11/04/2024, 16:53 0

Chủ đầu tư và người mua đều nhận được trợ lực

Dù Luật Nhà ở 2023 đang chờ đến 1/1/2025 mới có hiệu lực, nhưng cơ quan chức năng đang nhanh chóng hoàn thiện hành lang pháp lý để hướng dẫn thi hành luật. Nhiều người kỳ vọng rằng việc đẩy sớm thời hạn thực thi sẽ giúp gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội, cung cấp những cải thiện mà nhiều người đang chờ đợi.

Dưới góc nhìn của người mua

Ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Luật đã điều chỉnh theo hướng tạo thuận lợi hơn với cả chủ đầu tư làm dự án và người có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Cùng đó, các “điểm mở” trong những dự án Luật liên quan mới được thông qua cũng sẽ giúp nhà ở xã hội tăng tốc phát triển thời gian tới.

Một trong những điểm mới được ghi nhận tại Luật Nhà ở năm 2023 là việc phân bổ 20% quỹ đất nhà ở xã hội sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương. Quy định này không những giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội từ trước đến nay cho chủ đầu tư, mà còn có lợi cho người mua nhà bởi thông qua việc nắm rõ các thông tin về nhu cầu của người dân, định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai, từ đó, địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp.

Thách thức dành cho người mua nhà tỷ lệ thuận với tốc độ tăng giá

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2023 quy định, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ đất của dự án mà không phải thực hiện các thủ tục liên quan đến xác định giá đất hay thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án.

Theo số liệu các địa phương gửi về Bộ Xây dựng, năm 2024, có 108 dự án nhà ở xã hội đăng ký về đích. Nếu các dự án này hoàn thành sẽ cung cấp cho thị trường hơn 47.500 căn nhà ở xã hội. Đây là một tín hiệu vui ghi nhận sự tăng tốc của các địa phương trong phát triển nhà ở xã hội sau thời gian dài cầm chừng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận xét, chương VI của Luật Nhà ở 2023 đã quy định đồng bộ các cơ chế, chính sách để phát triển nhà ở xã hội, trước hết là nhằm thực hiện mục tiêu phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. Nổi bật là việc quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp đã được phê duyệt.

Cùng đó, khoản 5, điều 77 cũng cho phép các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định được cho vay ưu đãi với các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Nhờ đó, khắc phục được bất cập của khoản 4, điều 50 Luật Nhà ở 2014 – không cho phép các tổ chức tín dụng này cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2023 cũng đã “bãi bỏ” điều kiện cư trú, giao Chính phủ quy định “điều kiện về thu nhập”, quy định “đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập”.

“Điều này rất hợp tình, hợp lý, phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động và thu hút lao động có trình độ, tay nghề cao giữa các vùng miền, địa phương” - ông Châu nhận xét.

Bởi theo phân tích của ông Châu, với luật cũ, gánh nặng thủ tục dành cho đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội rất lớn. Họ phải bảo đảm đủ 3 điều kiện: chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn (tỉnh, thành phố) có nhà ở xã hội, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân và được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện… Những quy định này khiến người dân và chính quyền phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ, khó khăn trong việc xác nhận các điều kiện.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Hồng Điệp - Chủ tịch HĐQT Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền (thành phố Hải Phòng) chia sẻ, trước khi Luật Nhà ở 2023 được thông qua, chủ đầu tư của các dự án nhà xã hội hiện nay đa số không có lãi, thậm chí là lỗ do kéo dài thời gian về mặt thủ tục.

Hàng loạt quy định tại luật cũ lệ thuộc quá nhiều vào yếu tố Nhà nước chứ không mang tính chất thị trường. Đơn cử như người lao động muốn mua nhà ở xã hội cần phải chuẩn bị rất nhiều thủ tục xác nhận của doanh nghiệp rồi địa phương. Bên cạnh đó, quy định về số người tương đương với số mét vuông theo luật cũ cũng gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 đã khắc phục được phần lớn các điểm bất cập trên; trong khu công nghiệp sẽ có nhà ở lưu trú cho công nhân; cho phép doanh nghiệp được mua hoặc thuê nhà cho công nhân ở... Điều này hoàn toàn phù hợp với định hướng phát triển nhà ở xã hội, thu hút người lao động của thành phố Hải Phòng hiện nay - ông Điệp đánh giá.

Mặc dù vậy, nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội cho rằng các khó khăn vẫn chưa thật sự chấm dứt. Ông Đào Ngọc Thanh – Chủ tịch HĐQT Vinaconex cho biết, doanh nghiệp này có 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong một khu đô thị ở Thừa Thiên Huế với 8 tòa nhà ở xã hội nhưng hiện chưa thể bán được và gặp không ít vướng mắc.

Nguyên nhân căn hộ tăng giá liên tục mà lượng giao dịch vẫn không giảm

Đầu tiên là việc quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng là rất khó để thực hiện, dẫn đến vốn của doanh nghiệp sẽ "nằm" một chỗ.

Tiếp đến là về nguồn vốn. Theo quy định, đất ở trong khu đô thị được làm nhà ở xã hội thì không được tiếp cận gói vay 120.000 tỷ đồng. Trong khi đó, nếu doanh nghiệp đi vay ngân hàng thương mại phục vụ làm dự án nhà ở xã hội bằng cách thế chấp tài sản trên đất, thì người dân sẽ không tiếp cận được gói vay của Ngân hàng Chính sách xã hội nữa, vì nhà ở đó đã bị thế chấp. Còn nếu doanh nghiệp chấp nhận không vay để cho người dân vay thì doanh nghiệp sẽ không có nguồn lực để phát triển dự án – ông Đào Ngọc Thanh phân tích.

Do đó, ông Thanh nhận định: “Phải đến năm 2025 thì những khó khăn đối với nhà ở xã hội mới có thể xử lý được. Điểm khó nhất của nhà ở xã hội hiện nay là xây dựng, hoàn thiện dự án nhưng chưa chắc đã bán được. Cần hiểu rõ rằng, chủ đầu tư không bán được không phải do không có người mua mà là do vướng trong chính sách. Có lẽ phải đợi đến khi các Luật mới chính thức có hiệu lực và phải bỏ quy định cư trú thì mới có thể giải quyết được khó khăn này”.