15/06/2022, 10:12 0

Tìm hiểu về quỹ tín thác bất động sản và những lưu ý khi quyết định đầu tư

Quỹ tín thác là một hình thức đầu tư mới, hứa hẹn tạo thêm nguồn lực để phát triển thị trường bất động sản. Đây là hình thức huy động vốn cho thị trường bất động sản các nước trên thế giới cũng như tại Việt Nam. Bên cạnh việc huy động vốn từ các cổ đông, các dự án bất động sản hiện nay có xu hướng vay vốn từ các tổ chức tín dụng hoặc thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Khái niệm quỹ tín thác BĐS

REIT- Real estate investment trust (Quỹ tín thác đầu tư bất động sản) là công ty cổ phần hay quỹ tín thác chuyên mua bán, quản lý, phát triển, cho thuê các bất động sản như cao ốc, trung tâm mua sắm, nhà ở, đất đai, cao ốc văn phòng, kho xưởng, khách sạn cùng nhiều loại hình bất động sản khác. Thay vì đầu tư trực tiếp, nhà đầu tư của REIT đầu tư gián tiếp vào danh mục đầu tư bất động sản được quản lý một cách chuyên nghiệp. REIT tạo ra thu nhập từ việc cho thuê hay bán bất động sản hay các dịch vụ khác liên quan đến bất động sản. REIT thường phát hành cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ nhằm thu hút vốn nhàn rỗi từ người dân, cổ phiếu hay chứng chỉ của REIT có thể được mua bán trên thị trường chứng khoán. REIT hấp dẫn nhà đầu tư vì REIT phân phối ít nhất 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Trong tình hình nguồn vốn tín dụng và trái phiếu có xu hướng bị thắt chặt, việc huy động nguồn vốn thông qua các Quỹ Đầu tư Bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT, còn gọi là Quỹ tín thác Bất động sản) được dự đoán sẽ dần trở nên phổ biến.

REIT được hình thành đầu tiên ở Mỹ vào năm 1960. Tính đến năm 2014, có hơn 30 quốc gia trên thế giới đã triển khai mô hình tài chính này. Trên thế giới hiện tồn tại 3 loại REIT cơ bản dựa theo cấu trúc tài sản, sở hữu tài sản và hoạt động tạo doanh thu gồm:

REIT cổ phần (Equity REIT): Sử dụng vốn huy động để đầu tư, sở hữu và quản lý BĐS, tạo lợi nhuận thông qua việc trực tiếp mua bán, cho thuê BĐS và các dịch vụ liên quan. Các REIT loại này thường thuê một công ty tư vấn, quản lý BĐS;

REIT cho vay (Mortgage REIT): Dùng vốn huy động để cho vay, cung cấp tín dụng trực tiếp cho tổ chức điều hành và phát triển BĐS;

REIT hỗn hợp (Hybrid REIT): Là sự kết hợp của 2 hình thức trên

So với hình thức đầu tư trực tiếp, việc đầu tư vào REIT có thể khiến nhà đầu tư thu được tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, bỏ lỡ các cơn sốt của thị trường. Tuy nhiên, điều đó cũng giúp khoản đầu tư của các cá nhân, với số vốn không dồi dào và kinh nghiệm ít ỏi, trở nên an toàn hơn, nhờ được các nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp thay mặt để ra quyết định. Đầu tư vào REIT giúp nhà đầu tư có thể “kê cao gối” trước những biến động của thị trường và không phải mất thời gian, công sức để tìm hiểu thông tin trước khi ra quyết định.

Tuy nhiên với hình thức này cũng sẽ chứa một số rủi ro nhất định

Rủi ro thị trường: REIT được giao dịch thông qua trao đổi chứng khoán và chi phí phụ thuộc vào cung và cầu. Các nhà đầu tư có thể nhận được ít hơn số tiền đầu tư ban đầu nếu họ đang bán các căn hộ của mình trong REIT. Các chi phí phản ánh sự tự đảm bảo của nhà đầu tư đối với nhiều yếu tố bao gồm nền kinh tế, quản lý REIT, thị trường bất động sản và lợi nhuận của nó, tỷ lệ lãi suất, v.v. Cũng như các cổ phiếu khác, nhà đầu tư phải chịu được những biến động về giá cả.

Rủi ro thanh khoản: Mặc dù các nhà đầu tư có thể bỏ khoản đầu tư của họ bằng cách bán nó trên sàn giao dịch, quỹ bất động sản có thể kém thanh khoản hơn một chút so với các quỹ đầu tư vào các chứng khoán tài chính khác, chẳng hạn như cổ phiếu hoặc trái phiếu. Lý do là không có sẵn người mua và người bán cho bất động sản, đặc biệt là nếu giá của bất động sản đã giảm đáng kể

Tìm hiểu phương thức huy động vốn thông qua REIT

Trong dự báo xu hướng thị trường mới nhất thông qua báo cáo tuần đầu tháng 5, Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định REIT là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án BĐS, doanh nghiệp BĐS từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.

Nhà đầu tư cá nhân - tổ chức mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án.

Quy mô thị trường REIT đạt xung quanh 1.300 tỉ USD tính riêng tại Mỹ, tăng gần 30% chỉ sau năm năm. Năm 2021, Nareit - quỹ đầu tư BĐS hàng đầu của Mỹ đạt mức tăng trưởng tới 29%.

“Tại Việt Nam, quỹ đầu tư BĐS đầu tiên và duy nhất được niêm yết (từ năm 2017) là TCREIT, thuộc CTCP Quản lý quỹ Kỹ thương, đã tăng giá trị tài sản ròng 27% cũng trong năm 2021” - Hội Môi giới BĐS cho biết.

Tại Mỹ, nơi REIT bắt đầu xuất hiện từ những năm 1960, REIT đã đóng góp tích cực vào nền kinh tế trong việc tạo việc làm, thu nhập, đầu tư vào hàng loạt sản phẩm BĐS.

Những lưu ý nhà đầu tư cần nắm rõ

Tại Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh. Đồng thời, nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này. Các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital.

BĐS giá 1-2 tỉ đồng thì mọi người dễ dàng sở hữu nhưng nếu 5-10 tỉ đồng hoặc cao hơn nữa thì số người đủ khả năng mua sẽ giảm mạnh. Lúc này sẽ nảy sinh ý tưởng nhiều người cùng góp tiền để mua. Theo đó, nhiều người góp tiền để mua và có đại diện quản lý, sử dụng, chịu trách nhiệm bán đi và trả lợi nhuận cho tất cả sau khi trừ thù lao của chính họ. Hiểu bản chất để thấy việc góp tiền vào các quỹ đầu tư này thì không còn là đầu tư BĐS mà giống đầu tư vào doanh nghiệp nhiều hơn. Như vậy, nhà đầu tư cần nghiên cứu sâu về doanh nghiệp ấy, hiểu rõ năng lực của các nhân sự lãnh đạo cũng như chuyên gia trong đội ngũ của họ.

Đầu tư BĐS trong bối cảnh thị trường sốt nóng như hiện nay tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn là những cơ hội. Vì vậy chúng ta nên tự mua những BĐS trong mức ngân sách hiện có, chính bản thân mình có nhu cầu sử dụng; hoặc nhìn thấy mức giá hời hay dòng tiền rõ ràng nếu có ý định đầu tư thay vì phó thác cho người khác.

Nhìn chung hiện nay tại Việt Nam khái niệm về quỹ tín thác đầu tư BĐS chưa được luật hóa, còn mập mờ đối với nhà đầu tư và được hiểu theo nhiều cách khác nhau. Khung pháp lý dành cho REIT vẫn còn rất mới mẻ. Các quy định mang tính bao quát chung của hoạt động quản lý quỹ chưa áp dụng riêng cho REIT.

Vì vậy, khi tham gia và đầu tư REIT, nhà đầu tư cần xem xét, đánh giá thật kỹ khả năng sinh lời, lợi nhuận đạt được, các rủi ro và quan trọng là yếu tố pháp lý có chặt chẽ không để bảo vệ chính mình. Ngoài ra, cần xem xét các công ty quản lý quỹ về mức độ uy tín, tuổi đời hoạt động để có thể dự trù được các trường hợp xấu có thể xảy ra.

Về cơ chế nhà nước, cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý cụ thể cho quỹ tín thác BĐS để các nhà đầu tư an tâm phát triển mạnh các mô hình quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam.