11/04/2024, 11:27 0

Những ách tắc khiến việc xây dựng nhà ở xã hội tăng độ khó gấp đôi

Trong cuộc họp cuối tuần do Thủ tướng Chính phủ chủ trì, nhiều doanh nghiệp đã bày tỏ ý kiến rằng "việc xây dựng nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là so với việc xây dựng nhà ở thương mại". Vậy cụ thể, điều gì khiến việc xây dựng nhà ở xã hội trở nên khó khăn?

Dây chuyền vướng mắc

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành - một công ty chuyên làm nhà ở xã hội (NOXH) tại TP.HCM, nhận xét: Thời gian qua Chính phủ đã có nhiều cơ chế, chính sách phát triển NOXH. Song, chính những ưu đãi này lại làm khó chủ đầu tư, làm cho thủ tục cũng như số lượng hồ sơ nhiều hơn, khó hơn so với dự án nhà ở thương mại (NOTM).

Đơn cử, theo quy định hiện hành thì dự án NOXH được ưu đãi tăng 1,5 lần về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số so với NOTM đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trong quy hoạch tỷ lệ 1/2.000. Tuy nhiên có một thực tế là gần như tất cả các dự án NOXH đều chuyển từ NOTM qua, nên không phù hợp với quy hoạch 1/2.000. Muốn phù hợp để hưởng ưu đãi thì phải điều chỉnh lại quy hoạch 1/2.000 và quy hoạch 1/500. Tuy nhiên việc điều chỉnh quy hoạch là vô cùng gian nan.

4 nguyên tắc đầu tư bất động sản bất bại trong mọi thời kỳ

"Tại TP.HCM, Nghị quyết 98 bắt buộc nhà nước phải điều chỉnh quy hoạch 1/2.000, 1/500 để giúp dự án NOXH hưởng được ưu đãi, phù hợp quy hoạch. Trong khi đó, Nghị định 31 lại quy định dự án NOXH phải phù hợp với quy hoạch chi tiết mới được cấp chủ trương đầu tư, mới được công nhận chủ đầu tư. Nhưng Sở KH-ĐT không thực hiện theo Nghị quyết 98 nên vẫn "tắc". Còn nếu không có Nghị quyết 98 thì Sở Quy hoạch - Kiến trúc không bao giờ duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 cho doanh nghiệp (DN).

Nghĩa là ở các địa phương khác không có Nghị quyết 98 như ở TP.HCM, thì không phải thủ tục tăng gấp đôi mà là "tắc tịt" luôn. Do đó, Sở Xây dựng ở các địa phương phải duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/2.000 và sau đó phải duyệt quy hoạch 1/500 cho DN", ông Nghĩa dẫn chứng và nhấn mạnh: "Các dự án NOXH do DN tự tạo lập quỹ đất gần như bị ách tắc ngay từ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư do bất cập của Nghị định 31".

Hầu hết các DN đều phản ánh một ách tắc nữa là theo quy định của pháp luật, DN làm NOXH được miễn tiền sử dụng đất. Nhưng theo luật Nhà ở 2014 và luật Đất đai 2013 đang có hiệu lực, để miễn tiền sử dụng đất cho DN, trước hết nhà nước phải tính tiền sử dụng đất, ra được thông báo số tiền sử dụng đất DN phải đóng. Khi đó DN mới được miễn tiền sử dụng đất, chứ không phải miễn ngay từ đầu. Trong khi đó, việc tính tiền sử dụng đất thời gian qua tắc ở hầu hết các địa phương, ngay cả đối với dự án NOTM. Điều này khiến dự án NOXH "tắc gấp đôi" so với dự án NOTM.

"Ngay từ đầu nên miễn tiền sử dụng đất luôn cho các dự án NOXH thay vì phải thêm bước tính tiền sử dụng đất, ra thông báo, sau đó mới được miễn tiền sử dụng đất", một DN kiến nghị.

Ách tắc về tín dụng

Là DN chuyên làm NOXH, ông Minh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư phát triển NOXH, than phiền rằng luật quy định chủ đầu tư NOXH không được thế chấp chính mảnh đất của mình để vay vốn làm NOXH, trong khi với NOTM thì cho phép. Do đó, trong thời gian vừa qua, chưa có DN nào được dùng chính mảnh đất này để vay vốn.

"Những oái oăm này xuất phát từ nguyên nhân DN làm NOXH được miễn tiền sử dụng đất. Trong khi tiền sử dụng đất chỉ là một phần, để làm được dự án DN phải đi mua đất, tiền san lấp, tiền xây dựng… nên việc không được cầm cố bằng chính miếng đất đó để vay triển khai dự án là điều vô lý, gây bất lợi cho DN làm NOXH so với DN làm NOTM", ông Hoàng phân tích và kiến nghị: "Trong các dự thảo Nghị định hướng dẫn luật Nhà ở (sửa đổi), luật Đất đai (sửa đổi) về phát triển và quản lý NOXH cần cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án NOXH đó, chí ít là đối với trường hợp chủ đầu tư đã tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Bởi lẽ hiện nay, các chủ đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay vốn tín dụng để thực hiện dự án NOXH. Điều này đã gây nhiều khó khăn cho DN khi làm dự án NOXH và giúp hạ giá nhà".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khẳng định: Không chỉ về thủ tục hành chính, tín dụng cho NOXH cũng tắc. Từ năm 2015 đến nay chưa có chủ đầu tư được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng. Không được ưu đãi nên tất cả các chủ đầu tư NOXH phải vay gói thương mại để làm nên giá vẫn cao. Như Vietcombank cho Nam Long vay 9%/năm để làm NOXH và toàn bộ khách hàng cũng phải vay với lãi suất 9%/năm. Lãi suất này dù đã rất ưu đãi so với vay để xây NOTM nhưng quá cao so với thu nhập của khách hàng. Để giảm lãi, chủ đầu tư hỗ trợ 2%/năm cho khách hàng, nhưng cũng chỉ được hỗ trợ trong 2 năm đầu tiên.

Khi mua nhà đất cần xem xét tiềm lực tài chính của chủ đầu tư

Do vậy, nhà nước cần bố trí nguồn chi ngân sách trung hạn để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại là Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV tham gia chính sách NOXH. Đồng thời tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội để thực hiện chính sách ưu đãi lãi suất hiện nay đang là 4,8%/năm.

"Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NOXH, để bố trí tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng NOXH", ông Châu kiến nghị và nói thêm về gói tín dụng 120.000 tỉ đồng do một số ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp với lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất vay thương mại thông thường trong thời hạn 3 năm.

Lãi suất này có tác dụng tích cực đối với các chủ đầu tư bởi lẽ trước đây đã phải vay với lãi suất lên đến trên dưới 12%/năm. Tuy nhiên, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng lại chưa phù hợp với người mua, thuê mua NOXH không chỉ vì phải chịu lãi suất cao 7,5%/năm và chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm và các mức lãi suất này còn được điều chỉnh mỗi 6 tháng 1 lần. Sau thời hạn ưu đãi thì áp dụng lãi suất thỏa thuận, "thả nổi" nên người mua, thuê mua NOXH có tâm lý "bất an" và ngại vay. Do vậy Bộ Xây dựng tiếp tục khôi phục lại đề xuất gói tín dụng 110.000 tỉ đồng, lãi suất 4,8 - 5%, thời hạn vay tối đa 25 năm.