09/05/2024, 09:39 0

Kỳ vọng các Luật sớm có hiệu lực để giúp gỡ vướng cho nhiều dự án

Cả doanh nghiệp lẫn các chuyên gia đều đồng tình rằng nếu Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai có hiệu lực sớm hơn 6 tháng, nhiều dự án bất động sản có thể được tiến hành. Tuy nhiên, với sự phức tạp của các quy định, cần phải tiếp cận một cách cẩn thận và kỹ lưỡng.

Tăng nguồn cung cho thị trường BĐS

Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 11/2023, đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Theo dự thảo nghị quyết vừa được Bộ Tư pháp công bố, Chính phủ đề xuất cho phép hai luật này có hiệu lực từ ngày 1/7, sớm hơn 6 tháng.

Theo Bộ Xây dựng, việc sớm có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ góp phần kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước trong việc phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững và vận hành thông suốt thị trường. Đồng thời, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, công khai, minh bạch.

Thị trường bất động sản đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch — Khu vực ven Hà Nội

Hơn nữa, việc hai luật này có hiệu lực sớm 6 tháng cũng nhằm bảo đảm có hiệu lực đồng thời với Luật Đất đai 2024 cũng đang trình Chính phủ đề nghị Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực từ 1/7.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, đánh giá, nếu các luật được thực thi sớm sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản; thời điểm thị trường phục hồi, khởi sắc sẽ sớm hơn.

“Bản thân các doanh nghiệp cũng rất đón chờ. Vấn đề định giá đất, thuế đất đang tạm ngưng để đợi luật... nhiều dự án đang chờ. Vì thế, khi luật mới hiệu lực sẽ có hướng dẫn cụ thể về cách tính thuế đất, ngay lập tức sẽ tác động đến nguồn cung của thị trường, dần được cải thiện.

Luật Kinh doanh bất động sản mới có những quy định chặt chẽ về điều kiện dự án được mở bán, điều này bảo đảm cho người mua được an toàn trong việc mua bán, tránh rủi ro, làm thị trường minh bạch hơn. Hay các quy định về đền bù giải phóng mặt bằng, sát giá thị trường cũng sẽ cân bằng, hài hòa lợi ích hơn cho cả chủ đầu tư, người dân”, ông Quyết nói.

Tuy nhiên, theo ông Quyết, khi luật được ban hành, các văn bản dưới luật và các nghị định phải được đồng bộ theo. Bởi nếu các văn bản này không theo kịp, luật sẽ lại bị “rối”.

Hiện nhiều chủ đầu tư cũng đợi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai có hiệu lực để nộp được tiền thuế đất, triển khai tiếp dự án. Các phương án về giá, đền bù,... cùng nhiều dự án đang đợi luật mới ra để triển khai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng, các luật mới có hiệu lực sớm có cơ sở tháo gỡ vướng mắc cho một số dự án bất động sản, giúp tăng nguồn cung, bình ổn thị trường. Tuy nhiên, nhiều dự án sẽ phải quay lại hoàn thiện thủ tục như đấu thầu, đấu giá hay quy hoạch chưa phù hợp.

Các chính sách khuyến khích phát triển nhà thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội... sẽ thúc đẩy các dự án hơn.

“Bất động sản sẽ tăng trưởng tốt hơn khi các luật có hiệu lực sớm, nhưng thị trường sẽ không 'bùng' lên, mà phát triển ổn định. Việc kiểm soát tốt hơn, các hoạt động đầu tư kinh doanh, môi giới dịch vụ cũng được quản lý chặt hơn... giúp thị trường minh bạch, công bằng, lành mạnh và phát triển bền vững”, ông Đính nhìn nhận.

Không loại trừ việc sẽ xảy ra rủi ro

Đồng tình với các ý kiến trên, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/7 chắc chắn sẽ giải tỏa được nhiều dự án đang vướng mắc. Thị trường bất động sản có nhiều thuận lợi hơn trong việc áp dụng luật mới.

Theo ông Hiệp, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở không quá phức tạp nên việc rút ngắn thời gian, sớm đưa luật vào vận hành là có thể.

Thế nhưng, Luật Đất đai có nhiều vấn đề phức tạp như định giá đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... doanh nghiệp đều mong các nghị định sẽ cân nhắc kỹ lưỡng, tranh thủ ý kiến nhiều chiều, đầy đủ để hài hòa lợi ích của cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Chủ tịch GP.Invest dẫn chứng, như vấn đề đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất. Trong tất cả nghị định hướng dẫn của cả Luật Đấu thầu và Luật Đất đai đều chưa thể hiện rõ tiêu chí trong đấu thầu dự án nên rất khó cho cả cơ quan xét thầu và người dự thầu.

Làm sao để đầu tư bất động sản sinh lời cao?

“Đấu giá quyền sử dụng đất ai trả giá cao là thắng, đấu thầu dự án xây dựng ai trả giá càng thấp càng thắng. Tiêu chí thắng thua rất rõ ràng. Thế nhưng, ở đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất không có tiêu chí cụ thể, chỉ đưa một câu chung chung 'hiệu quả kinh tế'. Vậy, thế nào là hiệu quả kinh tế, ai sẽ tính hiệu quả kinh tế để xem xét?... Tiêu chí còn đang mông lung, không cụ thể", ông Hiệp nhận xét.

Trong chỉ đạo, Chính phủ mong muốn cả ba luật đều áp dụng từ 1/7, nhưng ông Hiệp lưu ý Luật Đất đai còn nhiều vấn đề phức tạp, vì thế nghị định hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường cần cân nhắc thận trọng để khi đưa vào áp dụng không vướng.

Theo ông, các luật khi đi vào cuộc sống sẽ tác động tới người dân và doanh nghiệp, nhưng với doanh nghiệp sẽ ảnh hưởng tới sự phát triển chung của nền kinh tế. Vì thế, cơ quan soạn thảo cần thận trọng trong việc biên soạn các nội dung nghị định.

“Dục tốc bất đạt, nếu nhanh quá mà không tính toán hết, thật kỹ lưỡng thì chưa chắc nhanh đã tốt”, Chủ tịch GP.Invest khuyến cáo.