12/12/2023, 17:12 0

Lãi suất cho vay để mua nhà bao nhiêu là hợp lý?

Lãi suất vay mua nhà đang giảm về mức trước đại dịch, nhưng nhiều người chỉ cảm thấy an tâm khi mức lãi suất thả nổi giảm xuống dưới 10%.

Lãi suất đang ở mức bao nhiêu ?

Lãi suất mua nhà hiện nay so với đầu năm đã giảm khoảng 1-3%/năm, dao động 7-9%/năm. Nhóm ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDV) đang có mức lãi suất cho vay mua nhà năm đầu từ 7-8,5%/năm. Lãi suất thả nổi tầm 10,5-12,5%/năm với các năm tiếp theo.

Nhà đầu tư mạnh tay xuống tiền khi ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất

Một số ngân hàng thương mại cổ phần như TPBank, Techcombank, ACB Eximbank, MB, PVcomBank, ACB… cũng đang triển khai gói vay mua, xây và sửa chữa nhà ở với lãi suất phổ biến trong thời gian đầu từ 7,5-10%/năm. Lãi suất thả nổi từ năm thứ 2 được tính bằng lãi suất cơ sở cộng với biên độ 3-3,5%/năm.

Theo Báo cáo tâm lý người dùng BĐS của Batdongsan.com.vn (với khoảng 1.000 người tham gia), nhóm đối tượng có nhu cầu mua nhà được hỏi có cần sử dụng đòn bẩy tài chính không, có hơn 73% cần vay vốn ngân hàng để mua, chỉ 27% là không đi vay.

Cùng với đó, khi bàn về kỳ vọng lãi suất vay mua bất động sản trong năm 2023 -2024, khoảng 44% người cho rằng mức lãi suất cho vay mua nhà dưới 8% là hợp lý để họ có thể xoay sở tài chính. Họ kỳ vọng lãi suất sẽ giảm xuống mức đó trong năm 2024. Còn 33% người mua nhà chấp nhận đi vay nếu lãi suất vay dao động từ 8 – 10%, và chỉ có khoảng 14% đồng ý với mức lãi suất từ 10 – 13%.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn cho hay, phần lớn nhóm gia đình có thu nhập dưới 40 triệu đồng/tháng chỉ có thể dành ra tối đa 15 – 20 triệu đồng đổ lại để chi trả cho việc mua nhà đất hàng tháng.

Thậm chí, nhóm đối tượng có thu nhập trên 40 triệu đồng/tháng cũng chỉ có thể chấp nhận chi phí dành cho trả nợ mua nhà cố định hàng tháng không vượt quá 30 triệu đồng. Với nhóm khách hàng thu nhập thấp, dưới 20 triệu đồng/tháng thì chi trả mua nhà khoảng 8 – 10 triệu đồng là tối đa.

Theo ông Long, câu chuyện lãi suất và giá nhà vẫn là rào cản chính khiến người mua chưa tham gia vào giao dịch nhà đất thời gian qua. Việc giá nhà ở mức cao khiến người có nhu cầu về nhà ở khó mua được sớm nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng.

Lãi suất vay mua nhà bao nhiêu là hợp lý ?

Câu chuyện lãi suất liên tục hạ được đánh giá sẽ có tác động đến thị trường bất động sản. Trong đó, lãi suất cho vay được kỳ vọng giảm xuống mức 7 – 8% sẽ kích cầu.

Chị Xuân, một lao động làm việc tại TP. Thủ Đức cho biết, dù hiện tại có nhiều ngân hàng cho vay mua BĐS với mức lãi suất 7 – 8% nhưng cũng chỉ được 1 năm đầu, mức thả nổi vẫn tầm 11 – 12%, thậm chí có nơi vẫn là 12,5 -13%. Từ năm 2022 đến giờ, thu nhập người dân giảm đáng kể, tình hình kinh tế dự báo còn khó khăn nên không ai dám liều lĩnh đi vay mua nhà với lãi suất trên 10%.

Chị cho rằng, mức tiền trả gốc và mức lãi suất hiện nay nếu vay mua nhà vẫn chưa phù hợp. Với thời điểm này, lãi suất cho vay 7 – 8% cần kéo dài ít nhất từ 4 – 5 năm thì trong điều kiện kinh tế biến động hiện nay, người mua mới chấp nhận được.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding đánh giá, tuy lãi suất điều hành liên tục giảm nhưng lãi suất cho vay hiện vẫn chưa hạ nhiều như năm 2021-2022 (ở mức 7,5%). Hiện, mặt bằng lãi suất cho vay tại các ngân hàng thương mại trên dưới 10%. Nếu hạ mặt bằng lãi suất cho vay xuống thêm 1-2% nữa, từ 8% trở xuống sẽ tác động tốt tới thị trường bất động sản”, ông Hậu cho hay.

Khái niệm lợi tức đầu tư và những điều cần lưu ý

Còn theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất cho vay đối với những ngành sản xuất kinh doanh trọng yếu, xuất nhập khẩu; trong đó có bất động sản để kích cầu nhanh hơn. Ông cho rằng, mức lãi suất cho vay nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập là dưới 7%/năm. Lãi suất cho vay với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội kiến nghị dưới 6%/năm và với người mua nhà ở xã hội dưới 4,5%/năm. Nếu được mức này, sức mua sẽ phục hồi sớm.

Ở góc nhìn của Thạc sĩ Ngô Thành Huấn, Giám đốc điều hành FIDT, việc đánh giá mức hợp lý của lãi suất vay nên được xem xét thêm với yếu tố tỷ suất sinh lời dự kiến và hợp lý của tài sản đầu ra nếu đứng trên phương diện đầu tư.

Cụ thể, lãi suất vay là 10%, song tỷ suất lợi tức của tài sản là 8%, thì điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đang phải gánh lỗ. Ngược lại, nếu vay với lãi suất 9% và lợi tức thu được là 12% thì nhà đầu tư đang có lãi và đó mới đúng là đòn bẩy tài chính. Nếu mục tiêu là mua để ở hay nắm giữ dài hạn, nhà đầu tư có thể xem xét các số liệu thống kê để biết được tỷ suất sinh lời kỳ vọng của một số phân khúc bất động sản, để từ đó cân nhắc mức lãi suất vay hợp lý.

Với bối cảnh vĩ mô hiện tại và chủ trương giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, mặt bằng lãi suất cho vay nói chung và cho vay lĩnh vực bất động sản nói riêng có thể sẽ tiếp tục giảm, song mức giảm là không nhiều. Từ nay đến hết năm 2024, thị trường bất động sản vẫn còn không ít khó khăn. Nhìn về tương lai, khi sự phục hồi diễn ra, các phân khúc có nhu cầu ở thật như căn hộ chung cư và nhà liền kề sẽ phục hồi trước, sau đó đến nhóm có tính đầu cơ cao.