04/12/2024, 11:30 0

Thực tế chung cư Hà Nội có bị đẩy giá?

Theo các chuyên gia, dù giá chung cư tại Hà Nội đang ở mức cao, nhu cầu thực tế trên thị trường vẫn tồn tại. Việc thao túng giá là điều khó xảy ra, bởi nếu giá chỉ tăng trong thời gian ngắn, có thể xem xét đến yếu tố lợi ích nào đó. Tuy nhiên, thực tế cho thấy thị trường đã sôi động và tăng trưởng mạnh mẽ suốt hơn một năm qua.

Chung cư thu về lợi nhuận bền vững

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán bình quân chung cư trên toàn quốc đã tăng đáng kể trong vòng 4 năm qua. Cụ thể, từ 35 triệu đồng/m² vào quý I/2021, giá đã tăng lên 51 triệu đồng/m² vào quý III/2024, tương đương mức tăng 45%, tức trung bình hơn 10% mỗi năm.

Trước đại dịch Covid-19, chung cư thường được xem là tiêu sản, đặc biệt ở miền Bắc. Tuy nhiên, quan niệm này đã thay đổi khi chung cư ngày càng được đánh giá là tài sản sinh lời, nhờ vào tính ổn định và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Hà Nội: Điểm tựa mới cảu thị trường bất động sản Việt Nam — Thị trường chung cư Hà Nội

Trước năm 2019, giá chung cư tại Hà Nội chỉ tăng trung bình 3% mỗi năm, khiến nhiều người lo ngại khấu hao vượt qua mức tăng giá. Nhưng đến năm 2022, dù thị trường gặp khó khăn, mức độ quan tâm với chung cư không giảm, mà vẫn duy trì cao trên phạm vi cả nước, cho thấy loại hình này có dòng tiền ổn định và phù hợp với nhu cầu dài hạn.

Về mặt địa phương, từ quý II đến quý III năm 2024, mức độ quan tâm đối với chung cư tại Hà Nội và Hưng Yên tăng 7%, Hải Phòng tăng 6%, Đà Nẵng và Bình Dương tăng 4%, TP.HCM tăng 1%. So sánh giá bình quân trong 10 tháng đầu năm 2024 với cùng kỳ năm 2023, chung cư Đà Nẵng dẫn đầu với mức tăng 61%, tiếp theo là Hà Nội tăng 33%, Hưng Yên 30%, TP.HCM và Thanh Hóa 11%, Long An và Bắc Ninh 10%, Khánh Hòa 4%.

Nguyên nhân dẫn đến chung cư liên tục tăng giá

Trao đổi bên lề sự kiện, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, đã phân tích sâu về những nguyên nhân khiến giá chung cư tăng mạnh trong thời gian qua, nhấn mạnh đây là kết quả từ sự tổng hòa của nhiều yếu tố.

Thứ nhất, yếu tố chu kỳ. Ông Quốc Anh lý giải rằng giá chung cư tăng mạnh do thị trường đang trong giai đoạn phục hồi sau thời kỳ khó khăn. Trước đó, Batdongsan.com.vn đã dự báo rằng loại hình bất động sản mang tính chất ở thực sẽ là phân khúc phục hồi đầu tiên. Khi thị trường bất động sản gặp khó, tâm lý chung của nhà đầu tư là lo ngại về thanh khoản, bởi điều đáng sợ nhất không phải là bất động sản giảm giá mà là không thể bán được sản phẩm. Chính vì vậy, nhà đầu tư hiện ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, mang lại dòng tiền ổn định và dễ dàng cho thuê, điển hình như chung cư.

Thị trường bất động sản Hà Nội: sự bùng nổ giá căn hộ và tình trạng khó khăn nguồn cung

Thứ hai, nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu rất lớn. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, lượng cầu luôn cao nhưng nguồn cung không đáp ứng đủ. Theo thống kê, Hà Nội mỗi năm cần khoảng 100.000 - 170.000 căn hộ mới, nhưng từ đầu năm 2024, nguồn cung chỉ đạt khoảng 30.000 căn, và cả năm 2023 chỉ đạt 10.000 căn. Điều này tạo ra sự thiếu hụt lớn trên thị trường, trong bối cảnh sức hút của các đô thị ngày càng tăng. Ông Quốc Anh dẫn chứng, ngay cả tại các quốc gia như Hàn Quốc hay Trung Quốc, dù hệ thống giao thông kết nối liên tỉnh phát triển, người dân vẫn tập trung đông ở các thành phố lớn. Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng này, khiến việc mua nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM chưa bao giờ là dễ dàng.

Bên cạnh đó, sự khan hiếm nguồn cung càng trở nên trầm trọng khi các sản phẩm mới tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp. Ông Quốc Anh cho biết, vào đầu năm 2020, các căn hộ thuộc phân khúc cao cấp (giá trên 55 triệu đồng/m²) chỉ chiếm khoảng 6% tổng nguồn cung. Nhưng đến quý III/2024, tỷ lệ này đã tăng lên 60%. Điều này xuất phát từ thực tế rằng để triển khai được một dự án mới, các chủ đầu tư phải mất rất nhiều thời gian giải quyết vấn đề pháp lý, trong khi giá đất liên tục leo thang. Vì vậy, việc các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc từ trung cấp trở lên (giá trên 35 triệu đồng/m²) được coi là hợp lý về mặt kinh tế.

Thứ ba, tác động từ tâm lý thị trường. Ông Quốc Anh nhận định, tâm lý của người dân đóng vai trò quan trọng trong việc đẩy giá chung cư tăng cao. Khi giá chung cư còn ở mức tăng nhẹ, nhiều người có xu hướng chờ đợi giá giảm. Tuy nhiên, khi giá tăng khoảng 10-20%, tâm lý "sợ lỡ cơ hội" xuất hiện, khiến người dân đổ xô đi mua vì lo ngại giá sẽ tiếp tục tăng. Hành động này không chỉ kích hoạt thêm nhu cầu mà còn tạo hiệu ứng tâm lý, đẩy thị trường nóng lên nhanh chóng.

Ngoài ra, dòng tiền từ các khu vực phía Bắc liên tục đổ về Hà Nội cũng góp phần thúc đẩy giá chung cư tại đây. Ông Quốc Anh khẳng định, việc giá chung cư tăng không phải do các yếu tố như "đẩy giá" hay "làm giá" trên diện rộng. Ông nhấn mạnh: "Nếu giá chỉ tăng trong thời gian ngắn, có thể nghi ngờ do một số yếu tố lợi ích. Nhưng trên thực tế, thị trường đã nóng lên mạnh mẽ trong hơn một năm qua. Điều này còn phản ánh tâm lý sốt ruột của người dân sau thời gian dài chờ đợi giá giảm mà không thấy."

Những yếu tố trên kết hợp với nhau đã làm cho giá chung cư tăng mạnh, vượt cả kỳ vọng của nhiều chuyên gia và nhà đầu tư. Thực tế cho thấy, mặc dù mặt bằng giá cao, nhu cầu thực tế vẫn rất lớn, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội.