26/04/2022, 16:15 0

Kiến thức cần biết khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản

Hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản áp dụng thành công phương pháp đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Mấu chốt của phương pháp này đó chính là việc tính toán hợp lý theo từng giai đoạn đầu tư và lựa chọn khoản vay đúng đắn.

Ví dụ: Một khách hàng tên Bình mua đầu tư một căn hộ chung cư sắp hoàn thiện tại Quận 9 với giá bán ưu đãi là 1.8 tỷ đồng và chỉ trả trước 20% (tương đương 360 triệu đồng). Với chính sách cho vay ưu đãi từ ngân hàng bảo lãnh dự án, anh Bình được vay trả góp khoản tiền này một cách dễ dàng. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán từ từ sau khi căn hộ được bàn giao. Trong thời gian căn hộ bước vào giai đoạn hoàn thiện, anh Bình rao bán lại căn hộ với mức giá 2.5 tỷ (giá nhà hoàn thiện), sau khi bán lại nhà, anh Bình thu về cho mình 700 triệu đồng trừ đi khoản vay 400 triệu và các loại chi phí khác anh Bình dễ dàng bỏ túi 200 – 250 triệu đồng.

Ví dụ vừa đưa ra ở trên chỉ là một trong số ít trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản. Trên thực tế, phương pháp này được sử dụng khá phổ biến, đặc biệt là trong giai đoạn bất động sản nước ta còn nhiều biến động như hiện nay.

Những lợi ích và rủi ro

Lợi ích

Tối ưu dòng tiền: Thực tế cho thấy các khoản vay mua nhà trả góp là cách để các nhà đầu tư cân bằng dòng tiền ròng của họ. Đối với vay mua bất động sản, nơi nhiều nhà đầu tư kiến tạo được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê thì việc thanh toán cùng rủi ro thanh khoản được chuyển sang cho người thuê nhà. Có thể tóm gọn khả năng tối ưu dòng tiền của các khoản vay mua bất động sản như cách mà chuyên gia địa ốc Brandon Turner đã nói trong một bài đăng trên Forbes: “Sử dụng hiệu quả các khoản vay trả góp để cho thuê cũng giống như bạn mua một tài sản siêu giá trị mà không thật sự phải chi trả đồng nào cho nó cả. Vì thế, chúng là những phi vụ siêu lợi nhuận”.

Chủ động trước biến động của thị trường:

Thị trường bất động sản luôn là nơi xảy ra nhiều biến động mạnh, nơi khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để đầu tư thành công. Phương pháp đòn bẩy tài chính vì thế mà được ưa chuộng bởi tính khả thi và nhanh chóng. Điều này dễ nhận thấy tại thị trường Việt Nam. Trong giai đoạn vào mùa của bất động sản dịp cuối năm, các khoản vay mua bất động sản trả góp với thủ tục vay vốn nhanh chóng và không quá phức tạp là nhân tố thúc đẩy lượng giao dịch thành công tăng vọt. Thực tế, các khoản vay trả góp đang cho phép người mua nhà có thể “xoay” từ 60-80% giá trị bất động sản một cách nhanh chóng khi thời gian xét duyệt và giải ngân chỉ trong vài ngày. Không chỉ nhanh, sử dụng đòn bẩy tài chính trong bất động sản rất dễ thực hiện khi đối tượng áp dụng của các khoản vay mua nhà luôn khá rộng bởi tổng nguồn vốn cho vay “khủng” từ các ngân hàng thương mại lớn.

Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi: Một ưu thế không thể bỏ qua khi vay vốn mua nhà là cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương mức tiền gửi, điều rất khó bắt gặp tại các thị trường lãi suất khác. Ví dụ như mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 7.3 % của Vietcombank hay mức lãi suất 7% từ gói hỗ trợ vay nhà mới đây của BIDV. Người vay có thể linh động lựa chọn lãi suất tương ứng với kì hạn ưu đãi phù hợp.

Cụ thể, như trong gói vay hỗ trợ mua nhà vừa nêu của BIDV, khách hàng có thể chọn giữa nhiều gói vay: 7%/năm áp dụng trong 6 tháng đầu tiên, 7.5%/năm áp dụng trong 12 tháng đầu tiên hoặc chỉ từ 8.8%/năm áp dụng trong 24 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu.

Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản: Việc mạnh chi và “đóng băng” một lượng vốn lớn vào các căn hộ là một rào cản tài chính cá nhân làm không ít người mua nhà e ngại. Trong nhiều cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn, việc vay trả góp là phương án được khả thi và dễ thực hiện nhất. Đối với nhà đầu tư cá nhân, thông qua việc chia nhỏ dòng tiền và khéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kì, người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính. Trong dài hạn, nhà đầu tư có thể xoay vòng vốn cho các phương án đầu tư khác để tạo ra lợi nhuận gia tăng thay vì chỉ bị động “giam vốn” trong loại hình tài sản đặc thù này.

Quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn: Các khoản vay trả góp giúp quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn, một ưu thế đến từ sự tổng hợp 4 lợi thế trên. Người mua nhà chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, giảm thiểu rủi ro và chi phí cũng như hưởng lãi suất vay thấp. Không chỉ vậy, nhà đầu tư Việt còn được hưởng lợi từ các công cụ hỗ trợ quản lý tài chính do nhà tín dụng cung cấp.

Rủi ro

Sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản mặc dù mang lại nguồn lợi nhuận lớn nhưng phương pháp này vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro mà các nhà đầu tư địa ốc nên biết:

Con dao hai lưỡi: Yếu tố quan trọng nhất trong việc áp dụng đòn bẩy tài chính đó là "đánh nhanh thắng nhanh". Trong trường hợp nhà đầu tư tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản sẽ khiến cho việc mua bán bất động sản đó gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các nhà đầu tư không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ.

Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay: Đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ. Sở dĩ như vậy bởi vì mức lãi suất cho vay vốn mua bán nhà đất của các ngân hàng đưa ra đều rất cao khoảng từ 7 – 11%, cao hơn rất nhiều so với vay vốn thông thường. Mặt khác, mỗi ngân hàng đều có những chính sách cho vay ưu đãi như (FDI; ODA…) việc thiếu hiểu biết và không biết tận dụng những nguồn vay này cũng khiến cho lợi nhuận của bạn bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn.

Thị trường bất động sản nhiều biến động: Có thể thấy thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng.

Có thể nói sử dụng đòn bẩy trong kinh doanh bất động sản để sinh lời là một hình thức mới mẻ và táo bạo. Phương pháp này, có những tác động đan xen lên thị trường bất động sản nước ta. Một mặt làm xuất hiện thêm nhiều đại gia bất động sản mới, mặt khác khiến cho tình hình kinh doanh, mua bán nhà đất càng trở nên bất ổn và khó kiểm soát. Các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định sử dụng phương pháp này để đầu tư bất động sản làm giàu.