07/05/2024, 09:10 0

Chọn loại hình bất động sản cho thuê nào khi sở hữu 10 tỷ đồng?

Chọn bất động sản cho thuê cần cân nhắc giữa tốc độ tăng giá và dòng tiền từ việc cho thuê. Bất động sản tiềm năng thường tăng giá nhanh nhưng có dòng tiền cho thuê thấp, do thông tin quy hoạch và hạ tầng chưa hoàn thiện. Ngược lại, bất động sản ổn định có dòng tiền cho thuê cao nhưng tốc độ tăng giá chậm lại. Điều này cần xem xét kỹ lưỡng trước khi đầu tư.

Nhà nghỉ cho thuê theo giờ, ngày

Nếu chỉ tính đơn giá cho thuê thì loại hình này có thể đem lại hiệu quả dòng tiền tốt với tỷ suất lợi nhuận 7,2% một năm. Ví dụ bạn đầu tư một căn nhà có 15 phòng, cho thuê 300.000 đồng một đêm, tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 70% thì doanh thu mỗi tháng hơn 90 triệu đồng. Trừ đi chi phí quản lý vận hành, nhân sự chiếm khoảng 30-35% doanh thu, lợi nhuận bạn thu về khoảng 60 triệu đồng.

Đến nay tâm lý người mua vẫn chờ đợi bất động sản giảm giá thêm

Ưu điểm của mô hình này là bạn có thể bỏ ít vốn hơn mua một căn nhà mặt phố vì nhà nghỉ chỉ cần hẻm ôtô rộng rãi. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê tương đối tốt so với loại hình khác.

Nhược điểm là hạn chế ngành nghề cho thuê. Đây là loại hình phức tạp về an ninh trật tự, không dành cho số đông. Việc quản lý, vận hành đòi hỏi nhiều công sức, thời gian nên chủ nhà thường cho thuê khoán cả căn, ví dụ 30-40 triệu đồng một tháng, để bên thứ ba chuyên khai thác mô hình này tổ chức kinh doanh. Do đó, hiệu quả thực sự của người bỏ tiền ra đầu tư mua nhà chỉ tầm 3,6% một năm.

Nhà trọ cho thuê tháng

So với đầu tư nhà nghỉ, doanh thu khai thác nhà trọ thường chỉ bằng 50-60%, nhưng lợi nhuận nhận có thể tương đương chủ sở hữu nhà nghỉ. Ví dụ, với căn nhà có 15 phòng như trên, mỗi phòng cho thuê mức trung bình 3,5 triệu đồng một tháng, doanh thu khoảng 53 triệu đồng, tùy khu vực. Việc quản lý, vận hành loại hình này khá đơn giản, chủ yếu ở chi phí quảng cáo, môi giới, tổng chiếm 20-25% doanh thu nên lợi nhuận thu về khoảng 40-42 triệu đồng một tháng. Nếu có kỹ năng quản lý và nhiều thời gian rảnh, bạn có thể khai thác cho thuê, không bị lệ thuộc hoàn toàn vào việc phải cho thuê nhà nguyên căn như kinh doanh nhà nghỉ.

Nhược điểm khi đầu tư nhà trọ là không phải khu vực nào cũng kinh doanh hiệu quả. Nếu bạn mua bất động sản ở khu vực tập trung đông dân cư, gần trường đại học hay khu công nghiệp, giá vốn bỏ ra thường khá cao, chưa kể chi phí cải tạo, thiết kế lại. Nếu bạn muốn tối đa hóa lợi nhuận, việc tự quản lý, vận hành sẽ tốn nhiều công sức và thời gian hơn.

Nhà mặt phố

Người sở hữu nhà mặt phố ưu tiên tính ổn định, mục tiêu nâng tầm vị thế bản thân nhiều hơn là tối ưu khai thác dòng tiền. Tỷ suất lợi nhuận của nhà phố thường khoảng 2% một năm. Ưu điểm đầu tư nhà mặt phố là có thể cho thuê nhiều ngành nghề khác nhau, không chỉ phụ thuộc vào một vài ngành nghề đặc thù. Về lâu dài, mua nhà phố là kênh giữ tiền tốt và tăng trưởng giá khá ổn định.

Nhược điểm lớn nhất là nhà mặt phố cần vốn đầu tư rất cao. Với ngân sách 10 tỷ đồng, bạn khó mua được bất động sản mặt đường chính sầm uất ở trung tâm mà thường là nhà trong ngõ, diện tích dưới 40 m2, bề ngang mặt tiền không lớn nên khó kinh doanh buôn bán. Để có diện tích lớn hơn, bạn cần tìm khu vực xa hơn như Tân Phú, Bình Tân, quận 12, Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh. Tuy nhiên nhu cầu thuê mặt bằng khu vực này không cao bằng những nơi gần trung tâm nên giá cho thuê cũng sẽ giảm xuống. Ví dụ một căn mặt tiền Tân Phú giá 10 tỷ đồng, cho thuê được 18 triệu đồng một tháng, tỷ suất đạt 2,16%.

Shophouse dự án

Tín hiệu tốt của thị trường bất động sản: Người mua đã sẵn sàng xuống tiền

Ưu điểm của loại hình này giống nhà mặt phố là có thể cho thuê được nhiều ngành nghề khác nhau, nâng tầm vị thế của chủ sở hữu so với những sản phẩm khác trong cùng khu vực. Nếu bạn mua shophouse ở ngay giai đoạn chủ đầu tư mở bán thì tiềm năng tăng trưởng giá khá tốt. Nếu mua sản phẩm thứ cấp vào thời điểm giá đã tăng thêm 50-100 % so với sơ cấp thì tỷ suất lợi nhuận giảm xuống theo tỷ lệ tương ứng.

Nhược điểm lớn nhất khi đầu tư shophouse là khó đánh giá được giá cho thuê thực tế bởi phụ thuộc vào tiềm năng phát triển và thu hút dân cư của dự án. Khác với nhà phố trong dân, shophouse nếu đã kinh doanh không hiệu quả thì dù có giảm giá cũng không cho thuê được. Chưa kể sản phẩm của bạn phải cạnh tranh với rổ hàng xung quanh giống nhau về thiết kế, vị trí. Trường hợp dự án chậm triển khai, thậm chí không thể về đích, bạn có thể bị chôn vốn nhiều năm.

Ngoài ra, một mô hình cũng phù hợp với tỷ suất lợi nhuận như bạn kỳ vọng là chung cư cho thuê. Tuy nhiên khả năng tăng giá về lâu dài của chung cư không tốt bằng nhà liền thổ, thậm chí giảm giá ở những dự án bàn giao càng lâu năm. Do đó, tùy theo khẩu vị cá nhân, bạn cân nhắc lựa chọn loại hình bất động sản cho thuê phù hợp.