27/09/2024, 09:03 0

Dự đoán 3 yếu tố sẽ đẩy giá bất động sản

Các chuyên gia dự báo rằng đà tăng giá bất động sản sẽ tiếp tục diễn ra khi bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường, chi phí đầu tư dự án tăng cao và nhu cầu ngày càng lớn.

Ban hành bảng giá đất hàng năm

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định rằng sự ra đời của khung pháp lý mới sẽ đẩy giá nhiều loại hình bất động sản tăng cao. Nguyên nhân là do chi phí đất đai cùng với các quy định mới tạo áp lực gia tăng giá cả, không chỉ trên thị trường sơ cấp mà còn lan sang thị trường thứ cấp. Đặc biệt, giá đất tăng mạnh khi việc cập nhật bảng giá đất sẽ diễn ra thường xuyên hơn, thay vì 5 năm/lần như trước đây, nhờ việc loại bỏ khung giá đất cũ và ban hành bảng giá đất hàng năm.

Vì sao TP.HCM chưa áp dụng bảng giá đất mới?

Cùng quan điểm, TS Phạm Văn Võ, giảng viên Đại học Luật TP HCM, tại một tọa đàm do CLB Bất động sản TPHCM tổ chức, nhấn mạnh rằng việc thay đổi này có thể khiến bảng giá đất do các địa phương ban hành tăng lên, làm giá cả trên cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp trở nên cao hơn.

Theo báo cáo mới nhất gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã chỉ ra rằng, một trong những điểm đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 là việc loại bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, giá đất sẽ được xác định dựa trên nhiều yếu tố như mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, và thông tin thị trường thực tế. Điều này giúp bảng giá đất mới phản ánh sát giá trị thị trường hơn.

Bộ Xây dựng cũng lưu ý rằng, việc áp dụng bảng giá đất mới gần với giá thị trường sẽ làm tăng các chi phí liên quan đến đất đai, như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất và thuế phí liên quan. Kết quả là giá bất động sản có thể bị đẩy lên, tạo hiệu ứng dây chuyền tác động đến toàn bộ thị trường.

Qua khảo sát sơ bộ một số dự án, Bộ Xây dựng cho biết việc điều chỉnh giá đất đã khiến giá bán nhà ở và bất động sản tăng khoảng 15-20% so với trước đây. Điều này càng khẳng định rằng áp lực tăng giá trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng gia tăng trong thời gian tới.

Chi phí đầu vào cho việc xây dự án tăng

Việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường đã dẫn đến nhiều dự báo về sự gia tăng chi phí phát triển dự án của các doanh nghiệp. Tại hội thảo do Viện Đào tạo và Tư vấn Doanh nghiệp, Trường Đại học Ngoại Thương tổ chức, TS Nguyễn Thị Huyền, Giảng viên khoa Luật của trường, đánh giá rằng khi quyền định giá đất được trao lại cho chính quyền địa phương dựa trên các phương pháp định giá chuẩn xác, bảng giá đất của các tỉnh, thành phố sẽ tiệm cận với giá thị trường.

Đối với người sử dụng đất, bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ giúp họ nhận được mức bồi thường cao hơn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bị thu hồi đất. Tuy nhiên, bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, dự báo rằng với Luật Đất đai 2024, việc tăng giá đất bồi thường trong quá trình giải phóng mặt bằng sẽ khiến tổng chi phí đầu tư dự án tăng, kéo theo giá bất động sản tăng để đảm bảo lợi nhuận cho các nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cũng cho rằng chi phí giải phóng mặt bằng tăng sẽ dẫn đến giá bất động sản sơ cấp leo thang, nhất là khi các quy định về tái định cư yêu cầu chỗ ở mới phải có chất lượng bằng hoặc tốt hơn chỗ cũ, kèm theo hạ tầng hoàn chỉnh. Điều này cũng tạo áp lực khiến giá bất động sản thứ cấp tăng theo.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 còn bổ sung các quy định nghiêm ngặt hơn ở nhiều giai đoạn phát triển dự án. Ở giai đoạn chuẩn bị, điều kiện tham gia đấu giá đòi hỏi tổ chức phải có năng lực và kinh nghiệm phát triển dự án, với các yêu cầu tài chính khắt khe hơn đối với chủ đầu tư. Ví dụ, các dự án nhỏ hơn 20 ha yêu cầu vốn chủ sở hữu phải chiếm ít nhất 20% tổng vốn đầu tư, trong khi dự án lớn hơn 20 ha yêu cầu vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15%.

Ở giai đoạn phát triển, trước khi mở bán, chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án đầy đủ và chính xác. Nếu dự án chậm tiến độ hoặc không sử dụng đất đúng quy định, sẽ bị phạt thêm thuế.

Khi mở bán, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các điều khoản thanh toán nghiêm ngặt hơn, như số tiền đặt cọc không được quá 5% giá trị bất động sản và lần thanh toán đầu tiên không quá 30%. Những quy định này khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn, đặc biệt trong bối cảnh hiện tại.

Giá nhà đất Hà Nội liệu có hạ nhiệt khi có nhiều chính sách mới?

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, chia sẻ rằng doanh nghiệp phát triển dự án đang gặp nhiều khó khăn khi huy động vốn, trong khi các ngân hàng ngày càng thắt chặt tiêu chí cho vay. Mặc dù thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2023, các chủ đầu tư vẫn đối mặt với thách thức mới từ các quy định thuế cao và thủ tục vay vốn phức tạp. Thời gian và chi phí giải phóng mặt bằng quá lớn, khiến nhiều nhà đầu tư gần như cạn kiệt nguồn vốn.

Ông Nguyễn Thạc Cường, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land, cho biết trước đây, các chủ đầu tư thường sử dụng 20-30% vốn tự thân và huy động phần còn lại từ ngân hàng, trái phiếu hoặc bán trước bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, việc tiếp cận vốn hiện nay ngày càng khó khăn, gây trở ngại lớn cho việc phát triển dự án.

Nhu cầu mua nhà đất ngày một tăng

Bên cạnh việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8, một điểm đáng chú ý là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nếu là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch, sẽ có quyền kinh doanh bất động sản như người trong nước. Theo TS Phạm Văn Võ, việc luật mới cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua nhà sẽ làm tăng thêm lực cầu cho thị trường bất động sản, từ đó có thể đẩy giá nhà đất lên cao hơn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng luật mới đã đưa ra những quy định nhằm điều tiết thị trường bất động sản. Vì vậy, đà tăng của giá nhà đất trong thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều vào cách Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý và điều chỉnh thị trường.

Mặc dù thị trường bất động sản có tiềm năng tăng giá, nhưng các cơ quan quản lý không hề mong muốn giá cả vượt kiểm soát. Thị trường này có yếu tố đầu vào và đầu ra phức tạp, tiềm ẩn nguy cơ xuất hiện bong bóng. Nếu giá bất động sản tăng quá nhanh và cao, chắc chắn Nhà nước sẽ có các biện pháp can thiệp để ổn định thị trường và ngăn chặn các tác động tiêu cực.