Vì sao nhiều doanh nghiệp "lấn sân" làm bất động sản khu công nghiệp?

Trong khi thị trường bất động sản nói chung đang gặp khó khăn, phân khúc bất động sản khu công nghiệp lại được đánh giá là có nhiều triển vọng. Sự gia tăng của các doanh nghiệp ngoại đạo vào lĩnh vực này đang tạo ra sự cạnh tranh sôi nổi.

Bất động sản công nghiệp lội ngược dòng

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bộc lộ nhiều khó khăn, các phân khúc rơi vào trạng thái trầm lắng thì bất động sản khu công nghiệp lại lội ngược dòng. Trong năm qua, phần lớn các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này đều ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh, thậm chí có những doanh nghiệp đã đạt đến đỉnh cao lợi nhuận trên hành trình phát triển của mình trong năm 2023.

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC) là một ví dụ. Kết thúc năm 2023, doanh nghiệp này có doanh thu cả năm đạt 8.174 tỷ đồng, tăng 24% so với năm trước; lợi nhuận sau thuế đạt 2.280 tỷ đồng, tăng 32%.

Riêng quý IV/2023, mảng kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, bất động sản đầu tư đã đem về 2.051 tỷ đồng lãi ròng trong quý cuối năm, gấp 36,4 lần cùng kỳ năm trước, cũng là quý có lãi ròng cao nhất kể từ khi niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM vào năm 2020.

Một "ông lớn" khác không thể không nhắc đến khi nói về bất động sản khu công nghiệp là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC). Năm 2023 được xem là năm làm ăn bội thu nhất của doanh nghiệp này khi lãi sau thuế vượt ngưỡng 2.200 tỷ đồng. Mức lãi này cao gần gấp đôi mức lãi 1.110 tỷ đồng năm 2010 - năm có lãi nghìn tỷ đầu tiên và cao nhất của Kinh Bắc tính đến năm 2020.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2023 của doanh nghiệp, Kinh Bắc ghi nhận doanh thu thuần cả năm đạt 5.645 tỷ đồng, tăng 494% so với năm 2022. Trong đó, doanh thu từ mảng cho thuê đất và cơ sở hạ tầng khu công nghiệp có mức tăng trưởng gấp gần 8 lần, đạt 5.247 tỷ đồng, chiếm 93% tổng doanh thu của Kinh Bắc. Kết quả, Đô thị Kinh Bắc báo lãi sau thuế cả năm 2023 ở mức 2.218 tỷ đồng, tăng 41% so với năm 2022.

Năm 2023 cũng được xem là năm thuận lợi đối với Công ty cổ phần Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (VRG), đặc biệt là quý IV/2023. Nhờ 2 hợp đồng cho thuê đất gắn liền với cơ sở hạ tầng tại Khu công nghiệp Cộng Hòa (Chí Linh, Hải Dương) theo phương pháp hạch toán doanh thu một lần mà quý IV/2023, doanh nghiệp đã thu về 198 tỷ đồng lãi ròng, gấp 4,3 lần cùng kỳ. Đây cũng là quý có mức kinh doanh lãi kỷ lục tính từ khi lên sàn năm 2014 đến nay.

Ngoài ra, còn nhiều doanh nghiệp khác cũng ghi nhận lãi ròng tăng trong quý IV/2023 như: Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà (SDU) đạt hơn 300 tỷ đồng, tăng 18,4 lần cùng kỳ; Tổng công ty cổ phần Phát triển khu công nghiệp - Sonadezi (SNZ) đạt 250 tỷ đồng, tăng 3,5 lần; Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước (HPI) đạt hơn 37 tỷ đồng, tăng 7 lần…

Có thể thấy, bất chấp khó khăn chung của thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế, phân khúc bất động sản khu công nghiệp vẫn đang là mảng "ăn nên làm ra" của nhiều doanh nghiệp. Không chỉ giúp các doanh nghiệp lĩnh vực này "vượt bão" thành công mà còn củng cố tiềm lực tài chính để doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ khi thị trường bước vào chu kỳ mới.

Nhà đầu tư chuyển hướng sang BĐS công nghiệp

Theo Tổng cục Thống kê, vốn FDI đăng ký trong năm 2023 đạt 36,6 tỷ USD, vốn FDI giải ngân đạt 23 tỷ USD, tăng lần lượt 32% và 4% so với năm trước. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong số các ngành thu hút vốn với tổng vốn đầu tư gần 4,7 tỷ USD, chiếm tỷ trọng gần 13% và tăng gần 5%.

Bước sang năm 2024, tính đến ngày 20/3/2024, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 6,17 tỷ USD, tăng 13,4% so với cùng kỳ năm 2023. Ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư hơn 1,58 tỷ USD, chiếm 25,6% tổng vốn đầu tư đăng ký, gấp gần 2,1 lần so với cùng kỳ.

Khi dòng vốn FDI liên tục đổ vào Việt Nam, bất động sản khu công nghiệp sẽ ngày càng có nhiều triển vọng phát triển. Chính vì vậy, bất động sản khu công nghiệp đang trở thành lĩnh vực được nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh dù không phải là mảng kinh doanh cốt lõi. Chưa kể, thị trường hiện cũng đang ghi nhận nhiều doanh nghiệp ngoại đạo có nhu cầu lấn sân sang bất động sản khu công nghiệp.

Đơn cử như Tập đoàn Hà Đô (HĐG), ngay đầu năm 2024, doanh nghiệp này đã gửi công văn tới Sở Công Thương tỉnh Ninh Thuận về việc đề xuất chấp thuận chủ trương cho phép nghiên cứu, khảo sát, lập quy hoạch chi tiết và thực hiện các thủ tục pháp lý đăng ký làm chủ đầu tư dự án Cụm công nghiệp Phước Nam 1 và Phước Nam 2, tọa lạc gần Khu công nghiệp Cà Ná.

Theo đó, mỗi cụm công nghiệp đều có quy mô 50ha, tập trung vào các ngành công nghiệp ít gây ảnh hưởng đến môi trường, có công nghệ cao, các ngành công nghiệp chế biến, chế tạo.

Có thể nói, đây là lần đầu tiên doanh nghiệp này thể hiện tham vọng lấn sân sang bất động sản khu công nghiệp. Bởi trong lĩnh vực bất động sản, Hà Đô trước đây chủ yếu phát triển chung cư, khu đô thị như: Hado Charm Villas quy mô 30ha (huyện Hoài Đức, Hà Nội), Centrosa Garden quy mô gần 7ha (quận 10, TP.HCM)...

Một trong những doanh nghiệp quen mặt của ngành xây dựng là Tổng Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam - Vinaconex (VCG) cũng đang có động thái tiến sâu hơn vào mảng bất động sản công nghiệp.

Mới đây, doanh nghiệp này được chấp thuận đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Đông Anh, TP. Hà Nội. Quy mô sử dụng đất của dự án hơn 299ha, tổng vốn đầu tư là hơn 6.338 tỷ đồng.

Cuối tháng 11/2023, CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (TAL) cũng chính thức gia nhập lĩnh vực bất động sản công nghiệp khi trở thành nhà đầu tư dự án Khu công nghiệp hỗ trợ Đồng Văn III phía Đông đường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình có quy mô 233ha, tổng mức đầu tư hơn 2.320 tỷ đồng.

Hay như CTCP TCO Holdings, vốn là doanh nghiệp vận tải song cũng đang triển khai kế hoạch lấn sân sang thị trường bất động sản, trong đó có mảng khu công nghiệp. Cụ thể, trong cuộc họp ĐHĐCĐ bất thường ngày 18/11/2023, TCO cho biết doanh nghiệp đang định hướng mở rộng sang phát triển bất động sản công nghiệp và bất động sản nông nghiệp và thực hiện các thương vụ M&A có tiềm năng.

Dòng vốn FDI được dự báo sẽ tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam cùng thực tế nhiều doanh nghiệp thắng lớn khi tham gia bất động sản khu công nghiệp sẽ là tiền đề để nhiều doanh nghiệp mạnh dạn lấn sân đầu tư mảng này. Vì vậy, khả năng thị trường bất động sản khu công nghiệp thời gian tới sẽ phát triển sôi động nhờ có thêm sự gia nhập của nhiều "chiến binh mới".