18/09/2023, 11:02 0

Lấy tài sản bất động sản để thế chấp vay liệu có khả thi ?

Có một số đề xuất gần đây về việc ngân hàng nên hạn chế thế chấp bất động sản làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay. Tuy nhiên, việc này có thể gây khó khăn cho thị trường bất động sản, đang phải đối mặt với nhiều thách thức và không nên phân biệt đối xử quá mức.

Thế chấp ngân hàng bằng bất động sản đang được sử dụng rộng rãi

Thời gian qua, có một số đề xuất cho rằng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần nghiên cứu tạo lập các kênh thông thoáng nhưng có kiểm soát hợp lý để tạo nguồn vốn lưu động cho các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất hoạt động; cho phép các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất thế chấp bằng máy móc, sản phẩm đầu ra, đầu vào để hạn chế phải thế chấp bằng bất động sản.

Hà Nội: Nhiều doanh nghiệp phải trả lại văn phòng trước hạn

Phản hồi về vấn đề này, NHNN cho biết thực tế, thời gian qua, các tổ chức tín dụng (TCTD) đã và đang thực hiện nhiều biện pháp bảo đảm tiền vay với nhiều loại hình tài sản khác nhau, như ô tô, tài sản hình thành trong tương lai, hàng hóa luân chuyển, quyền đòi nợ, bất động sản… hoặc cho vay không có tài sản bảo đảm (TSBĐ) trên cơ sở đánh giá phương án, dự án sản xuất kinh doanh hiệu quả, có khả năng tài chính để hoàn trả nợ vay đầy đủ, đúng hạn cả gốc và lãi. Do đó, khách hàng làm việc trực tiếp với TCTD cho vay để đề xuất cụ thể về TSBĐ của khoản vay.

Trong bối cảnh thị trường nhà đất có dấu hiệu đóng băng, giá nhiều loại bất động sản đi xuống dẫn đến nguy cơ thiệt hại cho các khoản vay của ngân hàng, đề xuất như trên có thể phần nào giúp hạn chế rủi ro cho các TCTD. Số liệu cho thấy tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đã tăng từ mức 1,53% thời điểm tháng 6-2022 lên gần gấp đôi ở mức 2,47% trong nửa đầu năm 2023. Nhiều khoản vay đang được tái cơ cấu theo Thông tư 02/2023-TT-NHNN, nhưng có thể thấy khi thông tư này hết hiệu lực, nợ xấu chắc chắn sẽ còn tăng cao.

Tuy nhiên, với thực tế TSBĐ bằng bất động sản vẫn đang chiếm tỷ trọng vượt trội trong tổng tài sản thế chấp (TSTC) mà các ngân hàng đang quản lý, khi lên tới 70-80%, việc hạn chế dần các TSBĐ bằng bất động sản có vẻ bất khả thi.

Hiện bất động sản vẫn là tài sản được ưu tiên để bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng, với giá trị tuyệt đối trong toàn ngành lên tới 16-17 triệu tỉ đồng, tức gấp 1,3 lần tổng dư nợ toàn nền kinh tế tính đến cuối tháng 8-2023.

Đơn cử như tại nhóm bốn ngân hàng thương mại gốc quốc doanh, báo cáo tài chính năm 2022 cho thấy trong gần 10 triệu tỉ đồng TSBĐ, khoảng hai phần ba trong số đó là các bất động sản khi có giá trị lên đến 7,33 triệu tỉ đồng, tăng 18% so với năm 2021.

Riêng tại Agribank, tổng TSTC của khách hàng đã vượt mốc 2,5 triệu tỉ đồng, với bất động sản đạt gần 2,29 triệu tỉ đồng, tăng 13% và chiếm 90% trong tổng TSTC. Tại ba ngân hàng còn lại, tỷ lệ bất động sản trong tổng TSTC dao động từ 68-74%, lần lượt đạt 1,71 triệu tỉ đồng tại VietinBank; 1,77 triệu tỉ đồng tại BIDV và 1,56 triệu tỉ đồng tại Vietcombank.

Quay lại với đề xuất trên, thực tế bắt nguồn từ việc nhiều khách hàng doanh nghiệp hiện nay không có bất động sản, chủ yếu là các nhà máy, cơ sở sản xuất kinh doanh, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, do đó gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng vì không có TSBĐ đáp ứng điều kiện cho vay của các ngân hàng.

Giới phân tích từng chỉ ra rằng trong khi tỷ lệ các khoản vay có TSBĐ là động sản như các khoản phải thu, hàng hóa luân chuyển trong kinh doanh… trên thế giới thường chiếm 60-70%, thì tại Việt Nam quan điểm chỉ cho vay với TSBĐ là bất động sản đang trở thành rào cản lớn nhất trong tiếp cận vốn vay của các doanh nghiệp.

Còn theo kết quả khảo sát của Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC) hồi đầu năm 2023, có đến 70% doanh nghiệp khó hoặc không thể tiếp cận tài chính. Trong đó, lý do chính là thiếu TSBĐ, không có đất đai nhà cửa mà chỉ có các khoản phải thu, hàng hóa luân chuyển trong kinh doanh hay các động sản khác, đặc biệt thiếu các dịch vụ tài chính ngân hàng phù hợp cho các doanh nghiệp siêu nhỏ, nhỏ và vừa.

Rủi ro là không ít khi sử dụng cách này

Việc hạn chế thế chấp bằng bất động sản trước đây cũng được đặt ra, khi có ý kiến cho rằng cần phải sửa Luật các tổ chức tín dụng theo hướng quy định chặt chẽ hơn về TSTC cho các khoản vay của ngân hàng, do bất động sản đang chiếm tỷ trọng quá lớn. Tuy nhiên, quan điểm như vậy liệu có dẫn đến sự phân biệt đối xử quá lớn với thị trường bất động sản, vốn đang đối mặt với quá nhiều khó khăn và thách thức.

Hiện các khoản cho vay đầu tư bất động sản của ngân hàng đang chịu hệ số rủi ro cao nhất lên đến 200% và luôn là lĩnh vực bị hạn chế cấp tín dụng cùng với chứng khoán. Theo dự thảo sửa đổi Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định về tỷ lệ an toàn vốn của các TCTD, NHNN đang xem xét giảm hệ số rủi ro từ 200% xuống 160% đối với cho vay đầu tư dự án bất động sản khu công nghiệp, trong khi hệ số rủi ro áp dụng cho các khoản vay thế chấp nhà ở xã hội sẽ dao động từ 12-50% thay vì mức 25-100% như hiện tại. Tuy nhiên, nhiều phân khúc khác vẫn bị áp dụng mức 200% như cũ.

Đáng lưu ý, dư nợ bất động sản cũng đang tăng trưởng chậm lại, ảnh hưởng đáng kể lên tốc độ tăng trưởng tín dụng chung khi tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng 20% tổng dư nợ tín dụng. Số liệu từ NHNN cho thấy sáu tháng đầu năm 2023, tín dụng bất động sản tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung, trong đó đáng lưu ý là dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản chiếm đến 65% dư nợ tín dụng bất động sản nhưng lại giảm 1,12%, đánh dấu năm đầu tiên sụt giảm trong ba năm gần đây.

Trong khi đó đứng về phía ngân hàng, do tính minh bạch tài chính của các doanh nghiệp Việt Nam còn thấp, dẫn đến ngân hàng rất khó thẩm định cho vay. Vì vậy, các ngân hàng cần một TSBĐ chắc chắn và bất động sản thường được ưa chuộng. Đây là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất và có xu hướng tăng giá lâu dài, nên không chỉ các cá nhân mà cả doanh nghiệp luôn có xu hướng tích trữ nhà đất như là một tài sản sinh lời dài hạn.

Ngược lại, với các tài sản là máy móc thường có khấu hao định kỳ nên giá trị suy giảm mỗi năm, do đó xác định hạn mức cho vay là một vấn đề. Ngoài ra, tính thanh khoản của các máy móc thường thấp, nếu khoản vay trở thành nợ xấu ngân hàng khó xử lý hơn các TSBĐ là nhà đất.

Ngân hàng đang tiếp tục hạ lãi suất - Thị trường bất động sản cần dòng tiền lớn

Đối với hàng hóa, việc kiểm kê và quản lý gặp nhiều khó khăn, chất lượng hàng hóa, sản phẩm nếu tiêu thụ chậm sẽ giảm xuống hoặc thậm chí hư hỏng, không còn bán được. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp doanh nghiệp đã tráo đổi hàng hóa, độn hàng hóa kém chất lượng vào, hoặc tìm cách qua mặt ngân hàng và bán cho đối tác dù chưa tất toán khoản vay.

Ngoài ra, bất động sản với đặc tính cố định, không thể di dời nên ngân hàng không khó khi định giá, giám sát trong và sau khi giải ngân khoản vay. Dĩ nhiên vẫn luôn tồn tại những rủi ro nhất định, dù các ngân hàng đã luôn thận trọng áp hệ số khác vào quá trình thẩm định giá trị tài sản, thường chỉ cho vay tối đa 70-80% giá trị TSTC là bất động sản, hoặc thậm chí thấp hơn nếu khu vực đó đang diễn ra sốt đất tại những thời điểm nhất định.

Một trong số các rủi ro đó là nhân viên ngân hàng vì những lợi ích cá nhân đã cấu kết với khách hàng thổi phồng giá trị TSTC cao hơn nhiều so với giá trị thực để tăng hạn mức cho vay, hoặc để chạy chỉ tiêu tín dụng mà bỏ qua những rủi ro có thể xảy ra. Giữa các ngân hàng cũng có thể cạnh tranh gay gắt bằng các chính sách thẩm định dễ dãi và chấp nhận tỷ lệ cho vay cao so với giá trị TSTC để lôi kéo khách hàng.

Hậu quả là khi thị trường nhà đất lao dốc, những ngân hàng kiểm soát rủi ro không tốt có thể “lãnh đủ”. Việc xử lý TSBĐ là bất động sản dù có triển vọng hơn các tài sản khác, nhưng vẫn gặp không ít khó khăn khi thị trường mua bán nợ xấu ở Việt Nam vẫn chưa được định hình và còn nhiều hạn chế.