24/12/2024, 14:31 0

Bất động sản thêm cơ hội phục hồi nhờ hút vốn trái phiếu

Trong năm 2024, các doanh nghiệp bất động sản đã đẩy mạnh huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu riêng lẻ, với nhiều đợt phát hành có quy mô lên đến hàng nghìn tỷ đồng, góp phần tạo hiệu ứng tích cực thúc đẩy đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản vào năm 2025.

Thị trường bất động sôi động

Dưới sự điều hành của Chính phủ, kinh tế vĩ mô trong năm 2024 tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, nhiều ngành sản xuất và kinh doanh phục hồi tích cực sau ảnh hưởng kéo dài của đại dịch Covid-19. Đáng chú ý, thị trường bất động sản cũng đón nhận nhiều tín hiệu khả quan khi các dự án luật sửa đổi và bổ sung chính thức có hiệu lực, không chỉ tháo gỡ những vướng mắc tồn tại hàng chục năm mà còn củng cố niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư quay trở lại thị trường.

Hoàn thiện công cụ thuế để bình ổn giá và minh bạch hóa thị trường địa ốc

Kể từ khi Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ được thành lập năm 2021 để rà soát và tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các dự án bất động sản, hơn 700 dự án nhà ở và khu đô thị đã được giải quyết, trong đó riêng năm 2024 có 210 dự án. Sau khi những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, các doanh nghiệp bất động sản đã nhanh chóng huy động vốn đầu tư để triển khai các dự án.

Theo báo cáo tại Hội nghị tổng kết công tác năm 2024 của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong 11 tháng đầu năm đạt 374.830 tỷ đồng, trong đó lĩnh vực bất động sản xếp thứ hai với 63.721 tỷ đồng, chiếm 17% tổng giá trị phát hành, chỉ sau ngành ngân hàng. Một số doanh nghiệp bất động sản lớn như Công ty Cổ phần Vinhomes phát hành 10.000 tỷ đồng, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp phát hành 2.100 tỷ đồng, Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh phát hành 1.100 tỷ đồng, và Công ty Cổ phần Đầu tư và Du lịch Vạn Hương với 3 lô trái phiếu trị giá 4.890 tỷ đồng. Mức lãi suất huy động dao động từ 10 – 12,5%/năm, cho thấy sự hấp dẫn của kênh vốn này.

Nhờ các giải pháp quyết liệt và phù hợp của Chính phủ, thị trường bất động sản đã dần hồi phục, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tự tin triển khai kế hoạch kinh doanh. Việc phát hành trái phiếu không chỉ giúp doanh nghiệp kiểm soát chi phí lãi vay nhờ các điều khoản lãi suất được thỏa thuận trước, mà còn cho phép doanh nghiệp chủ động huy động vốn mà không phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng. Điều này giúp doanh nghiệp duy trì độc lập tài chính, tối ưu hóa kế hoạch chi trả nợ và quản lý dòng tiền hiệu quả.

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy, Khoa Tài chính Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi): “Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam biến động và các kênh huy động vốn truyền thống bị siết chặt, việc tập trung vào phát hành trái phiếu trở thành lựa chọn tất yếu. Kênh vốn này không chỉ giúp doanh nghiệp huy động nguồn lực lớn trong thời gian ngắn mà còn giữ nguyên cấu trúc vốn, đồng thời tăng tính chủ động trong kế hoạch tài chính và kinh doanh."

Đề phòng rủi ro

Việc huy động trái phiếu bất động sản (BĐS) trong năm 2024 phản ánh nhiều khía cạnh quan trọng của thị trường tài chính và BĐS Việt Nam. Tín hiệu tích cực nhất chính là sự phục hồi của thị trường BĐS, thể hiện niềm tin của nhà đầu tư đang dần quay trở lại. Đây cũng là cơ sở để Chính phủ triển khai các biện pháp điều chỉnh, như hạ lãi suất hay đưa ra chính sách hỗ trợ thanh khoản nhằm thúc đẩy sự ổn định và phát triển của thị trường.

Các quy định mới về phát hành trái phiếu riêng lẻ, như Nghị định 65/2022/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi năm 2023-2024, tiếp tục có tác động lớn đến hoạt động huy động vốn. Nếu chính sách quản lý được áp dụng chặt chẽ nhưng linh hoạt, thị trường trái phiếu có thể vận hành một cách minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, trái phiếu BĐS thường được phát hành để huy động vốn cho các dự án mới hoặc tái cơ cấu nợ. Việc gia tăng phát hành phản ánh nhu cầu vốn lớn trong bối cảnh nguồn tín dụng ngân hàng bị kiểm soát chặt chẽ. Tuy nhiên, sự phụ thuộc quá nhiều vào trái phiếu có thể tạo rủi ro nếu doanh nghiệp không quản lý tốt dòng tiền, đặc biệt khi đến hạn thanh toán gốc và lãi.

Chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Huy Thành cũng nhận định rằng sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân và tổ chức vào thị trường trái phiếu phụ thuộc vào mức độ minh bạch thông tin và độ tin cậy của doanh nghiệp phát hành. Nếu doanh nghiệp cải thiện được tính minh bạch, trái phiếu sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn. Tuy nhiên, những vụ vi phạm trong quá khứ, như gian lận thông tin hay chậm trả nợ, vẫn là rào cản khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng.

Kiếm lời từ phân khúc căn hộ chung cư có diện tích nhỏ — Thị trường BĐS TP.HCM

Việc phát hành trái phiếu ồ ạt cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ như:

- Rủi ro lãi suất: Nếu lãi suất tăng, chi phí phát hành trái phiếu sẽ cao hơn, gây áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

- Rủi ro thanh khoản: Nếu không quản lý tốt dòng tiền, áp lực trả nợ sẽ gia tăng, đặc biệt khi trái phiếu đáo hạn.

- Rủi ro tín nhiệm: Các doanh nghiệp có lịch sử tín dụng kém sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư.

Dù vậy, nếu việc huy động vốn qua trái phiếu thành công, nguồn vốn này sẽ thúc đẩy đầu tư vào cơ sở hạ tầng, các dự án nhà ở, tạo việc làm và đóng góp tích cực vào GDP. Ngược lại, nếu thị trường trái phiếu gặp khó khăn, điều này có thể tác động tiêu cực đến lĩnh vực BĐS và kéo theo các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, và tài chính.

“Việc huy động trái phiếu BĐS trong năm 2024 không chỉ là thước đo quan trọng để đánh giá sức khỏe thị trường BĐS và nền kinh tế Việt Nam, mà còn là bài toán quản lý rủi ro. Doanh nghiệp và nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng, đồng thời Nhà nước cần tiếp tục đưa ra các chính sách hỗ trợ và giải pháp minh bạch hóa thị trường. Sự linh hoạt và hiệu quả trong điều hành sẽ là yếu tố then chốt giúp thị trường BĐS trở lại chu kỳ tăng trưởng ổn định,” chuyên gia Nguyễn Huy Thành khẳng định.