09/10/2024, 09:43 0

Lý giải nguyên do khiến giá chung cư mới ở Hà Nội tăng liên tục

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh của OneHousing, nhận định rằng áp lực từ chi phí đầu vào tăng cao đã buộc các chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển các dự án cao cấp và hạng sang. Điều này khiến giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp liên tục leo thang.

Nguồn cung tăng và giá cũng tăng

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, đến cuối quý 3/2024, giá căn hộ mở mới tại Hà Nội đạt mức trung bình gần 70 triệu đồng/m², tăng 7,6% so với quý trước. Sự tăng trưởng này phản ánh sức nóng của thị trường và cho thấy khả năng giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiệm cận với TP.HCM trong tương lai gần.

Căn hộ chung cư Hà Nội được thiết lập mặt bằng giá mới — Khu đô thị tại Hà Nội

Trước đó, báo cáo của Savills cũng ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt trung bình 69 triệu đồng/m², tăng 28% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư tăng mạnh 41% theo năm, đạt bình quân 51 triệu đồng/m².

Về nguồn cung, Savills dự báo cuối năm nay Hà Nội sẽ có khoảng 9.700 căn hộ mới được mở bán, trong đó 88% là từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ năm 2025 trở đi, thị trường dự kiến đón nhận khoảng 110.000 căn hộ từ 106 dự án, tập trung chủ yếu ở các huyện ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và quận Hoàng Mai.

Theo số liệu từ OneHousing, dự kiến quý 4/2024 sẽ có khoảng 10.000 căn hộ mở bán, tăng mạnh gấp 3,2 lần so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, nguồn cung mới sẽ tập trung tại các đại đô thị lớn ở khu Đông và khu Tây Hà Nội, phản ánh nhu cầu nhà ở chất lượng cao vẫn rất lớn, hứa hẹn thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực.

Năm 2024, OneHousing dự báo tổng số căn hộ mở bán tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 29.000 căn. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ trong năm 2025 sẽ chưa có sự cải thiện đáng kể so với năm 2024. Với quỹ đất phát triển tại các quận trung tâm ngày càng khan hiếm, người mua nhà sẽ phải tìm kiếm cơ hội tại các khu vực xa hơn như Đông Anh và Thanh Trì.

CBRE Việt Nam dự đoán rằng trong quý cuối năm 2024, Hà Nội sẽ đón thêm khoảng 10.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung căn hộ mở bán trong cả năm lên gần 30.000 căn, gấp 3 lần so với năm 2023, đạt mức cao nhất trong 5 năm qua.

Phần lớn nguồn cung mới dự kiến sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp, với các dự án hạng sang tiếp tục ra mắt vào cuối năm, đẩy giá bán sơ cấp lên cao hơn. Giá căn hộ thứ cấp cũng được dự đoán sẽ tăng, nhưng với tốc độ ổn định trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp vẫn dồi dào.

Lý giải nguyên do?

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, nhận định: “Nhiều người kỳ vọng giá chung cư sẽ giảm, nhưng theo tôi, điều này khó có thể xảy ra. Nguyên nhân là do tất cả các yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án, bao gồm chi phí đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng và đầu tư vào thiết kế sản phẩm, đều đang tăng đáng kể.

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt là ở trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền lớn. Khi giá đất đã cao, việc phát triển một sản phẩm bình dân là không khả thi vì chắc chắn sẽ dẫn đến thua lỗ. Với những vị trí đắc địa, chủ đầu tư buộc phải phát triển các sản phẩm tương xứng với giá trị của mảnh đất đó, do đó, giá thấp là điều khó có thể xảy ra."

Dữ liệu từ CBRE cũng cho thấy, hơn 75% nguồn cung mới trong quý này đến từ phân khúc cao cấp với giá từ 60 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Trong quý III, chỉ có hai dự án được chào bán trong khoảng giá 55-60 triệu đồng/m². Đáng chú ý, tại quận Tây Hồ, một dự án hạng sang đã được mở bán với giá gần 200 triệu đồng/m². So với quý trước, giá sơ cấp trung bình đã tăng gần 9% theo quý và 26% theo năm.

Căn hộ chung cư lên ngôi, bất động sản nghỉ dưỡng khó bứt phá

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, chia sẻ rằng phần lớn các dự án mở bán mới nằm trong các đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã ở mức cao. Giá bán tăng không chỉ do chi phí đầu vào mà còn nhờ lực cầu đầu tư lớn, dòng tiền tiếp tục chảy vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực tại các khu vực trung tâm, giúp thanh khoản thị trường duy trì tích cực.

Cũng theo CBRE, trong bối cảnh thị trường có tâm lý lạc quan, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đẩy mạnh tiến độ mở bán các dự án. Một số dự án đã bán hết quỹ căn trong quý này và bắt đầu nhận đặt chỗ cho các tòa tiếp theo. Một số khác cũng đang gấp rút mở bán ngay trong năm 2024, thay vì chờ đợi đến năm sau.

Ngoài ra, các dự án mở bán mới có chất lượng cao, được phát triển trong các khu đô thị với đầy đủ tiện ích và vị trí thuận lợi kết nối trung tâm Hà Nội cùng các khu vực thương mại, văn phòng, góp phần đẩy giá bán lên cao. Bà An bổ sung rằng, khi tung ra sản phẩm mới, chủ đầu tư sẽ tính toán kỹ lưỡng để giá bán tương quan với khu vực, nên các tòa nhà mới khó có giá thấp hơn các giai đoạn trước, nhằm đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu liên tục tăng cao.