Khi muốn đầu tư vào bất động sản, cần phân tích 7 số liệu quan trọng sau để đưa ra quyết định đầu tư

Để thành công trong việc đầu tư vào bất động sản, điều quan trọng nhất là tìm kiếm dữ liệu và thông tin thị trường để phân tích chính xác, hiệu quả để đảm bảo thành công cho chiến lược đầu tư của bạn.

Tại sao khi đầu tư vào BĐS cần phải tìm hiểu kỹ

Phân tích bất động sản tập trung vào đánh giá giá trị thị trường hiện tại. Dù bạn đang bán hay mua, phân tích đóng vai trò quan trọng trong quyết định. Nó giúp bạn hiểu rõ tình hình thị trường, tiềm năng giá trị bất động sản, sự tương đồng và khác biệt giữa các tài sản có đặc điểm tương tự.

Phân tích thông tin và dữ liệu bất động sản cho phép nhà đầu tư đánh giá xem giá chào bán có phù hợp với ngân sách và hợp lý hay không. Đồng thời, nó cũng giúp người bán đặt giá rao bán phù hợp với tài sản của họ. Việc phân tích này giúp đảm bảo tính khách quan và chính xác trong quá trình định giá bất động sản, từ đó tăng khả năng thành công và đạt được sự hài lòng của cả người mua và người bán.

7 điều cần biết khi đầu tư vào thị trường BĐS

Cho dù bạn là nhà đầu tư bất động sản, doanh nghiệp mới hay đã có kinh nghiệm, việc quan trọng là hiểu rõ về các dữ liệu bất động sản quan trọng nhất để có thể phân tích và đưa ra quyết định chính xác. Điều này đảm bảo rằng bạn sử dụng những thông tin quan trọng nhất để đánh giá vị trí, giá trị và tiềm năng của một bất động sản. Bằng cách nắm vững các dữ liệu cốt lõi, bạn sẽ tăng khả năng đạt được kết quả thành công và đồng thời giảm thiểu rủi ro trong quyết định đầu tư bất động sản.

1. Giá trung bình trên mỗi mét vuông: Để đơn giản hóa, để tính toán giá trung bình cho mỗi mét vuông của một bất động sản, bạn chỉ cần lấy giá trị thị trường hiện tại của nó và chia cho diện tích tương ứng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng có nhiều yếu tố khác nhau có thể ảnh hưởng đến con số này, chẳng hạn như :

- Tình trạng tài sản

- Thời gian được xây dựng

- Sửa chữa nào đã được thực hiện

- Số phòng ngủ và phòng tắm

- Vị trí

Trong số đó, yếu tố chính ảnh hưởng đến việc định giá là vị trí của bất động sản đầu tư. Vị trí của một ngôi nhà ảnh hưởng đáng kể đến giá của nó trên thị trường và khiến giá mỗi mét vuông có sự chênh lệch đáng kinh ngạc so với các bất động sản có cùng đặc điểm nhưng nằm ở vị trí khác.

2. Số ngày đăng bán trên thị trường: 

- Số ngày rao bán trên thị trường có tác động đáng kể đến việc phân loại một thị trường cụ thể. Trong trường hợp các bất động sản đã có mặt trên thị trường trong một khoảng thời gian dài, thì thị trường được coi là thuộc về người mua. Điều này tạo ra một môi trường thuận lợi cho người mua và nhà đầu tư đang tìm kiếm bất động sản. Trong tình huống này, người bán thường sẵn sàng giảm giá để bán tài sản của họ càng sớm càng tốt. Điều này tạo ra cơ hội cho người mua và nhà đầu tư để mua bất động sản với mức giá hấp dẫn hơn.

- Thị trường của người bán là giai đoạn mà các bất động sản được bán nhanh chóng và số ngày rao bán trên thị trường ít hơn đáng kể so với bình thường. Điều này cho thấy có một sự chênh lệch giữa nhu cầu và nguồn cung trên thị trường. Trong tình huống này, người bán có thể tận dụng tình hình để đưa ra giá chào bán có lợi nhất cho họ. Với nhu cầu cao và sự cạnh tranh giữa các người mua, người bán có thể tăng giá bán hoặc duy trì mức giá cao hơn. Điều này mang lại lợi ích và sự ưu tiên cho người bán, đồng thời tạo ra một môi trường khá tích cực để bán bất động sản nhanh chóng và có lợi.

3. Doanh thu cho thuê hàng tháng: Khi bạn quyết định cho thuê bất động sản, thu nhập cho thuê hàng tháng đề cập đến số tiền ước tính mà bạn nhận được hàng tháng từ việc cho thuê tài sản của mình. Điều này bao gồm các khoản tiền thuê, phí dịch vụ hoặc các khoản thu khác mà người thuê phải trả cho bạn. Thu nhập cho thuê hàng tháng có thể ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí bất động sản, diện tích, tiện ích, thị trường cho thuê, điều kiện kinh tế và chính sách cho thuê hiện hành. Điểm quan trọng là thu nhập cho thuê hàng tháng mang lại một nguồn thu ổn định và tiềm năng cho bạn, cùng với khả năng tăng giá trị tài sản theo thời gian

4. Tỷ suất vốn hóa: Tỷ suất vốn hóa là một chỉ số quan trọng trong đánh giá bất động sản. Nó đo lường mối quan hệ giữa thu nhập hoặc lợi nhuận được sinh ra từ tài sản và giá trị hiện tại của tài sản hoặc vốn đầu tư. Một tỷ suất vốn hóa cao cho thấy mức sinh lời tương đối cao, nhưng đi kèm với mức độ rủi ro cao hơn. Ngược lại, một tỷ suất vốn hóa thấp hơn có thể tượng trưng cho mức độ an toàn cao hơn, nhưng lợi nhuận cũng thường thấp hơn. Tỷ suất vốn hóa là một chỉ số quan trọng giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định thông minh về đầu tư bất động sản.

5. Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư:

- Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (CoC) là một chỉ số quan trọng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Nó cho phép bạn tính toán tỷ lệ phần trăm lợi nhuận mà bạn cần kiếm được từ bất động sản để đáp ứng vốn đầu tư ban đầu. Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư cung cấp thông tin về khả năng tạo ra lợi nhuận và thu hồi vốn. Một tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư cao cho thấy đầu tư đang sinh lời và có khả năng thu hồi vốn nhanh chóng. Ngược lại, một tỷ lệ dòng tiền thấp hơn có thể chỉ ra rằng đầu tư không tạo ra lợi nhuận đủ lớn hoặc mất thời gian để thu hồi vốn.

- Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư có thể giúp bạn quyết định khoản vay phù hợp nhất cho khoản đầu tư mới của bạn. Số liệu này cũng có thể giúp bạn ước tính lợi nhuận tiềm năng trong tương lai.

- Về cơ bản, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư rất giống với tỷ suất vốn hóa. Tuy nhiên, giữa hai số liệu này có một điểm khác biệt rất rõ ràng, đó là tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư có tính đến khoản vay. Mặc dù tỷ suất vốn hóa là một thước đo tốt để ước tính khả năng sinh lời của tài sản, nhưng nó cũng giả định rằng giao dịch mua bất động sản không cần đến khoản vay ngoài.

- Vấn đề là, không phải ai cũng có đủ khả năng để mua một bất động sản mà không cần đi vay. Trong hầu hết các trường hợp, một người bình thường sẽ cần vay tiền để đầu tư bất động sản.

Do đó, bạn nên sử dụng tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư làm thước đo khả năng sinh lời nếu bạn không có kế hoạch mua bất động sản hoàn toàn bằng tiền của mình.

6. Tỷ lệ giá mua trên thuế: 

- Tỷ lệ giá mua trên giá thuê là một thước đo hữu ích trong việc đánh giá tính hợp lý và sự rẻ hay đắt của việc sở hữu hoặc thuê một bất động sản. Thông qua việc so sánh giá mua bất động sản với giá thuê hàng tháng, ta có thể xác định xem liệu việc mua bất động sản có hiệu quả và tiết kiệm hơn so với việc thuê hay không.

- Là một công cụ đánh giá quan trọng để bạn có cái nhìn tổng quan về tính hợp lý và sự rẻ hay đắt của việc sở hữu hoặc thuê một bất động sản. Tuy nhiên, bạn cần xem xét thêm các yếu tố khác như thời gian sử dụng, lợi ích cảm nhận được, khả năng tăng giá trị tài sản và điều kiện thị trường để đưa ra quyết định cuối cùng.

7. Giá thuê theo ngày: 

- Giá thuê theo ngày là một số liệu quan trọng đối với nhà đầu tư có chiến lược cho thuê ngắn hạn với căn hộ nghỉ dưỡng. Đây là số liệu cho biết mức thu nhập hàng ngày mà chủ sở hữu có thể kiếm được khi cho thuê tài sản. Ngoài ra, nếu giá thuê hàng ngày tăng, điều này có thể cho thấy giá trị tài sản cũng đang tăng đều và ổn định.

- Thông qua số liệu giá thuê theo ngày, nhà đầu tư có thể đánh giá tiềm năng thu nhập và lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ nghỉ dưỡng. Nếu giá thuê hàng ngày cao và có xu hướng tăng, đó có thể là một tín hiệu tích cực cho việc đầu tư. Điều này cho thấy nhu cầu thuê tăng và khả năng thu lợi nhuận từ tài sản cũng cao.

- Tóm lại, không nên đưa ra quyết định đầu tư nào nếu không có phân tích bất động sản toàn diện và kiểm tra cẩn thận dữ liệu bất động sản có sẵn. Các nhà đầu tư cần phải cẩn trọng khi phân tích dữ liệu. Lý do là vì đầu tư vào bất động sản không phải là một trò chơi đơn giản và bạn có thể phải trả một cái giá rất lớn nếu thiếu cẩn trọng.