10/04/2024, 14:13 0

Đất nền thực sự hồi phục hay chỉ "sốt" tạm thời?

Trong quý 1/2024, sự hồi phục của thị trường đất nền đã thu hút sự quan tâm, nhưng vẫn có tranh luận về tính ổn định và bền vững của nó. Một số nhà đầu tư cho rằng đây là dấu hiệu tích cực của phục hồi kinh tế, nhưng cũng có người cảnh báo về tác động tạm thời và tâm lý đám đông. Đánh giá chính xác vẫn cần sự theo dõi kỹ lưỡng.

Quý I/2024 hiếm giao dịch đất nền

Anh Khải, một nhà đầu tư đất nền vẫn đang chật vật kiếm khách hàng để sang tay lại mấy lô đất tại huyện Phú Mỹ, (Bà Rịa-Vùng Tàu) mua từ 2021. Giá mà nhà đầu tư này rao bán giảm gần 10% với mức giá gốc mà anh mua vào, kỳ vọng sẽ sớm bán được trong tháng 4 này vì thấy nhiều thông tin thị trường đất nền đang tích cực.

Dù vậy anh cho biết là bên môi giới vẫn đánh tiếng trước dạng đất dự án này còn rất khó bán, ít khách hỏi thăm. Trong mấy ngày qua một số khu đất trong nội thị, đất ở khu dân cư có giao dịch nhỏ giọt. Với đất dự án của anh, thị trường chưa thực sự có chuyển biến mạnh mẽ.

“Tôi vẫn hi vọng là sẽ bán được giá tốt trong quý 2 này, nếu không được thì kiếm cách cắm sổ vay ngân hàng. Lãi suất giờ cũng không quá cao nên cầm cự thêm 6 tháng đến 1 năm chắc vẫn được”, anh Khải cho biết.

Cũng đang bán đất nền Tây Ninh và Củ Chi với số lượng nhiều lô, diện tích lớn, ông Tuấn một nhà đầu tư chia sẻ, phấn khởi khi thấy thông tin đất nền rã băng và có giao dịch lại nhưng bản thân ông cho rằng, đất nền phục hồi vẫn là câu chuyện đường xa.

“Xuất hiện một số nhà đầu tư đi gom đất, giúp thị trường bắt đầu được quan tâm trở lại, đây là câu chuyện có thực. Nhưng số lượng này không nhiều, nếu tính chung trong một thị trường bao gồm cả đầu tư và mua ở, con số khiêm tốn không đủ để đại diện cho thanh khoản chung. Chưa nói đến xu hướng đi săn này chỉ diễn ra cục bộ tại một vài nơi, không có tính bao quát”, ông cho hay.

Còn anh Tiến Anh, một môi giới đất nền tại TP.HCM cũng cho hay, trong tháng vừa qua anh đã bắt đầu có khách hàng liên hệ trở lại và cũng có giao dịch được chốt thành công. Hầu hết đều là khách có nhu cầu mua đất để an cư, đầu tư không nhiều.

“Tôi chốt được tầm 8 lô đất từ đầu tháng 3 đến giờ, con số này thực sự quá tốt nếu so sánh với năm 2023 nhưng chả là bao nếu cân đo với giai đoạn 2020 -2022. Thị trường chỉ là đã có động thái rã băng chứ phục hồi đến mức bắt đầu “xôm tụ” thì còn phải chờ thêm”, anh chia sẻ.

Báo cáo thị trường BĐS quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn công bố mới đây cũng cho thấy, thị trường đất nền đã có dấu hiệu tăng trở lại ở nhu cầu nhưng vẫn rất khiêm tốn nếu so sánh với các giai đoạn bình thường trước đó.

Cụ thể, so với mức độ quan tâm tìm kiếm đất nền quý 1/2022, lượt tìm mua đất nền quý 1/2024 vẫn giảm 52 điểm phần trăm. Ngay cả khi so sánh với quý 2/2023 vừa qua, tỷ lệ phục hồi của đất nền chỉ vào khoảng 1%.

Hầu hết các địa phương phía Nam từ TP.HCM cho đến Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Bình Phước đều có nhu cầu mua giảm sâu 50-55 % so với cao điểm quý 1/ 2022. So với quý 4/2023, nhu cầu mua đất nền hầu như chỉ đi ngang, thậm chí giảm ở một số thị trường từng “sốt đất” như Bình Phước, Lâm Đồng, Tây Ninh.

Giá sẽ dần đi vào ổn định

Giá đất nền dù đã ngừng đà giảm sâu nhưng hầu như vẫn duy trì xu hướng đi ngang trong quý đầu năm nay. Dù vậy, theo các chuyên gia, mức giá bán hiện tại của đất nền đang thấp hơn khá nhiều so với cao điểm 2022. Cụ thể, giá đất nền Đồng Nai vẫn thấp hơn 12%, đất nền Long An, Lâm Đồng, Bà Rịa -Vũng Tàu… thấp hơn mức cao điểm 2022 đến gần 20%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, thị trường đất nền có tính chu kỳ. Nếu nhìn lại xu hướng tìm kiếm, tháng 3 và tháng 5 sẽ là thời điểm nhu cầu tìm kiếm đất nền tăng nhiều. Thời gian gần đây, Luật Đất đai được thông qua, Luật kinh doanh bất động sản đã có những thông tin liên quan đến hạn chế phân lô bán nền ở một số loại hình đô thị loại II, III. Nhu cầu tìm kiếm đất nền có tăng lên nhưng chỉ là tăng so với “đáy” 2023.

Bên cạnh đó, giá đất nền một số khu vực đã có điều chỉnh. Dù vậy thời gian hiện nay thị trường gặp phải rất nhiều những vấn đề liên quan đến nguồn vốn, lãi vay, nên chỉ những thị trường liên quan đến biến động hạ tầng có ghi nhận hồi phục nhanh hơn, các khu vực khác nhất là đất nền ở tỉnh vẫn còn chưa hết khó.

Tuy nhiên ông Tuấn cũng dự báo, đà phục hồi của đất nền đã và đang diễn biến tích cực hơn khá nhiều những kỳ vọng của thị trường trước đó. Với quy định siết chặt về phân lô, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cũng đưa ra quan điểm tương tự khi cho rằng Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế việc phân lô bán nền.

Theo ông Thắng, nguồn cung đất nền mới sẽ ngày càng khan hiếm. Trong tương lai khi thị trường hồi phục trở lại thì sự khan hiếm này sẽ giúp những dự án đã được phê duyệt hay đã mở bán sẽ có cơ hội tăng giá với mức độ nhất định, tiềm năng tăng giá của những dự án đó sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Sức cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến giá đất nền gia tăng. Song khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng mà sẽ phát triển theo hướng ổn định và bền vững.