09/05/2022, 09:08 0

Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cần đáp ứng những điều kiện và thủ tục nào?

Giải đáp thắc mắc: Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm:

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở thuộc dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và quy định của pháp luật có liên quan.

- Công ty có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, cơ quan công ty ở nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam (gọi tắt là tổ chức).

- Người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo 02 nhóm hình thức sau:

- Đầu tư xây dựng nhà ở trong các dự án tại Việt Nam;

- Mua, thuê mua, tặng cho, thừa kế bất động sản thương mại là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực có chức năng quốc phòng, an ninh theo quy định của chính phủ.

Ghi chú:

+ Hình thức thuê mua nhà ở là việc người thuê trả trước cho chủ nhà 20% giá trị nhà ở, trừ trường hợp người thuê có điều kiện trả trước thì không được quá 50%;

+ Số tiền còn lại phải trả được tính vào tiền thuê nhà hàng tháng phải trả cho chủ nhà trong một thời gian nhất định; Sau khi hết thời hạn thuê mua và thanh toán hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu nhà ở.

Như vậy, người nước ngoài chỉ được mua, thuê, mua nhà ở là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, không nằm ngoài khu vực này.

Điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Theo quy định tại Điều 74 Nghị định 99/2015 / NĐ-CP hướng dẫn về Luật Nhà ở thì người nước ngoài thuộc các đối tượng trên có quyền mua nhà tại Việt Nam, tuy nhiên để mua nhà phải cung cấp các giấy tờ chứng minh.

Trường hợp 1: Điều kiện với tổ chức

Tổ chức phải có Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp hoặc các giấy tờ liên quan đến giấy phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Trường hợp 2: Điều kiện đối với cá nhân

Người nước ngoài phải đáp ứng 02 điều kiện sau:

- Hộ chiếu còn giá trị sử dụng có đóng dấu xác nhận nhập cảnh của Cục quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam;

- Không thuộc đối tượng ưu đãi miễn trừ ngoại giao.

Tóm lại, người nước ngoài chỉ được mua nhà tại các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư và phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu đối với từng trường hợp riêng lẻ.

Trình tự và thủ tục khi người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Bước 1: Ký hợp đồng

Theo quy định tại Điều 120 và Điều 121 của Luật Nhà ở 2014, các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà bằng văn bản với các nội dung chính sau đây:

- Họ, tên người, tên tổ chức, địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của căn nhà giao dịch và đặc điểm của đất ở gắn liền với căn nhà này. Trong hợp đồng mua bán nhà ở thì các bên phải thể hiện rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; Diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng; Diện tích sàn xây dựng nhà ở; mục đích sử dụng chung của nhà chung cư phù hợp với mục đích thiết kế được duyệt ban đầu;

- Thời hạn thanh toán và phương thức thanh toán;

- Thời gian giao và nhận nhà; thời hạn bảo hành căn hộ đối với trường hợp mua, thuê mua nhà ở mới xây dựng;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Cam kết của các bên;

- Các thỏa thuận khác;

- Ngày có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng và năm ký hợp đồng;

- Chữ ký, họ tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Bước 2: Công chứng, chứng thực hợp đồng.

Bước 3: Đề nghị cấp giấy chứng nhận

Các bên thống nhất một bên nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với căn nhà này; Đối với trường hợp mua, thuê mua căn hộ của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua, trừ trường hợp người mua, người thuê mua tự nguyện tiến hành các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận.Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đối với người nước ngoài

Ngoài việc trực tiếp giao kết hợp đồng với chủ đầu tư, người mua có quyền “mua nhà” thông qua việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại (thực chất thay cho người khác trong hợp đồng đã ký với chủ đầu tư).

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 và Điều 32 Thông tư 19/2016 / TT-BXD, người mua nhà ở thương mại thuộc chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. đối với căn nhà này và khi có yêu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận thầu có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ từ hợp đồng mua bán nhà ở đã giao kết với chủ đầu tư.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016 / TT-BXD như sau:

Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng

- Nội dung: Bên chuyển nhượng và bên mua hợp đồng mua bán nhà ở thỏa thuận bằng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở với nội dung sau đây:

+ Thông tin về bên chuyển nhượng và bên mua lại (bên nhận chuyển nhượng).

+ Số, ngày tháng năm của hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.

+ Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên.

+ Giải quyết tranh chấp.

+ Các thỏa thuận khác.

Mẫu hợp đồng tham khảo: Theo Phụ lục 24 ban hành kèm theo thông tư 19/2016 / TT-BXD.

Số lượng: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng hai bên đã ký được lập thành 06 bản (03 bản giao cho chủ đầu tư lưu giữ an toàn, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng lưu và 01 bản lưu do người bán giữ)
Trong trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có chứng thực hoặc chứng thực của công chứng viên thì công chứng viên và cơ quan chứng thực phải lưu giữ một bản 01 bản.

Bước 2: công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

- Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là công ty, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực.

- Bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là công ty, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc công chứng hợp đồng cho thuê là không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận.

- Địa điểm công chứng: Công chứng tại Phòng / Công chứng viên trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở.

- Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực bao gồm các tài liệu sau:

+ 07 Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng lần thứ hai thì phải kèm theo bản chính hợp đồng chuyển nhượng của lần chuyển nhượng trước; Trường hợp chuyển nhượng một hoặc nhiều nhà ở trong tổng số nhà ở mà chủ đầu tư mua lại theo hợp đồng gốc thì phải có bản sao có chứng thực hợp đồng và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng.

+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ sau: chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hiệu lực nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm quyết định thành lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký thành lập tổ chức đó;

+ Các giấy tờ khác theo yêu cầu của Luật công chứng, chứng thực như: Giấy tờ chứng minh tình trạng tài sản chung, tài sản riêng.

Tổ chức hành nghề công chứng, tổ chức chứng nhận chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn quy định.

Bước 3: Kê khai thuế, phí và lệ phí

Bước 4: Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận điều này vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng

Bước 5: Nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận

(Nếu hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đã thỏa thuận với chủ đầu tư tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

Trên đây là toàn bộ nội dung quy định chi tết về điều kiện, trình tự thủ tục áp dụng trong trường hợp người nước ngoài mua, chuyển nhượng nhà ở tại Việt Nam.