Lý giải vì sao thị trường bất động sản hồi phục chậm

Mặc dù các chính sách về bất động sản thường có một thời gian trễ trong việc thực hiện và có tác động đến thị trường, tuy nhiên, hiện tại dòng tiền nhàn rỗi vẫn chưa cho thấy bất kỳ xu hướng quay trở lại thị trường nào.

Đưa ra nhiều biện pháp thúc đẩy nhưng chưa có hiệu quả

Tại buổi làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng Chính Phủ chiều ngày 5/5, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã nhấn mạnh thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong hệ sinh thái kinh tế: Công nghiệp, dịch vụ, du lịch, lưu trú, sản xuất vật liệu, tài chính, ngân hàng…, tác động đến chuỗi sản xuất như vật liệu, sắt thép, đồ gia dụng, thị trường vốn, tín dụng, thị trường lao động, tác động đến ổn định kinh tế vĩ mô.

Vì vậy, việc tháo gỡ các vướng mắc liên quan thị trường địa ốc hết sức quan trọng đối với sự ổn định, phát triển của nền kinh tế.

"Phải chỉ rõ vướng mắc ở văn bản pháp luật nào, thuộc cấp nào ban hành, ai giải quyết, bao giờ xong, trong đó tập trung vào những nhóm vấn đề thuộc trách nhiệm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Sau cuộc họp, chúng ta phải khẩn trương triển khai các giải pháp hoàn thành thủ tục pháp lý cho các dự án, tạo chuyển biến, tác động tích cực ngay đến thị trường bất động sản, không thể cứ họp nhiều nhưng thị trường vẫn như vậy, vướng mắc vẫn như vậy”, Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

Thực tế, kể từ cuối năm 2022 đến nay, liên tiếp các cuộc họp bàn giải pháp gỡ vướng thị trường bất động sản được tổ chức. Cũng chưa bao giờ ngành bất động sản đón nhiều chính sách mới như lúc này. Tuy nhiên, đà phục hồi của thị trường đang diễn ra chậm hơn so với kỳ vọng.

Mới đây, ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước thông tin, đến nay NHNN vẫn chưa nhận được danh mục các dự án nhà ở xã hôi, nhà ở công nhân , chung cư cũ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Do đó, mặc dù được triển khai từ ngày 1/4 nhưng đến nay chưa phát sinh dư nợ thuộc chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, theo ông Bắc, quy định về điều kiện được mua nhà ở xã hội hiện nay cũng đang gặp nhiều ý kiến phản ánh như: điều kiện về cư trú, thu nhập thuộc diện không phải đóng thuế thu nhập cá nhân không còn phù hợp trong bối cảnh giá nhà ngày một tăng cao.

Những khó khăn, vướng mắc này cũng sẽ là những nguyên nhân chính, ảnh hưởng tới khả năng hấp thụ chương trình tín dụng này.

Do đó, phía NHNN kiến nghị, để chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng (vốn được coi là cú huých để thị trường bất động sản phục hồi) thực sự đi vào đời sống, góp phần vào mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đến năm 2030, cần có sự phối hợp của các bộ, ngành, địa phương.

Đối với các dự án nhà ở thương mại, thông tin từ UBND TP HCM cho biết, từ tháng 12/2022 đến tháng 4/2023, Tổ Công tác đã đề nghị UBND TP rà soát, xem xét giải quyết và báo cáo kết quả đối với 36 dự án nhà ở trên địa bàn.

Hiện, UBND TP HCM đã làm rõ các vướng mắc và chỉ đạo giải quyết 16 dự án. Còn 20 dự án, các sở, ngành vẫn đang tiếp tục rà soát pháp lý để xem xét giải quyết từng trường hợp cụ thể.

Bên cạnh đó, UBND TP HCM vẫn đang tiếp tục tập trung xử lý tháo gỡ các vướng mắc của 148 dự án bất động sản với 189 kiến nghị do Hiệp hội Bất động sản TP HCM tổng hợp. Đến nay, đã có văn bản hướng dẫn thực hiện cho 66 kiến nghị.

Tại Đồng Nai, 7 dự án liên quan đến các tập đoàn lớn như Novaland, Nam Long, Hưng Thịnh, DIC Corp cũng đang được gỡ vướng,...

“Rất nhiều dự án đang triển khai phải tạm dừng và không thể triển khai tiếp. Tình trạng này có cả nguyên nhân chủ quan và khách quan. Ngoài ra, thị trường có một thực tế đó là có dự án bất động sản không thiếu vốn nhưng lại vướng pháp lý nhưng có dự án pháp lý đầy đủ thì lại không có vốn. Trong khi đó, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao,…

Tôi tham gia Tổ công tác của Chính phủ làm việc với các địa phương thì phải thừa nhận không phải tất cả các dự án đều bị vướng về pháp lý. Ngược lại, pháp lý rất rõ ràng, chỉ có điều các địa phương hiện nay đang e ngại chưa cho triển khai. Tức là tâm lý e ngại, sợ sai. Các sở, ngành tại địa phương cứ ngồi với nhau rồi lại loanh quanh ý kiến, do đó có những dự án từ năm trước đến năm nay vẫn đứng yên. Đây là một thực tế phải thừa nhận”, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay.

Chờ đợi dòng tiền nhàn rỗi quay lại với thị trường

Kể từ nửa cuối năm 2022, NHNN thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ trở lại để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá. Theo đó, NHNN đã có hai lần điều chỉnh các mức lãi suất điều hành trong tháng 9 và tháng 10/2022.

Tổng phương tiện thanh toán (cung tiền M2) tăng trưởng khá thấp trong năm ngoái, trong đó có nguyên nhân vòng quay tiền bị chậm lại. Theo giới phân tích, cung tiền tăng trưởng thấp đến mức báo động đã và đang gây rất nhiều khó khăn cho sản xuất và tiêu dùng.

Các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, giai đoạn thắt chặt chính sách tiền tệ đang có dấu hiệu chậm lại. Dự báo đến hết quý II/2023, khả năng giai đoạn thắt chặt tiền tệ sẽ kết thúc.

Chỉ trong tháng 3/2023, NHNN liên tiếp có hai đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành để hỗ trợ cho doanh nghiệp và nền kinh tế. Sau động thái này, các ngân hàng thương mại đã đồng loạt giảm lãi suất huy động.

Đang có nhiều dự báo cho rằng khả năng NHNN sẽ sớm có thêm một đợt giảm lãi suất điều hành ngay trong tháng 5, mức giảm dự kiến khoảng từ 0,5 - 1 điểm %. Thống đốc Nguyễn Thị Hồng vừa qua cũng cho biết NHNN sẽ cân nhắc điều kiện để giảm lãi suất điều hành, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân.

Hiện nay nhiều khách hàng đã có thể tiếp cận được khoản vay mới với lãi suất 10-11%. Tuy nhiên, TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho rằng, chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản mới phản ứng. Vì đây là con số mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay.

Vị này phân tích thêm, tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường bất động sản trong năm 2023. Mức lãi suất huy động tại nhiều nhà băng ở mức cao vào cuối năm 2022 nên tiền gửi là kênh hút vốn mạnh từ người dân, sau thời gian dài dòng tiền đổ vào chứng khoán, bất động sản.

Cụ thể, chỉ tính trong năm 2022, tổng lượng tiền gửi của các tổ chức và cá nhân vào hệ thống ngân hàng tăng thêm gần 900.000 tỷ đồng (lượng tiền gửi trong quý IV/2022 chiếm tỷ trọng 46%). Trong số gần 900.000 tỷ đồng lượng tiền gửi ròng cả năm qua, cá nhân đóng góp hơn 565.000 tỷ đồng (chiếm 65%).

Số liệu của NHNN cho biết, tổng tiền gửi của khách hàng tại hệ thống tổ thức tín dụng tính đến cuối tháng 2/2023 đạt gần 11,8 triệu tỷ đồng, giảm hơn 23.800 tỷ đồng (giảm 0,2%) so với cuối năm 2022. Nguyên nhân sụt giảm đến từ nhóm khách hàng là tổ chức kinh tế. Ở chiều ngược lại, lượng tiền gửi của dân cư tăng thêm hơn 314.000 tỷ đồng (tăng 5,36%), đánh dấu 15 tháng liên tiếp tăng trưởng dương.

Ông Khôi cho biết, cuối năm 2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Và đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không.

Theo đó, có hai kịch bản xảy ra. Với kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn. Ở kịch bản thứ hai, lãi suất huy động giảm xuống mức 6 - 7% vào thời điểm cuối năm nay, nguồn tiền rẻ này có thể quay trở lại bất động sản.

“Khi dòng tiền quay trở lại thị trường, nhiều người sẽ tìm đến các kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao hơn so với kênh gửi tiết kiệm. Trong bối cảnh này, nếu nhìn lại quá khứ, thông thường thị trường chứng khoán sẽ phản ứng trước, sau đó sẽ đến thị trường bất động sản”, chuyên gia cho hay.