24/07/2023, 14:23 0

Mặc dù giao dịch đang tăng nhưng thị trường bất động sản vẫn cần đòn bẩy tín dụng

Trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường vẫn tiếp tục đối diện với tình trạng trầm lắng. Các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng từ các ngân hàng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng.

Thị trường BĐS vẫn đang cần nguồn vốn tín dụng

Chỉ trong vòng 5 tháng đầu năm nay đã có khoảng 88.000 doanh nghiệp BĐS rút khỏi thị trường, số doanh nghiệp BĐS thành lập mới cũng giảm khoảng 50% so với những tháng đầu năm 2022 và vốn đăng ký mới của doanh nghiệp tiếp tục giảm mạnh.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường BĐS vẫn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trầm trọng trong tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn mất cân đối, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở có giá vừa túi tiền. Trong 6 tháng đầu năm nay, cả nước mới hoàn thành được 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, bằng một nửa so với nửa cuối năm ngoái.

Hiện các chủ đầu tư trên cả nước đang triển khai thực hiện 659 dự án, giảm 39,6% so với 6 tháng cuối năm 2022. Trong khi đó, số dự án được chấp thuận đầu tư chỉ có 23 dự án, giảm 70,5% và cũng chỉ có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bằng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Phân khúc BĐS phục vụ lưu trú cũng chỉ có 56 dự án với 25.368 căn đang triển khai trên cả nước, gồm 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú, giảm đến 55% so với quý 4/2022 và chỉ có 1 dự án được cấp phép triển khai mới.

Thị trường ảm đạm kéo theo số lượng giao dịch BĐS trên cả nước từ đầu năm đến nay cũng giảm mạnh, chỉ có khoảng 187.000 giao dịch thành công, giảm 63,8% và chủ yếu tập trung ở giao dịch đất nền. Trong đó số lượng giao dịch nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm đến 59,3% so với nửa cuối năm 2022.

Doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn, nhưng theo Bộ Xây dựng thì chỉ trong 6 tháng cuối năm nay, tổng giá trị trái phiếu BĐS đến hạn thanh toán có giá trị lên đến 80.952 tỉ đồng. Tiếp theo là nhóm trái phiếu ngân hàng với con số 27.261 tỉ đồng.

Thị trường BĐS của TP Hồ Chí Minh tiếp tục rơi vào cảnh tăng trưởng âm gần 15,6% so với 6 tháng đầu năm ngoái. Cả thành phố chỉ có 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn, giảm 33,3% so với 6 tháng đầu năm 2022. Dù thị trường tăng trưởng âm, nhưng Sở Xây dựng thành phố đã cho rằng, kết quả trên đã cho thấy thị trường BĐS đã có dấu hiệu hồi phục, giảm đà "rơi tự do" và kéo theo ngành xây dựng cũng có dấu hiệu dần hồi phục.

Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, để tạo đà cho thị trường BĐS ấm lại thì vấn đề mấu chốt đầu tiên là phải tăng tổng cầu cho thị trường. Trước tình hình thị trường vẫn còn rất khó khăn do sức mua rất yếu hiện nay dẫn đến việc doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản thậm chí bị mất thanh khoản. Trong khi chủ đầu tư lại đang bị tắc các nguồn vốn khác như vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc vốn huy động từ khách hàng nên việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng sẽ là chiếc phao cứu sinh đối với các doanh nghiệp BĐS.

Thị trường BĐS cần bổ sung nguồn cung

Vấn đề tiếp theo là phải tăng nguồn cung cho thị trường BĐS thông qua việc tập trung gỡ vướng pháp lý dự án để tăng nguồn cung nhà ở. Việc này đi kèm với việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Giao dịch giảm ở hầu hết tất cả các phân khúc

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng tiêu dùng BĐS sụt giảm trong 6 tháng đầu năm, cho thấy người mua nhà và chủ đầu tư dự án BĐS khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng do liên quan đến tâm lý e dè, giảm niềm tin vào thị trường. Để giải quyết nhu cầu vốn cho xã hội, ngày 10/7 vừa qua, NHNN đã giao thêm hạn mức tín dụng cho toàn hệ thống từ mức 11% lên khoảng 14%. Với 3% hạn mức tăng thêm này, các tổ chức tín dụng sẽ có thêm khoảng 358.000 tỉ đồng, nâng tổng nguồn cung tín dụng lên đến khoảng 1,1 triệu tỉ đồng để bơm vào nền kinh tế trong các tháng cuối năm.

Tuy vậy, quy định của NHNN có hiệu lực từ ngày 1/9 tới đây đã tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay. Điều này dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà, nhà đầu tư BĐS vẫn sẽ khó tiếp cận vốn vay tín dụng.

Theo Hiệp hội BĐS thành phố, NHNN quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty TNHH, công ty hợp danh là chưa phù hợp với thực tế, không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định tại Nghị định 153/2020/NĐ-CP. Để kiểm soát rủi ro, NHNN có thể yêu cầu tổ chức tín dụng có trách nhiệm quy định cụ thể việc cho vay theo tình trạng pháp lý của từng dự án. Với dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 30% tổng mức đầu tư. Hoặc với dự án đã có giấy phép xây dựng, tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 50% tổng mức đầu tư.