09/05/2022, 09:27 0

Những rủi ro tiềm ẩn khi mua chung cư từ hợp đồng ủy quyền

Cuối năm 2018, anh Dũng (Hà Đông, Hà Nội) mua một căn hộ chung cư tại tòa nhà A. Do được môi giới "mách nước" nên anh Dũng đã mua căn hộ này dưới hình thức là ủy quyền sử dụng, quản lý và định đoạt từ chủ sở hữu trước đó. Tuy nhiên, khi mua bán đã xong xuôi, anh Dũng mới nghe ngóng được thông tin rằng mua nhà qua hợp đồng ủy quyền sẽ gặp rất nhiều rủi ro, giao dịch chuyển nhượng có thể không được pháp luật thừa nhận. Anh Dũng thắc mắc liệu những thông tin này có đúng hay không? Sự thật về những rủi ro khi mua căn hộ chung cư từ hợp đồng ủy quyền là như thế nào và nếu có thì làm sao để giải quyết?Giải đáp thắc mắc của anh Dũng, đại diện Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) tư vấn như sau:

Mua chung cư từ hợp đồng ủy quyền là một hình thức nhằm hợp thức hóa giao dịch bất động sản chưa đủ điều kiện, theo đó bên bán (bên ủy quyền), ủy quyền cho bên mua (bên được ủy quyền) toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với căn hộ. Liên quan đến giao dịch mua bán bất động sản qua hợp đồng ủy quyền như trường hợp của anh Dũng, luật sư Tuấn cho rằng người mua nhà (anh Dũng) có nguy cơ gặp phải 2 trường hợp rủi ro khó lường như sau:

- Trường hợp thứ nhất, nếu người ủy quyền chết thì việc đại diện theo ủy quyền của anh Dũng cũng sẽ chấm dứt (căn cứ điểm đ khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự năm 2015). Khi việc ủy quyền sử dụng, quản lý và định đoạt này đối với căn hộ bị chấm dứt, quyền lợi của anh Dũng trong giao dịch trên sẽ rất khó để được công nhận trước pháp luật.

Mặt khác, theo quy định của pháp luật về thời hạn ủy quyền thì nếu trong Hợp đồng ủy quyền không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì thời hạn ủy quyền chỉ có hiệu lực trong vòng 01 năm, kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền (căn cứ điểm b khoản 1 Điều 140 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Khoản 2 Điều 155 Luật Nhà ở năm 2014). Như vậy, anh Dũng cũng cần xem lại hợp đồng ủy quyền xem có quy định cụ thể nào về thời hạn hay không, tránh rơi vào trường hợp đáng tiếc.

- Trường hợp thứ hai, bên bán có đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền là vô hiệu do giả tạo thì người mua cũng có khả năng tiền mất tật mang. Bởi lẽ, căn cứ điểm C Khoản 1 Điều 117 và Điều 124 của Bộ luật Dân sự năm 2015, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Do bản chất của giao dịch giữa anh Dũng và chủ sở hữu căn hộ chung cư là giao dịch mua bán/chuyển nhượng căn hộ mà không phải là ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt căn hộ nên căn cứ vào khoản 1 Điều 124 nêu trên, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu (tức Hợp đồng ủy quyền), giao dịch bị che giấu (tức Hợp đồng chuyển nhượng) vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng này cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự. Ngoài ra, còn có thể có 1 số rủi ro khác trong quá trình thực hiện việc ủy quyền như người đại diện mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Luật TGS (tư vấn)