03/05/2024, 09:16 0

Thu tiền đầu tư hạ tầng gây thiệt thòi cho người bị thu hồi đất

HoREA đề xuất không thu phí đầu tư cơ sở hạ tầng cho các dự án tái định cư khi thu hồi đất, nhưng không áp dụng cho các dự án xây nhà chung cư.

Nghịch lý của nhà tái định cư

Theo dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy, giá bán nhiều tòa tái định cư như Khu đô thị Nam Trung Yên trong quý IV/2023 tăng 15% so với quý trước đó, trong khi cùng kỳ năm ngoái giá đi ngang.

Đơn cử, một số căn tái định cư khu Nam Trung Yên rao bán 50-55 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi sau 4 năm. Hay tại khu tái định cư NO3 Dịch Vọng Hậu đã hoạt động được gần 20 năm, được rao với giá hơn 52 triệu đồng/m2 cuối năm ngoái, trong khi năm 2020 giá bán chỉ khoảng 25 triệu đồng/m2.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ cho biết, với mức giá gần 60 triệu đồng/m2 nhà tái định cư là giá rao bán "ăn theo" đà tăng của phân khúc chung cư.

Nhu cầu nhà ở tại trung tâm tăng mạnh từ cuối năm ngoái, trong khi nguồn cung ít ỏi, dự án mới mở bán có giá lên đến 70 triệu đồng/m2 dù xa trung tâm. Bởi vậy, những khu tái định cư đã hoạt động hơn chục năm, sở hữu vị trí đắc địa như Nam Trung Yên, Trung Hòa - Nhân Chính... vẫn rao bán cao.

Theo ông Toản, với mục đích mua để ở, người dân hầu hết sẽ lựa chọn sở hữu chung cư thương mại, thậm chí là chưa ra sổ để có thể có vị trí và chất lượng sống tốt hơn, thay vì mua nhà tái định cư.

Ngoài ra, một nguyên nhân khác đã khiến giá bán tái định cư tăng mạnh là do một số nhà đầu tư sẵn dòng tiền đã “ôm” một số căn trước đó. Khi thị trường nhà ở trung tâm khan hiếm, họ cải tạo và bán lại với giá ngang ngửa chung cư thương mại mới.

Do đó, theo các chuyên gia, giá rao bán nhà tái định cư từ 40 - 60 triệu đồng/m2 chỉ xảy ra ở khu vực có vị trí thuận tiện tại các quận trung tâm như Nam Trung Yên, Trung Hòa - Nhân Chính, Xuân La... còn những dự án xa hơn sẽ ít tăng giá.

Trái ngược với tình trạng tăng giá bất thường của nhà tái định cư, một số khu vực vẫn trong tình trạng bỏ hoang hoặc ít người ở, như Khu đô thị Sài Đồng (quận Long Biên) hay Khu di dân Đền Lừ III (quận Hoàng Mai), hay khu tái định cư Phú Thượng (Tây Hồ).

Thay vì đi theo xu hướng sôi động của thị trường bất động sản, tại các khu tái định cư này, hàng chục căn nhà vẫn chưa có người ở, bị người dân từ chối nhận nhà do sự xuống cấp trầm trọng.

Có thể thấy, tình trạng xuống cấp và thiếu những tiện ích căn bản nhất đã khiến nhiều người “e ngại” bỏ tiền vào loại hình này.

Dựa vào số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội, toàn thành phố hiện có 199 tòa nhà chung cư tái định cư với 17.957 căn hộ (do Nhà nước đầu tư xây dựng) đã bàn giao và đưa vào sử dụng, nhưng còn 103 tòa nhà không có nhà sinh hoạt cộng đồng; 54 tòa nhà không có diện tích kinh doanh dịch vụ, theo thiết kế là chỗ để xe, phòng kỹ thuật; số ban quản trị được thành lập còn rất ít. Cuộc sống người dân ở một số khu nhà tái định cư liên tục gặp sự cố do chất lượng nhà không như kỳ vọng.

Theo TS.Nguyễn Hữu Nguyên (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam), các căn hộ bị bỏ trống thực tế chưa giải quyết được các vấn đề an sinh xã hội cơ bản, cũng như chưa đảm bảo được sinh kế cho người dân, nhất là những cư dân phải chuyển đổi nghề nghiệp khi bị giải tỏa. Ngoài ra, hàng ngàn căn hộ bị bỏ hoang một phần là bởi giá nhà ở khu tái định cư cao hơn so với giá trị bồi thường tại nơi ở cũ, khiến người dân không đủ khả năng chi trả.

Không nên thu tiền đầu tư hạ tầng với nhà tái định cư

Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 quy định về hai nhóm đối tượng chính được hỗ trợ tái định cư: Nhóm Nhà nước thu hồi đất để làm dự án phát triển kinh tế, xã hội hoặc quốc phòng, an ninh; Nhóm tái định cư tại chỗ, thuộc dự án chung cư phải cải tạo, xây dựng lại.

Tuy nhiên, thực tế trong thời gian qua đã có một vài địa phương đã thu thêm tiền hạ tầng khu tái định cư đối với người tái định cư thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án không phải là dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Trong đó, có địa phương thu với mức thu khoảng 3 triệu đồng/m2, nên người tái định cư nếu được “bồi thường (hoán đổi)” nền nhà 100 m2 thì phải đóng thêm khoảng 300 triệu đồng. Tương tự, tại một tỉnh khác cũng đã thu thêm tiền hạ tầng khu tái định cư với mức thu khoảng 7 triệu đồng/m2, nên người tái định cư nếu được “bồi thường (hoán đổi)” nền nhà 100 m2 thì phải đóng thêm khoảng 700 triệu đồng, mặc dù những người tái định cư này bị đảo lộn môi trường sống và sinh kế.

Thách thức dành cho người mua nhà tỷ lệ thuận với tốc độ tăng giá

Theo HoREA, cũng là đối tượng tái định cư, nhưng có sự thiệt thòi hơn với nhóm 1 bị thu hồi đất. Bởi người tái định cư thuộc các dự án xây dựng lại nhà chung cư thì được bố trí tái định cư tại chỗ là nhà chung cư mới hoặc nơi ở khác là nhà chung cư mới trên địa bàn phường, quận đó hoặc quận lân cận. Về cơ bản môi trường sống và sinh kế gần như không bị xáo trộn lớn.

Trong khi đó, nhóm tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đang phải chịu thiệt hơn khi phải đóng thêm một khoản tiền lớn, lên đến vài trăm triệu đồng để được hoán đổi nhà. Điều này chưa hợp tình hợp lý và đảm bảo công bằng giữa các nhóm đối tượng.

Theo đó, góp ý dự thảo nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, HoREA kiến nghị không thu tiền đầu tư cơ sở hạ tầng khu tái định cư đối với người tái định cư đã được giao đất ở tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó, đề nghị cắt nghĩa về "suất tái định cư tối thiểu: Suất tái định cư tối thiểu là một nền nhà đã có hạ tầng trong khu tái định cư hoặc một căn nhà, một căn hộ tái định cư theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Việc hỗ trợ, tái định cư đối với người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở theo quy định tại khoản 8 Điều 111 của Luật Đất đai.