Không nhiều dự án bất động sản tiếp cận được vốn ngân hàng

Mức lãi suất cho vay, mặc dù đã giảm, nhưng vẫn ở mức cao, kèm theo điều kiện cho vay nghiêm ngặt hơn, đã khiến cho khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng không có sự cải thiện đáng kể. Do đó, nhu cầu về vốn vẫn là một thách thức đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

Có chính sách nhưng chưa áp dụng một cách triệt để

Kể từ khi thị trường trái phiếu suy sụp, thị trường bất động sản gần như “đóng băng”, thị trường chứng khoán lao dốc…, tập đoàn bất động sản T. có trụ sở tại TP.HCM rơi vào cảnh khát tiền chưa từng có bởi không tiếp cận được các khoản vay mới, trong khi nguồn vốn dự phòng liên tục hao hụt do sức ép mua lại trái phiếu trước hạn.

Để sống sót, tập đoàn này đã phải thực hiện nhiều biện pháp, trong đó chấp nhận chuyển nhượng dự án cho đơn vị khác, đồng thời “bán lúa non” tại một số dự án để có nguồn tiền duy trì hoạt động…, song cũng không dễ dàng trong bối cảnh người mua còn dè dặt, cửa tín dụng chưa thực sự rộng mở như hiện nay.

Khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, trong tháng 8/2023, một số ngân hàng đã tung ra những gói ưu đãi giảm lãi suất khoản vay mới để kích cầu tín dụng, các khoản vay cũ cũng được điều chỉnh giảm nhưng chậm hơn. So với thời điểm đầu năm, lãi suất cho vay đã giảm từ 1-2%/năm.

Hiện tại, hầu hết ngân hàng đều áp dụng 2 mức lãi suất, đó là lãi suất vay ưu đãi trong một khoảng thời gian cố định và lãi suất sau thời gian ưu đãi. Biên độ điều chỉnh tăng lãi suất cho vay trước và sau ưu đãi phổ biến từ 2-3,8%/năm. Cụ thể, lãi suất ưu đãi khi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng dao động từ 7,5-11,8%/năm, sau thời gian ưu tăng lên 10,5-15,5%/năm.

Trạng thái thị trường chưa tích cực khiến cho nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể bán hàng như kỳ vọng. Nhìn toàn cảnh thị trường nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng đều ghi nhận tình trạng giao dịch đình trệ cả rổ hàng sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) lẫn rổ hàng thứ cấp (đầu tư mua đi bán lại). Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn không ghi nhận doanh thu từ hoạt động cốt lõi là bán bất động sản cả quý II vừa qua.

Đơn cử, tại Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, đóng góp chủ yếu vào tổng doanh thu quý II/2023 là doanh thu bán điện với 33 tỷ đồng, doanh thu bán hàng hóa 11,46 tỷ đồng. Trong kỳ, Quốc Cường Gia Lai không ghi nhận bất kỳ khoản doanh thu nào từ bất động sản, trong khi cùng kỳ thu về gần 475 tỷ đồng. Trong văn bản giải trình với Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE), doanh nghiệp này cho biết, nguyên nhân khiến doanh thu quý II/2023 giảm mạnh là do thị trường bất động sản khó khăn, giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục rơi vào thấp điểm nên không phát sinh doanh thu.

Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt không ghi nhận doanh thu chuyển nhượng nhà đất trong quý II/2023, ngoại trừ 5 tỷ đồng doanh thu cung cấp dịch vụ. Trong kỳ, dòng tiền của Phát Đạt phần lớn đến từ việc bán tài sản, chuyển nhượng công ty con và đi vay. Giải trình về kết quả kinh doanh, Phát Đạt cho biết là do tình hình khó khăn chung nên việc đầu tư - kinh doanh vào các dự án không được thuận lợi.

Thậm chí, sau báo cáo soát xét bán niên, Tập đoàn Novaland ghi nhận lỗ 1.094 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2023, tức lỗ thêm hơn 483 tỷ đồng so với báo cáo tự lập, một phần do tăng trích lập dự phòng và điều chỉnh giảm thu nhập theo yêu cầu của đơn vị kiểm toán. Trong đó, Novaland ghi nhận dự phòng giảm giá hàng tồn kho gần 159 tỷ đồng và thu nhập khác được điều chỉnh giảm từ 311 tỷ đồng về 27 tỷ đồng, đồng thời chi phí khác tăng gần gấp đôi, dẫn đến lỗ khác hơn 6 tỷ đồng (thay vì lãi hơn 296 tỷ đồng theo báo cáo tự lập).

Tuy nhiên, Novaland cũng cho biết đã có thỏa thuận thống nhất lịch thu tiền, dự kiến trong năm tài chính 2023 sẽ ghi nhận khoản hoàn nhập 283,8 tỷ đồng từ số tiền đã trích lập trước đó.

Theo các chuyên gia, mặc dù đà giảm tăng trưởng kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu chậm lại nhưng chưa đủ để lạc quan. Dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cho biết, trong 7 tháng đầu năm 2023, các chỉ số của thị trường nhà đất bán chưa cải thiện nhiều, mức độ quan tâm vẫn giảm 33% và lượng tin đăng giảm 48% so với cùng kỳ năm trước.

Khảo sát mới đây với hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, chỉ 21% doanh nghiệp đánh giá các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đến nay thực sự có tác động tích cực và rất tích cực tới tâm lý nhà đầu tư.

Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư đã nhận thấy cơ hội từ thị trường, sẵn sàng tham gia giao dịch thì lại bị chôn vốn, phải tập trung xử lý áp lực tài chính từ các khoản vay đầu tư trước đó.

Cần tăng thêm lực cho đòn bẩy tài chính

Cũng theo báo cáo của VARS, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi…, song hai bên vẫn khó gặp nhau do phần lớn doanh nghiệp bất động sản lúc này không còn đáp ứng đủ điều kiện vay vốn.

VARS cho biết, hiện nay, nhóm doanh nghiệp có khả năng hấp thụ vốn vay lại đang gặp vướng mắc về pháp lý dự án nên không đủ điều kiện thế chấp tài sản vay vốn, trong khi nhóm sẵn sàng tiếp cận với nguồn vốn tín dụng thì lãi suất cho vay vẫn ở ngưỡng cao là rào cản. Trường hợp còn lại là các doanh nghiệp chưa đủ điều kiện để vượt qua vòng thẩm định hồ sơ nhằm tiếp cận nguồn vốn do còn vướng nhiều khoản nợ đọng trước đó, có nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng.

“Thực trạng này phần nào lý giải vì sao đến tận bây giờ, sau gần 5 tháng ban hành, gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vẫn chưa phát sinh dư nợ”, đại diện VARS nói.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho biết, doanh nghiệp này đang rất khó khăn, rất cần vốn nhưng không có tài sản thế chấp đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng bởi các dự án hoặc còn vướng pháp lý, hoặc chưa được phê duyệt quy hoạch.

Đại diện một doanh nghiệp khác cho hay, dù đã giảm so với đầu năm, nhưng lãi suất cho vay hiện vẫn cao, phổ biến từ 12-13%/năm, thậm chí có ngân hàng vẫn áp dụng mức lãi vay 14-15%/năm.

“Dù có nhu cầu và đủ điều kiện nhưng cũng không dám vay vì lãi suất còn cao, vượt quá khả năng của doanh nghiệp thời điểm này, nếu cố vay thì gánh nặng tài chính sẽ rất lớn”, vị đại diện này nói, đồng thời đưa ra khuyến nghị, Nhà nước nên hướng đến cho vay đối với các dự án nhà giá thấp, dưới 3 tỷ đồng, để hỗ trợ chủ đầu tư đưa sản phẩm ra thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhu cầu bất động sản đang ở mức thấp nên vấn đề cốt lõi đầu tiên vẫn phải là tăng tổng cầu cho thị trường và giải pháp tốt nhất để tăng tổng cầu là thông qua đòn bẩy tín dụng. Bởi trong bối cảnh khó khăn hiện nay, việc tiếp cận được nguồn vốn tín dụng đối với bất cứ chủ thể nào cũng như “vớ được chiếc phao cứu sinh”.

Ông Châu cho biết, thời gian qua, các chủ đầu tư đã phải xoay xở đủ đường, từ hạ giá sản phẩm, chuyển nhượng dự án… đến sáp nhập doanh nghiệp, mà vẫn chưa thể “thoát khó”. Trong khi đó, các kênh huy động vốn quan trọng như phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay thu từ người mua nhà lại chưa được khơi thông, đặc biệt là kênh tín dụng vẫn còn khó tiếp cận.

Các chuyên gia của VARS nhận định, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân. Trong khi đó, hàng ngàn dự án vẫn đang bị “treo” chưa thể hoàn thiện để đưa sản phẩm ra thị trường. Bởi vậy, giải quyết được vấn đề tại những dự án “treo” này chắc chắn sẽ gia tăng mạnh mẽ nguồn cung cho thị trường.

“Chúng ta nên xem xét, phân loại từng dự án. Với dự án gặp khó về tài chính thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn phù hợp để vừa có thể ‘cấp cứu’ dự án, vừa đảm bảo an toàn cho bên cấp vốn, còn dự án vướng mắc thủ tục pháp lý thì cần giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm yếu tố này. Dự án nào ‘treo’ lâu quá, không thể cứu được thì có giải pháp, cơ chế chuyển nhượng lại cho bên có khả năng để tiếp tục triển khai, nhanh chóng hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường”, đại diện VARS nêu quan điểm, đồng thời nhấn mạnh, nhu cầu an cư của người dân rất lớn, kể cả trong ngắn và dài hạn, vấn đề lúc này chỉ là có sản phẩm phù hợp với mức giá hợp lý. Nếu có nhiều hơn các sản phẩm nhà ở pháp lý đầy đủ, giá cả phải chăng…, lượng giao dịch chắc chắn sẽ tăng mạnh.