25/04/2024, 11:41 0

Nhà đầu tư cần cẩn trọng giá ảo khi thị trường đất nền "tan băng"

Số lượng người có nhu cầu và tìm mua đất nền ở ngoại thành Hà Nội đang hồi phục đáng kể ở ngoại thành Hà Nội. Mặc dù đang có sự tích cực nhưng vẫn còn xuất hiện nhiều trường hợp giá ảo.

Đất nền bắt đầu vào giai đoạn tăng giá

Theo dữ liệu mới nhất của Property Guru Việt Nam, đã có nhiều chỉ báo cho thấy đà giảm của đất nền bắt đầu chững lại. Hiện tại, mức độ quan tâm đất nền đạt khoảng 48 điểm phần trăm, cao hơn từ 5-6 điểm so với thời điểm thấp nhất ở quý I/2023 (42-43 điểm phần trăm).

Đáng chú ý, trong quý I/2024, đất nền ngoại thành Hà Nội sôi động trở lại với lượt quan tâm tương đương thời điểm quý II/2022, khi thị trường chưa "lao dốc", tập trung ở các quận huyện: Đông Anh, Long Biên, Chương Mỹ, Thạch Thất, Hoài Đức. Trong khi đó, đất nền tại các tỉnh phía Bắc như Hải Phòng, Quảng Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên… vẫn khá im ắng.

Dự đoán tình trạng nguồn cung chung cư và lãi suất thời gian tới

Ở thị trường phía Nam, đất nền cũng tạm ngừng đà giảm, đi ngang trong một thời gian khá dài (từ quý I/2023), chưa khởi sắc nhưng cũng không giảm thêm.

Về giá bán, trong khi giá đất nền tại miền Bắc và Trung bắt đầu tăng nhẹ so với năm 2023 thì đất nền các tỉnh phía Nam có sự điều chỉnh thấy rõ về giá bán.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Property Guru Việt Nam, thị trường đất nền có tính chu kỳ. Bởi nếu nhìn lại xu hướng tìm kiếm những năm qua thì tháng 3 và tháng 5 sẽ là thời điểm nhu cầu tìm kiếm đất nền tăng nhiều.

Cũng theo vị chuyên gia này, giá đất nền một số khu vực đã có điều chỉnh nhưng thị trường lại đang gặp phải các vấn đề liên quan đến nguồn vốn, lãi vay. Do đó, chỉ những thị trường liên quan đến biến động hạ tầng mới có ghi nhận hồi phục nhanh hơn. Còn các khu vực khác nhất là đất nền ở tỉnh lẻ vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group đã từng nhận định về phân khúc này, sức hút của đất nền nếu xét về lâu về dài sẽ rất khó giảm. Phân khúc này luôn được lòng giới đầu tư nhờ nhiều yếu tố, điển hình là tâm lý chuộng nhà gắn liền với đất và nhu cầu tích lũy tài sản an toàn cũng như khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn ở mức cao.

Vị này nhấn mạnh, dựa trên dòng nghiên cứu kéo dài chu kỳ lặp lại, cơn sốt đất có thể quay lại vào giai đoạn 2025-2026 . Thời điểm hiện tại cho đến nửa đầu năm 2024 có thể xem như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản.

Batdongsan.com.vn cho biết, loại hình bất động sản được quan tâm nhất trong năm 2024 là đất nền ven đô. Khảo sát cho thấy, phân khúc giá dưới 2 tỉ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất với mức độ quan tâm 42%. Khoảng giá 2-4 tỉ đồng đứng thứ 2 với 24% mức độ quan tâm. Khoảng giá 4-6 tỉ đồng đứng thứ 3 với 10%. Hai khoảng giá còn lại là 6-10 tỉ đồng và trên 15 tỉ đồng lần lượt có mức độ quan tâm là 9% và 15%.

"Từ nửa cuối năm 2024 phân khúc đất nền sẽ có sự hồi phục, và sức bật mạnh mẽ có thể trở lại vào giai đoạn 2025 – 2026", vị này nhấn mạnh.

Thời điểm hiện tại, dù thị trường đất nền chưa thực sự sôi động trở lại nhưng đây vẫn là “món khoái khẩu” được các nhà đầu tư hướng tới nhiều nhất. Bởi, phân khúc này có đặc tính dễ đầu tư, tiềm năng sinh lời cao.

Tuy vậy, phân khúc này sẽ không có tình trạng nóng sốt ồ ạt như trước đây. Giao dịch chủ yếu cũng chỉ xuất hiện ở một số khu vực nhất định, chưa lan rộng. Phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kỳ tăng giá.

Cẩn trọng tình trạng giá ảo

Theo dữ liệu khảo sát thị trường từ kênh thông tin batdongsan.com.vn, sau một khoảng thời gian tương đối dài “ngủ đông” (từ cuối 2022 đến nay), kết thúc quý I/2024, phân khúc đất nền tại Hà Nội đã thực sự được “phá băng”. Trong bối cảnh mức lãi suất tiền gửi ngân hàng đang được duy trì ở mức thấp (trên dưới 4%/năm), thì xu hướng nhà đầu tư chuyển dòng tiền sang các kênh khác có lợi nhuận tốt hơn (trong đó có BĐS) là tất yếu.

“Ngay từ đầu quý I/2024, lượng giao dịch đất nền tại Thủ đô Hà Nội đã ghi nhận có sự hồi phục, tăng trưởng trở lại. Qua khảo sát thực tế thị trường, chúng tôi nhận thấy phân khúc đất nền đang được tập trung nhiều nhất ở nhóm mua với mục đích đầu tư. Theo đó, lượng tìm kiếm sản phẩm đất nền trong khu dân cư tăng 110% và đất nền dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước” – Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho hay.

Thực tế là mức độ tìm kiếm và số lượng giao dịch đất nền ở khu vực ngoại thành Hà Nội, đã phục hồi đáng kể cả về giao dịch cũng như giá bán. Nhưng theo đánh giá của các chuyên gia, tình trạng tăng giá “vô căn cứ” vẫn xuất hiện cục bộ ở một số khu vực. Trong khi đó, thị trường còn đang trong quá trình hồi phục, nên nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng, nếu cố “đu đỉnh” thì sẽ hình thành những cơn “sốt ảo”, gây nguy cơ mất an toàn về dòng tiền và tiềm ẩn rủi ro cho toàn thị trường.

Thị trường bất động sản đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch — Khu vực ven Hà Nội

“Với việc Hà Nội đang tích cực kiện toàn, nâng cấp hệ thống hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, thì giá nhà – đất tăng theo là điều tất yếu. Song giai đoạn này, người dân, đặc biệt là những người tham gia đầu tư không nên dùng đòn bẩy tài chính quá lớn, bởi thời điểm hiện tại, nhất là sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì sẽ không còn chỗ cho đầu tư lướt sóng, nhà đầu tư buộc phải tính toán đến bài toán dài hơi, trung - dài hạn” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp khuyến cáo.

Đồng quan điểm, theo chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh, Luật Đất đai 2024 hứa hẹn sẽ mang đến những thay đổi toàn diện cho thị trường BĐS, trong đó sẽ tập trung khai thác tối đa nguồn lực đất đai nhưng cũng sẽ tạo ra thách thức lớn cho những chủ thể sử dụng đất. Thị trường đất đai sẽ được quản lý, vận hành một cách minh bạch, doanh nghiệp được tiếp cận nguồn lực đất đai một cách dễ dàng hơn, thông qua các quyết định về thu hồi đất và không phải thỏa thuận để thu gom từng mảnh đất như trước đây.

“Luật Đất đai 2024 sẽ giúp cho thị trường đất đai được vận hành theo hướng minh bạch, cạnh tranh lành mạnh. Thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu sẽ là liều thuốc thử cho khả năng chống chịu của doanh nghiệp. Những doanh nghiệp không có đủ tiềm lực sẽ buộc phải rút lui khỏi thị trường; doanh nghiệp đủ mạnh được tham gia vào “cuộc chơi” công bằng, hiệu quả và nguồn lực đất đai của Nhà nước sẽ được phân bổ phù hợp, nhằm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân, doanh nghiệp. Như vậy, về dài hạn, thị trường đất nền sẽ không có cơ hội tăng nóng như thời gian qua”, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.