29/11/2024, 14:52 0

Người mua quan ngại tình trạng giá bất động sản không ngừng "leo thang"

Sau một thời gian dài đối mặt với nhiều khó khăn, thị trường bất động sản đang dần hồi phục và bước vào một chu kỳ phát triển mới. Tuy nhiên, điều này cũng khiến thị trường trở nên nhạy cảm hơn trước những biến động đột ngột. Nếu vấn đề giá bất động sản liên tục "leo thang" không được kiểm soát kịp thời, sẽ tiềm ẩn nhiều hệ lụy nghiêm trọng cho cả thị trường lẫn xã hội.

Thách thức vẫn còn dù đã có hồi phục

Tại Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản (BĐS) vừa qua, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), nhận định rằng dù năm 2024 vẫn tiềm ẩn nhiều thách thức, thị trường BĐS đã có những tín hiệu phục hồi tích cực vào cuối năm. Điều này đạt được nhờ sự ổn định kinh tế vĩ mô, cùng với các nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và dự án BĐS từ các bộ, ngành và địa phương. Đặc biệt, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, với Bộ Xây dựng là cơ quan thường trực, đã xử lý 188 kiến nghị liên quan đến 203 dự án, góp phần thúc đẩy sự phục hồi của thị trường.

Đi tìm giải pháp giảm giá bất động sản, ổn định thị trường — Thị trường BĐS TP.HCM

Sự ra đời và có hiệu lực của ba bộ luật quan trọng – Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 – từ ngày 1/8 đã giúp hoàn thiện khung pháp lý, tạo ra môi trường minh bạch hơn cho thị trường. Kết quả là, nguồn cung bất động sản được cải thiện và các phân khúc bắt đầu ghi nhận tăng trưởng khả quan. Trong 3 quý đầu năm, cả nước đã triển khai 2.254 dự án với tổng cộng 1,2 triệu căn hộ, lô đất, trong đó có 622 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 565.000 căn. Lượng giao dịch thành công đạt trên 30.580, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Tuy nhiên, ông Hải cũng cảnh báo rằng thị trường vẫn đối mặt với những khó khăn, đặc biệt là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ. Trong khi các sản phẩm cao cấp với giá trên 50 triệu đồng/m² chiếm ưu thế, phân khúc nhà ở bình dân gần như không hiện diện. Xu hướng giá BĐS tiếp tục tăng sẽ gây áp lực lớn lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhấn mạnh rằng mặc dù nguồn cung, đặc biệt là căn hộ chung cư, đang gia tăng nhờ tháo gỡ pháp lý, nhưng giá nhà vẫn ở mức quá cao so với thu nhập của người dân. Nếu không điều chỉnh giá và tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, thị trường có nguy cơ rơi vào tình trạng dư cung ở phân khúc cao cấp và thiếu hụt nghiêm trọng ở phân khúc nhà ở bình dân và xã hội.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, bày tỏ lo ngại về tình trạng hàng loạt dự án “đắp chiếu” kéo dài. Ông chỉ ra rằng Hà Nội hiện có gần 1.500 dự án bị đình trệ, trong khi TP.HCM con số này lên tới 2.600. Thực trạng này không chỉ lãng phí nguồn lực mà còn gây ảnh hưởng lớn đến nhu cầu nhà ở của người dân cũng như bộ mặt đô thị.

Rủi ro tiềm ẩn vì giá BĐS vẫn liên tục tăng

Trao đổi về nguyên nhân giá bất động sản (BĐS) tăng, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, cho biết giá BĐS leo thang chủ yếu do chi phí liên quan đến đất đai tăng mạnh. Điều này chịu tác động từ phương pháp tính giá đất và bảng giá đất mới được áp dụng, cùng với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong 7 nhóm chi phí cấu thành giá BĐS, giá đất chiếm tỷ trọng lớn nhất. Khi định giá đất thay đổi, tâm lý lo ngại giá đất sẽ tiếp tục tăng có thể bị lợi dụng để đầu cơ, đẩy giá BĐS lên cao. Ông chỉ ra rằng việc áp dụng bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường tại các địa phương đang tạo áp lực lớn. Giá đất tăng khiến người dân yêu cầu mức bồi thường cao hơn trong các dự án giải phóng mặt bằng, từ đó đẩy giá nhà ở lên cao và làm chậm giao dịch.

Trước ngày 15/10, TP.HCM sẽ ban hành bảng giá đất mới

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, cũng nhấn mạnh vai trò của phương pháp định giá đất trong việc làm tăng giá BĐS. Ông cho biết, chỉ cần chênh lệch 6 tháng trong thời điểm định giá, giá đất đã tăng gấp đôi, trong khi chi phí đất đai hiện chiếm đến 40% giá thành sản phẩm BĐS. Nhiều dự án hoàn thiện nhưng chưa được định giá đất, khiến quá trình đầu tư và mở bán bị đình trệ. Nếu không có biện pháp kiểm soát, giá BĐS tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng, gây nguy cơ “vỡ bong bóng” khi người dân không còn khả năng mua, đẩy doanh nghiệp BĐS vào tình trạng khủng hoảng.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nhận định việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là bước tiến quan trọng, giúp giải quyết bất cập như tình trạng "hai giá" và tạo cơ sở cho việc giải phóng mặt bằng, xác định nghĩa vụ tài chính minh bạch hơn. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất, từ đó kéo giá bán và giá thuê BĐS lên cao. Dự kiến, từ năm 2026, khi bảng giá đất chính thức áp dụng, giá đất tại một số địa phương có thể tăng từ 2-7 lần so với hiện tại. Đây là vấn đề cần được cơ quan quản lý quan tâm đặc biệt để tránh tạo hiệu ứng tâm lý làm giá nhà tiếp tục tăng, vượt quá khả năng chi trả của thị trường.