30/09/2024, 11:48 0

Đề xuất thắt chặt tín dụng đầu cơ nhằm điều tiết thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang trải qua một cơn sốt mạnh mẽ với giá căn hộ, biệt thự và nhà liền kề đồng loạt leo thang, đặc biệt tại các thành phố lớn. Mặc dù cuối quý 2/2024 đã ghi nhận dấu hiệu chững lại, nhưng lo ngại về khả năng hình thành bong bóng bất động sản vẫn còn hiện hữu.

Nguy cơ xấu nếu giá bất động sản tiếp tục tăng cao

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, giá bất động sản trong thời gian qua đã tăng mạnh. Cụ thể, trong quý 2/2024, khảo sát tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM cho thấy giá căn hộ chung cư đã tăng trung bình từ 5% đến 6,5% trong quý và tăng đến 25% so với cùng kỳ năm ngoái, tùy thuộc vào khu vực và vị trí. Sự gia tăng này không chỉ xảy ra ở các dự án mới mà còn ở các căn hộ đã qua sử dụng nhiều năm.

Trong điều kiện nào sẽ được miễn thuế khi bán nhà đất?

Tuy nhiên, tình trạng tăng giá này chỉ diễn ra trong một khoảng thời gian ngắn và đã có dấu hiệu chững lại vào cuối quý do giá cả đã ở mức cao, trong khi tâm lý người mua đang có xu hướng chờ đợi. Giá bán biệt thự và nhà liền kề cũng có xu hướng tăng so với quý trước, do tác động từ sự nóng lên của thị trường căn hộ chung cư, kéo theo giá nhà ở riêng lẻ và nhà tại các khu dân cư hiện hữu cũng tăng.

Nhiều chuyên gia cho rằng việc giá nhà tăng mạnh cần có sự điều chỉnh để tránh hiện tượng bong bóng bất động sản. Ở Việt Nam, bất động sản được xem là một trong những yếu tố gây khó khăn cho nền kinh tế, do ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều lĩnh vực khác.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản thường xuyên phải đối mặt với các thách thức lớn như nợ xấu, hàng tồn kho tăng cao, khó khăn trong huy động vốn và sự suy giảm niềm tin từ nhà đầu tư. Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng đến thị trường mà còn gây ra hệ lụy cho toàn bộ nền kinh tế.

Do đó, việc Nhà nước chủ động điều tiết thị trường khi xuất hiện "dấu hiệu bất ổn" là rất cần thiết. Theo Điều 79 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Điều 34 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, Bộ Xây dựng sẽ dựa vào các chỉ số giá, giao dịch bất động sản và các số liệu kinh tế - xã hội khác để đánh giá tình hình và đề xuất biện pháp điều tiết thị trường. Các biện pháp sẽ được triển khai khi giá giao dịch bất động sản biến động trên 20% trong vòng 3 tháng hoặc có những biến động khác ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, việc thực hiện điều này vẫn gặp khó khăn do dữ liệu hiện tại chưa đầy đủ và chính xác.

Kết hợp giữa tín dụng và các chính sách thuế

Để thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, VARS đã đưa ra một số đề xuất liên quan đến chính sách tín dụng, đảm bảo không ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở thực của người dân.

Thứ nhất, cần thắt chặt chính sách tín dụng đối với những người đầu cơ. Mục tiêu là giảm số lượng người vay vốn để đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Các tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh giảm hạn mức cho vay, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng lãi suất cao hơn đối với người mua nhà thứ hai trở lên.

Thứ hai, tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Chính phủ có thể áp đặt các quy định về kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu ngân hàng báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản, đồng thời ưu tiên tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền nhằm đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp. Cần nới lỏng tín dụng bằng cách giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu hoặc các đối tượng ưu tiên khác như các cặp vợ chồng trẻ.

Đại diện VARS cho rằng, để chính sách tín dụng hiệu quả, Nhà nước cần xây dựng hệ thống dữ liệu lớn, chính xác và cập nhật liên tục nhằm phân biệt giữa người mua nhà để ở và người đầu cơ. Ngoài ra, việc công bố chỉ số giá giao dịch bất động sản là cơ sở giúp Nhà nước can thiệp kịp thời khi thị trường có dấu hiệu bất ổn.

Giá thuê trọ ở TP. Hà Nội đang tăng mạnh

VARS cũng nhấn mạnh, chính sách tín dụng nên kết hợp với các biện pháp như thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế tài sản để điều tiết thị trường toàn diện hơn, đồng thời cần áp dụng một cách linh hoạt để đảm bảo ổn định thị trường và giảm thiểu rủi ro.

Nhìn rộng ra thế giới, nhiều quốc gia đã sử dụng chính sách tín dụng như một công cụ quan trọng để điều chỉnh thị trường bất động sản. Tại Trung Quốc, sau khi bất động sản phát triển quá nóng, Chính phủ đã thực hiện hàng loạt biện pháp để kiểm soát đầu cơ như yêu cầu đặt cọc cao đối với người mua nhà thứ hai, thứ ba, và thắt chặt các quy định vay mua nhà. Tại Singapore, Chính phủ tăng tỷ lệ đặt cọc tối thiểu và giới hạn thời gian vay mua nhà nhằm kiềm chế giá bất động sản. Tại Mỹ, sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, FED đã hạ lãi suất để kích thích nhu cầu mua nhà nhưng cũng đồng thời thắt chặt tiêu chuẩn tín dụng. Tại Canada, chính phủ đã yêu cầu đặt cọc cao hơn đối với người mua bất động sản tại các thành phố lớn để hạn chế rủi ro.

Từ những kinh nghiệm này, VARS khuyến nghị Việt Nam có thể học hỏi và áp dụng các chính sách tín dụng phù hợp để điều tiết thị trường bất động sản trong nước.