11/03/2024, 11:08 0

Thị trường địa ốc mong chờ sự đột phá từ các chính sách

Các văn bản pháp luật mới về bất động sản, bao gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, và Luật Đất đai, đã được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực từ tháng 1/2025. Bộ Xây dựng cũng đang xem xét Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, với mục tiêu nới lỏng các điều kiện về nơi cư trú, thu nhập cho người mua, và ưu đãi vay vốn cho chủ đầu tư.

Hỗ trợ người có thu nhập thấp có cơ hội mua nhà

Theo dự thảo, đối với điều kiện về nhà ở, trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của người đó chưa có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó. Trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân của những người đăng ký thường trú tại căn nhà đó dưới 15m2 sàn/người.

Nhà đầu tư nên hạ giá, tăng chiết khấu thay vì chờ giải cứu

Như vậy, thay đổi quan trọng của Nghị định là đã bỏ tiêu chí về nơi cư trú. Đối với điều kiện về thu nhập của người mua nhà ở xã hội được đề xuất trong dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (căn cứ vào quy định về đối tượng tại Khoản 5, 6, 7 và 8 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023) phải đáp ứng điều kiện, thu nhập bình quân hàng tháng của người đứng đơn; vợ hoặc chồng của người đó không quá 15 triệu đồng/tháng tính theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị nơi đối tượng làm việc xác nhận; thời hạn xác định điều kiện về thu nhập trong 3 năm trước liền kề năm được xét mua, thuê mua nhà ở xã hội.

So sánh với quy định cũ, mức thu nhập của người mua nhà ở xã hội đã được Bộ Xây dựng đề xuất tăng lên thêm 4 triệu đồng (so với mức quy định 11 triệu đồng/tháng trước đây). Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc này sẽ tạo cơ chế thông thoáng hơn, thúc đẩy sự phát triển nhà ở xã hội, giúp cho người thu nhập thấp ở đô thị và cán bộ, công chức, công nhân lao động trong các khu công nghiệp. Từ đó, các chủ đầu tư mở rộng thêm đối tượng khách hàng, xây dựng kế hoạch đầu tư kinh doanh để phát triển nhà ở xã hội.

Tham mưu cho Bộ Xây dựng, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group nhận định, những đề xuất trong Nghị định phát triển nhà ở xã hội là một bước đột phá. "Ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, mức thu nhập của người dân sẽ cao nên mức thu nhập không quá 15 triệu đồng chưa hoàn toàn hợp lý. Dựa trên thực tế đó, cần có hệ số riêng về điều kiện thu nhập được mua nhà ở xã hội tại các thành phố lớn, tránh cào bằng cả nước" - ông Thắng nói.

Mong chờ nhà đầu tư tung nhiều ưu đãi

Dự thảo Nghị định còn đề xuất loạt thay đổi về quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; về ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; về xác định giá bán, giá cho thuê mua, giá cho thuê nhà ở xã hội… Điều này cũng đồng nhất với 3 luật sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua.

Việc đồng bộ hóa các chính sách sẽ góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở, giúp dòng tiền được luân chuyển một cách linh hoạt. Trong số đó, nhà ở xã hội được coi là một trong những phân khúc cấp thiết của thị trường. Các chuyên gia nhận định, việc ban hành quy định về quỹ đất, đối tượng, giá bán, quy hoạch… khi được áp dụng sẽ tạo ra nguồn cung nhà ở dồi dào cho người có thu nhập thấp, trung bình.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc Quốc hội thông qua cả 3 Luật sửa đổi là Kinh doanh bất động sản, Nhà ở và Đất đai và sắp tới là Dự thảo nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đã và sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trên thị trường bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở xã hội nói riêng. Nhờ vào sự "trợ lực" của các dự án Luật này, việc phát triển nhà ở xã hội có thêm nhiều kết quả tích cực hơn.

Sàng lọc và chuyên nghiệp hóa ngành môi giới bất động sản

Trong Luật Nhà ở mới, đối với những doanh nghiệp định hướng phát triển nhà ở xã hội sẽ nhận được nhiều ưu đãi với các cơ chế thông thoáng hơn; 20% quỹ đất nhà sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương, căn cứ vào đó các địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp. Đồng thời, chủ đầu tư sẽ được miễn trừ thuế toàn bộ phần diện tích xây nhà ở xã hội mà không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất và thủ tục xin miễn trừ. Đặc biệt, Nhà nước cũng sẽ áp dụng biên độ lợi nhuận ở phần diện tích xây nhà ở xã hội. Đây cũng được xem là "điểm cộng" để tăng sức hút đầu tư.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư sẽ được miễn trừ thuế toàn bộ phần diện tích xây nhà ở xã hội mà không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất và thủ tục xin miễn trừ. Đặc biệt, Nhà nước cũng chỉ sẽ áp dụng biên độ lợi nhuận ở phần diện tích xây nhà ở xã hội cũng được xem là "điểm cộng" để tăng sức hút đầu tư. Cùng với đó, Luật Đất đai mới cũng sẽ giúp các doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận được quỹ đất sạch, rõ ràng hơn khi điều chỉnh theo hướng minh bạch, công khai.

Còn với Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cũng nêu rõ, những đối tượng tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, được vay ưu đãi với mức lãi suất không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại. Theo các chuyên gia, gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội thường có mức lãi suất thấp dành cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại là hợp lý.