20/04/2024, 14:09 0

Đề xuất quy định mới về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Bộ Tài chính đang tiến hành thu thập ý kiến đóng góp cho dự thảo Nghị định của Chính phủ về việc quy định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Nhiều nội dung thay đổi của Luật Đất đai năm 2024 tác động đến tài chính về đất đai

Bộ Tài chính cho biết, Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ năm ngày 18/01/2024 đã có những nội dung thay đổi lớn liên quan đến tài chính về đất đai và giao cho Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về tài chính đất đai; trong đó có nội dung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đo độ hút tiền của chứng khoán và bất động sản

Các nội dung thay đổi chính của Luật Đất đai năm 2024 tác động đến tài chính về đất đai, gồm:

(i) Mở rộng các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để đảm bảo tính ổn định, bền vững của nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất;

(ii) Quy định cụ thể hơn về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

(iii) Quy định tách bạch giữa các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất; quy định về đất sử dụng đa mục đích và thu nghĩa vụ tài chính đối với loại đất này;

(iv) Bỏ khung giá đất của Chính phủ; quy định Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí hoặc xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn (đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất) lần đầu để công bố áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm (thay vì 05 năm như Luật Đất đai 2013), đồng thời mở rộng các trường hợp áp dụng Bảng giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai; theo đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất là giá đất trên Bảng giá đất (bỏ quy định tính theo giá đất cụ thể trong một số trường hợp như trước đây);

(v) Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện theo quy định tại khoản 2, khoản 4 Điều 123 Luật Đất đai năm 2024;

(vi) Đổi mới quy trình tính giá đất: Trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn quyền sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất; Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất;

(vii) Đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

Để cụ thể hóa các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, việc ban hành Nghị định của Chính phủ để quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là có căn cứ pháp lý.

Về quy định miễn, giảm tiền thuê đất

Bộ Tài chính cho biết, về nguyên tắc miễn, giảm tiền thuê đất: Tại Luật Đất đai năm 2024 không quy định cụ thể thế nào là miễn tiền thuê đất, thế nào là giảm tiền thuê đất. Tuy nhiên, xuyên suốt quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai và thể hiện ở nội dung thiết kế các điều về các trường hợp phải thực hiện đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì đều thể hiện nguyên tắc: Miễn tiền thuê đất là cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; còn lại là giảm tiền thuê đất. Vì vậy, tại Điều 39, Điều 40 dự thảo Nghị định quy định về miễn, giảm tiền thuê đất dựa trên nguyên tắc: (i) Miễn tiền thuê đất là cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; (ii) Giảm tiền thuê đất là cho phép người sử dụng đất không phải nộp một số tiền cụ thể tính bằng tỷ lệ (%) tiền thuê đất phải nộp.

Về các trường hợp miễn tiền thuê đất: Tại khoản 1, khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; đồng thời, quy định thẩm quyền của Chính phủ quy định các trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định tại khoản 1 Điều 157 sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Vì vậy, tại Dự thảo Nghị định quy định cụ thể các trường hợp miễn tiền thuê đất; thiết kế các mức giảm tiền thuê đất theo lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư về cơ bản tương đồng với mức quy định hiện hành tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 135/2016/NĐ-CP, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP).

Câu chuyện lời, lỗ sau khi kết thúc chương trình ân hạn lãi suất

Tại Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 chỉ có quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư (không phân biệt đối với lĩnh vực xã hội hóa như Luật Đất đai năm 2013). Do vậy, tại các Điều 39, Điều 40 dự thảo Nghị định chỉ có quy định chung về các mức ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư mà không xây dựng ưu đãi riêng đối với dự án sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa).

Đồng thời, tại khoản 6 Điều 50 quy định về điều khoản chuyển tiếp đối với tiền sử dụng đất khoản 14 Điều 51 quy định về điều khoản chuyển tiếp đối với thu tiền thuê đất quy định bãi bỏ quy định về ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất đối với dự án thuộc lĩnh vực xã hội theo quy định tại Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30 tháng 5 năm 2008 và Nghị định số 59/2014/NĐ-CP ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Chính phủ.