10/10/2024, 11:52 0

Giải pháp nào ngoài việc đánh thuế nhằm giúp giảm giá nhà đất?

Việc đánh thuế bất động sản thứ hai hiện được cho là chưa phù hợp trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao. Trước tình hình này, nhiều doanh nghiệp và chuyên gia đã đề xuất các giải pháp nhằm giảm giá nhà trong cả ngắn hạn và dài hạn.

Nhanh chóng hoàn thiện bảng giá đất

Mỗi khi giá căn hộ, nhà phố, hay đất nền tăng cao, dư luận thường nhắc đến việc đánh thuế bất động sản thứ hai như một giải pháp để "hạ nhiệt" thị trường. Tuy nhiên, đây không phải lần đầu chính sách này được đề xuất. Dù đã nhiều lần được thảo luận, việc đánh thuế bất động sản thứ hai vẫn chỉ dừng lại ở mức bàn luận trên các phương tiện truyền thông.

Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property, cho rằng việc ổn định thị trường bất động sản nên dựa trên các chính sách về đất đai, đầu tư, và nhà ở xã hội, thay vì chỉ tập trung vào giải pháp đánh thuế. Theo ông, chi phí đất đai ở khu vực nội thành rất cao, khiến các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng và đóng thuế đất. Với bảng giá đất hàng năm, những chi phí này dự kiến sẽ còn tăng thêm.

Là người đã chứng kiến nhiều chu kỳ biến động của thị trường, ông Nga nhận thấy việc cân bằng giữa giá bán cuối cùng và chi phí xây dựng dự án ngày càng trở nên khó khăn. Từ góc nhìn của doanh nghiệp, ông khẳng định nếu bảng giá đất được xây dựng một cách hợp lý, giá nhà sẽ giảm.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra dự đoán rằng khi quy định về bảng giá đất hàng năm được áp dụng, giá nhà có thể tăng thêm 15 - 20%.

Bổ sung nguồn cung nhà ở xã hội

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty EZ Property, nhận định rằng với phân khúc chung cư thương mại, khả năng hạ giá là rất thấp. Theo báo cáo quý III/2024 của Savills, giá trung bình căn hộ chung cư mới đã đạt 69 triệu đồng/m², tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Toản cho rằng, chìa khóa để "hạ nhiệt" giá bất động sản nằm ở việc phát triển các khu đô thị nhà ở xã hội tại khu vực cửa ngõ Hà Nội. Khi các dự án này hoàn thành, ông dự đoán giá nhà tại Hà Nội có thể giảm từ 30 - 40% so với mức hiện tại.

Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra rằng nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện đang nằm quá xa trung tâm, như tại Hoài Đức và Quốc Oai, với cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội còn thiếu thốn. Mặc dù giá bán chỉ từ 10 - 14 triệu đồng/m², nhiều dự án đã mở bán hơn 20 lần nhưng vẫn chưa bán hết.

Ông Toản đề xuất Nhà nước nên chủ động sử dụng vốn ngân sách để phát triển nhà ở xã hội, thậm chí không đặt nặng mục tiêu lợi nhuận mà coi đây là một khoản đầu tư công ích vì mục tiêu an sinh xã hội. Singapore là một ví dụ điển hình khi từ những năm 1960, chính phủ đã thành lập Cục Phát triển xây dựng nhà ở xã hội, giúp tỷ lệ người sở hữu nhà tại Singapore hiện nay lên tới gần 90%, trong đó hơn 80% sống trong các dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, ông Toản cũng lưu ý rằng nếu không tính các dự án nhà ở xã hội, giá bất động sản tại Singapore vẫn thuộc hàng cao nhất châu Á, là sân chơi của các nhà đầu tư lớn và tài phiệt. Ngay cả khi Singapore nâng thuế bất động sản thứ hai lên tới 20 - 30%, giá của các dự án thương mại vẫn tiếp tục tăng.

Tập trung vào các đô thị vệ tinh

Tính đến năm 2023, Hà Nội có khoảng 8,5 triệu dân, với trung bình mỗi năm tăng thêm khoảng 200.000 người. Phần lớn dân cư tập trung ở các quận nội thành, tạo áp lực lớn lên hệ thống hạ tầng của thành phố.

Theo TS. Trần Xuân Lượng (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân), trong dài hạn, việc phát triển các đô thị vệ tinh là giải pháp quan trọng để ổn định thị trường và giảm giá bất động sản. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng việc hoàn thiện hạ tầng giao thông kết nối và cơ sở hạ tầng đi kèm sẽ đòi hỏi nhiều thời gian và nguồn lực ngân sách lớn.

Ông Phạm Đức Toản cho rằng, để hỗ trợ các khu vực vùng ven, cần bổ sung các tiện ích, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng như xe buýt và tàu điện. Đây sẽ là "con át chủ bài" giúp kết nối các huyện ngoại thành với khu vực trung tâm Hà Nội, đồng thời thúc đẩy kinh tế địa phương và thu hút các doanh nghiệp. Khi đó, áp lực về dân số và hạ tầng đô thị của khu vực trung tâm sẽ giảm, giúp bình ổn giá nhà.

Theo Đồ án Quy hoạch Thủ đô giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ có hai thành phố trực thuộc: thành phố khoa học và đào tạo Hòa Lạc và thành phố phía Bắc, bao gồm Sóc Sơn, Mê Linh và một phần Đông Anh. Ngoài ra, còn có kế hoạch nghiên cứu thêm hai thành phố mới: thành phố du lịch ở Sơn Tây - Ba Vì và thành phố sân bay ở Phú Xuyên - Ứng Hòa. Nếu thành công, đây sẽ là "cuộc lột xác thế kỷ" cho Thủ đô, thay đổi không gian sống cho 8,5 triệu cư dân.

Đổi mới quan niệm về bất động sản

Dự thảo quy định tách thửa đất tại TP.HCM: Những thay đổi đáng chú ý

Từ lâu, người Việt luôn coi trọng quan niệm “tấc đất, tấc vàng”, xem nhà cửa và đất đai không chỉ là nơi an cư mà còn là kênh đầu tư và bảo toàn tài sản. Tuy nhiên, theo TS. Trần Xuân Lượng, quan niệm này đang dần trở nên cực đoan. Nhiều người khi có tiền nhàn rỗi thường ngay lập tức đổ vào bất động sản, vô tình tạo ra những đợt "sóng" giá, đẩy giá nhà đất lên cao.

Ông Trần Vũ, Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần Xây dựng DHCONS, cũng cho rằng do thiếu kiến thức tài chính và pháp lý, nhiều người dân dễ bị dẫn dụ bởi các cá nhân hay tổ chức, dẫn đến việc "dồn trứng vào một giỏ" mang tên bất động sản. Thậm chí, nhiều người tham gia vào hoạt động đầu cơ bất động sản mà không nhận ra, lầm tưởng rằng mình đang đầu tư. Điều này đặc biệt phổ biến ở phân khúc đất nền, khi nhiều người mua đất vùng ven rồi hô giá cao ngất ngưởng, dù những bất động sản này không có giá trị gia tăng thực sự.