02/08/2023, 09:48 0

Người mua nhà ở vẫn chờ đến cuối năm để giá có thể giảm thêm

Tâm lý chung của cả người mua nhà ở và nhà đầu tư hiện đang là chờ đợi và theo dõi cẩn thận dấu hiệu về sự giảm giá của thị trường bất động sản vào cuối năm, như đã được dự báo trước đó.

Người mua vẫn chưa sẵn sàng xuống tiền

Khi thị trường bất động sản khó khăn, người mua đợi chờ giảm giá để sở hữu được một sản phẩm với giá tốt được xem là tâm lý bình thường. Tuy nhiên, cũng chính điều này có thể dẫn đến giao dịch bất động sản trên thị trường chững lại từ những do dự phía người mua.

Các chuyên gia bất động sản dự báo, mức giá vào thời điểm từ nay đến cuối năm có thể không biến động quá nhiều.

Điều đáng nói, suốt từ đầu năm đến nay, mặc dù giá bất động sản có xu hướng giảm nhưng vẫn ở mức cao. Theo khảo sát vẫn rất nhiều người kỳ vọng bất động sản sẽ có mức giá hạ nhiệt hơn vào cuối năm.

Chuyên gia trang Batdongsan.com.vn nhận định, đa số nhà đầu tư và người mua nhà vẫn có tâm lý chờ đợi thị trường bất động sản sẽ giảm giá.

Ngoài việc chờ đợi giảm giá nhà, nhà đầu tư cá nhân, các doanh nghiệp cũng đang chờ dòng tín dụng "nhà băng" được khơi thông và lãi vay giảm thêm. Lãi suất giảm và có nhiều chính sách ưu đãi là cơ hội tốt để nhà đầu tư xuống tiền, nhưng với tình hình hiện tại, khách sẽ vẫn… chờ.

Bên cạnh chờ lãi suất giảm, người mua nhà cũng kỳ vọng các chính sách vĩ mô sẽ nhanh chóng ngấm vào thực tế, từ đó tăng nguồn cung, kéo giảm giá nhà trong thời gian tới.

Khảo sát cho thấy, số lượng nhà trung và cao cấp vẫn đang chiếm tỷ lệ áp đảo trong nửa đầu năm 2023.

Trong bối cảnh thị trường đang lệch pha quá mạnh về các phân khúc căn hộ trung và cao cấp, người mua nhà đang kỳ vọng đà tăng giá nhà có thể giảm xuống, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá rẻ, mức dưới 25 triệu đồng/m2, tăng lên.

Để làm được điều này, theo chuyên gia, cần nhanh chóng cởi trói về pháp lý để tăng nguồn cung và đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) - cho rằng, những vướng mắc về pháp lý khiến các dự án bị treo, các chủ đầu tư có hàng mới luôn ở thế một mình một chợ nên giá bán căn hộ khó giảm. Vì vậy, cần khẩn trương gỡ khó cho doanh nghiệp để tăng cung cho thị trường.

Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đính, nhìn chung trên thị trường giá bất động sản khó giảm mạnh do đặc thù về sự khan hiếm, nhu cầu thực tế trên thị trường còn lớn.

Ông cho rằng, lượng giao dịch, tỷ lệ tiêu thụ hàng hóa trong những quý cuối năm sẽ tăng so với quý 2. Mức giá sẽ vẫn giữ được ở mức ổn định. Làn sóng đầu tư, mua sắm trong 2 quý cuối năm có thể sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản cả nước.

Theo các chuyên gia thuộc Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), thị trường bất động sản nửa cuối năm 2023 nhiều khả năng sẽ còn gặp nhiều thách thức.

Nguồn cung sẽ tiếp tục giảm thêm từ 20 - 30%, lãi suất tiếp tục giữ ở mức cao trên 14%/năm.

Tuy nhiên, thị trường có thể sẽ sớm đảo chiều nếu đạt được những tín hiệu rõ ràng như lãi suất tiền gửi xuống dưới 5%/năm, lãi suất cho vay xuống dưới 10%/năm.

Các chuyên gia DXS - FERI nhận định, chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, do đây là phân khúc có thanh khoản tốt nhất trong tất cả loại hình hiện nay. Khi đầu tư chung cư, người mua có thể sớm thu về dòng tiền bằng cách cho thuê lại.

Giá nhà ở giảm sâu sẽ khó có thể xảy ra

Báo cáo của Hiệp hội môi giới bất động sản (VARS) cho thấy, nguồn cung bất động sản nhà ở vẫn chưa có nhiều cải thiện. Quý II/2023, cả nước ghi nhận hơn 200 dự án nhà ở đang mở bán với nguồn cung đưa ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm.

Tuy nhiên, hầu hết nguồn cung đến từ những dự án trong các giai đoạn tiếp theo, gần như không có dự án mới.

Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) và cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn đầu, chiếm lần lượt 53% và 34% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán.

Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2). Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, dữ liệu thống kê cho thấy, nhu cầu tìm mua các căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m2 đang rất cao.

Tuy nhiên, căn hộ dưới mức giá này rất hiếm, hiện chỉ có một dự án tại khu đông TPHCM đang mở bán với giá 43 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá bán các căn hộ lại gần như không có sự thay đổi trong nửa năm qua, chỉ giảm 3-5%.

Thông tin từ Sở Xây dựng TPHCM cũng cho thấy, sự nghèo nàn về nguồn cung trên thị trường.

Trong 6 tháng đầu năm, cả thành phố có 13 dự án với 14.666 căn đủ điều kiện mở bán, tăng gần 50% so với cùng kỳ.

Giải cứu thị trường bất động sản: Không chỉ dùng tiền là sẽ được

Tổng giá trị vốn huy động là khoảng 145.000 tỉ đồng, tăng 87% so với cùng kỳ. Trong đó, phân khúc cao cấp (trên 40 triệu đồng/m2) chiếm đến 87% với hơn 13.000 căn, tăng 7,2% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, phân khúc trung cấp lại giảm nhiều. Phó Giám đốc Sở Xây dựng ông Huỳnh Thanh Khiết cho biết, phân khúc căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 hoàn toàn vắng bóng. Nguyên nhân xuất phát từ chi phí xây dựng, thực tế rất khó có căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2, bởi suất đầu tư công trình đã 11 triệu đồng/m2.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng trong tình hình hiện nay, nếu muốn giá nhà giảm sâu hơn thì doanh nghiệp phải giảm lợi nhuận vì kinh phí liên quan cấu thành giá cũng rất minh bạch.

Vì vậy, cần nhìn nhận khách quan giá bất động sản. Để bán sản phẩm, chủ đầu tư hầu hết xây dựng giá bán bằng cách hy sinh lợi nhuận của dự án, thậm chí lợi nhuận từ những năm trước để sản phẩm được hấp thụ, thậm chí chấp nhận lỗ để có thanh khoản.

Bên cạnh đó, câu chuyện tháo gỡ pháp lý cũng đóng vai trò quan trọng. Nếu dự án kéo dài từ 5 năm xuống còn 3 năm thì sản phẩm sớm ra thị trường và doanh nghiệp cũng sẽ giảm lợi nhuận. Vì vậy cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý cho dự án để tăng nguồn cung, thị trường sôi động thì giá nhà sẽ giảm.