người mua ngày càng lớn.

Tương tự, VARS cũng cho rằng với nhóm lao động thu nhập thấp như công nhân, giáo viên hay nhân viên văn phòng mới đi làm, việc tiết kiệm để sở hữu một căn nhà tại khu vực đô thị đã trở thành mục tiêu xa vời. "Với mặt bằng giá bất động sản hiện nay, ngay cả khi giá nhà giảm một nửa, nhiều người thu nhập trung bình và thấp vẫn khó có khả năng mua nhà," VARS nhấn mạnh.

Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế và chi phí phát triển dự án tăng cao (bao gồm vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí đất đai), giá bất động sản chỉ có thể giữ ổn định hoặc giảm nhẹ trong một số giai đoạn nhất định sau khi tăng trưởng nóng, nhưng chắc chắn khó giảm sâu.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 11 tháng qua, thành phố chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại được triển khai, tổng quy mô 31.167 căn, chỉ bằng khoảng một phần ba so với cùng kỳ các năm trước. Trong đó, chỉ có 4 dự án đủ điều kiện huy động vốn với 1.611 căn, giảm 90% so với năm ngoái và 100% đều thuộc phân khúc cao cấp, với giá trung bình lên tới 9,39 tỷ đồng/căn.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản của TP.HCM tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng. Theo HoREA, từ năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1% tổng nguồn cung, và trong các năm sau đó hoàn toàn biến mất. Tỷ lệ nhà ở cao cấp tăng dần qua các năm, đạt 100% trong 11 tháng đầu năm 2024.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường TP.HCM, trong khi không còn nguồn cung nhà ở trung cấp hoặc bình dân giá vừa túi tiền. Thực trạng này không chỉ làm méo mó cơ cấu sản phẩm nhà ở mà còn khiến thị trường phát triển thiếu bền vững, không đáp ứng được nhu cầu thực của đại đa số người dân, đặc biệt là người thu nhập trung bình và thấp tại đô thị.

Tình trạng khan hiếm nhà ở bình dân cũng lan rộng ra các đô thị lớn trên cả nước, dù nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình và thấp vẫn rất lớn. Giá nhà tăng liên tục trong những năm qua được cho là hệ quả của nguồn cung dự án thương mại quá ít, khiến thị trường chịu áp lực tăng giá theo quy luật cung – cầu. Theo Bộ Xây dựng, với việc áp dụng “Bảng giá đất điều chỉnh” năm 2024, giá nhà ở dự kiến sẽ tăng thêm 15-20% trong năm 2025, tiếp tục tạo thêm thách thức cho người mua nhà.