Tình hình giá chung cư vẫn không có dấu hiệu giảm

Trong 7 tháng đầu năm nay, chung cư là loại hình bất động sản duy nhất của Hà Nội có lượng quan tâm tăng. Thế nhưng, mức giá bán các căn hộ tầm trung đều khá cao, dao động 35 – 60 triệu đồng/m2.

Cơ hội sở hữu căn hộ chung cư mới của những đôi vợ trẻ ngày càng xa vời khi giá loại hình này tăng mạnh và không có dấu hiệu dừng lại. Xét trên thực tế thị trường, trước áp lực lạm phát, giá căn hộ chưa có lý do để kéo giảm.

Căn hộ chung cư khó giảm giá

Theo số liệu báo cáo mới nhất của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Việt Nam - Nhà cung cấp giải pháp hiệu quả trong lĩnh vực dịch vụ BĐS), tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ ngày một rõ nét. Trong tháng 4/2022, tại TPHCM và một loạt các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Tây Ninh… nguồn cung căn hộ khu vực này chưa chạm tới mốc 2.500 căn, chỉ bằng khoảng 69% cùng kỳ năm ngoái.

Theo khảo sát của nhiều công ty tư vấn và các chuyên gia, giá BĐS đã ghi nhận mức tăng khá nhanh trong quý I/2022 và dự kiến sẽ tiếp tục xu thế tăng ở các quý tới. Những nguyên nhân tạo đà tăng cho giá nhà ở là do từ khan hiếm nguồn cung, giá đất, chi phí vật liệu tăng, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài.

Ông Chu Đức Toàn, chuyên viên phân tích cao cấp VNDIRECT cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ. Cụ thể, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng mạnh 4,5 - 15,8% trong quý I/2022, ngoại trừ phân khúc hạng sang giảm 2,9% so với cùng kỳ. Giá căn hộ sơ cấp phân khúc trung cấp tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng hai con số 15,8%, mức tăng mạnh nhất trong các phân khúc do nhu cầu cao. Giá trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 13,3%, lên 1.655USD/m2 trong quý I/2022.

Bên cạnh đó, giá căn hộ thứ cấp ở Hà Nội tiếp tục tăng ổn định trong quý I/2022, trung bình tăng 4,8% so với cùng kỳ. Trong đó, giá bán tại khu vực ngoại thành tiếp tục tăng tốt như Thanh Trì tăng 12,2%, huyện Chương Mỹ tăng 11,4%.

Tại TPHCM, nhu cầu tìm kiếm căn hộ cao cấp và trung cấp tăng lần lượt 14% và 3%, trong khi phân khúc bình dân lại giảm 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng rao bán chung cư TPHCM ở tất cả các phân khúc đều ghi nhận chiều hướng giảm, riêng chung cư bình dân giảm mạnh nhất, ở mức 21%, cho thấy căn hộ giá rẻ ngày càng vắng bóng trên thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính (Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam) cho rằng: “Nguyên nhân căn cơ nhất, sâu xa nhất dẫn đến tình trạng tăng giá BĐS thời gian qua là do thiếu nguồn cung và lực cầu tăng cao. Nguồn cung trên thị trường khan hiếm là do các dự án BĐS gần như dừng hẳn, không phê duyệt được vì các quy định pháp lý đang có những mâu thuẫn, chồng chéo tạo ra các rào cản vô hình, các địa phương không dám phê duyệt dự án để bơm nguồn hàng vào thị trường. Trong bối cảnh nguồn cung không thể cải thiện được vì vướng luật, thì hệ lụy cơ bản nhất của cầu cao, cung thấp là làm tăng giá nhà đất tại các địa phương, thậm chí giá đất bị thổi lên, tăng một cách vô tội vạ, tạo thành sự hỗn loạn trên thị trường, trở thành rào cản hạn chế các dự án của nhà đầu tư chính thống, tạo nên sự mâu thuẫn, bất ổn, phức tạp trên thị trường BĐS”.

Thanh khoản giảm nhưng giá vẫn neo cao

Tại thị trường TP.HCM, diễn biến cũng không quá khác biệt so với Hà Nội, khi nguồn cung căn hộ liên tục suy giảm những năm gần đây, từ mức 42.991 căn vào năm 2017, sang năm 2018 chỉ bằng 65,8%; năm 2019 chỉ bằng 53,6%; năm 2020 chỉ bằng 39,2% và năm 2021 chỉ bằng 33,6%.

Nhà đầu tư Dương Thanh Vân (quận Bình Thạnh, TP.HCM) cho biết, cuối năm 2021, chị xuống tiền mua căn hộ 2 phòng ngủ (58 m2) tại dự án Picity High Park, tọa lạc mặt tiền đường Thạnh Xuân 13 (quận 12), do Công ty TNHH MTV Đầu tư phát triển Gia Cư (thuộc Tập đoàn Pi Group) làm chủ đầu tư với giá 2,8 tỷ đồng (tương đương 48 triệu đồng/m2). Đến tháng 6/2022, chị ký gửi đơn vị môi giới để bán lại với mức lợi nhuận kỳ vọng là 200 triệu đồng (tương đương 52 triệu đồng/m2) và trong chưa đầy 1 tuần, căn hộ này đã có chủ mới.

“Lúc đó chỉ mới thanh toán cho chủ đầu tư được khoảng 840 triệu đồng, tương đương 30% giá trị căn hộ. Sau khi giao dịch và thanh toán tất cả các loại chi phí, tôi thu về đúng số tiền lãi mong muốn. Vào đầu tháng 8, khi tôi quay lại hỏi thì giá căn hộ tại dự án này đã tăng lên 54-58 triệu đồng/m2 tùy diện tích và vị trí”, chị Vân kể và cho rằng, giá nhà chung cư hiện nay khó có thể giảm, thậm chí vừa bán đi cũng không thể mua lại với giá cũ và xu hướng tăng sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới do việc cấp phép tiếp tục bị siết chặt.

Báo cáo về nhà chung cư mới nhất của DKRA Việt Nam cho biết, trong tháng 7/2022, thanh khoản căn hộ tiếp tục giảm mạnh trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu), khi mà thị trường thứ cấp trầm lắng nhiều tháng qua.

Thanh khoản thấp, nhưng điều nghịch lý là giá bán không có dấu hiệu giảm. Theo báo cáo của DKRA Vietnam, tại TP.HCM, giá căn hộ mới trên thị trường sơ cấp tăng 4-7% trong 6 tháng qua, mức tăng mạnh nhất tập trung tại loại hình cao cấp với giá bán trên 50 triệu đồng/m2. Ở phân khúc biệt thự, giá bán bình quân trong quý II/2022 tăng lên mức 553 triệu đồng/m2, giá nhà liền thổ cũng tăng 25% so với quý I và thiết lập mặt bằng mới cho phân khúc này.

Báo cáo mới nhất của Chợ Tốt Nhà đưa ra dự báo, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM trong 2 quý cuối năm 2022 vẫn chủ yếu là phân khúc cao cấp. Theo báo cáo này, xét trên thực trạng nguồn cung căn hộ chung cư hiện nay trên địa bàn Thành phố, lượng dự án mới triển khai còn thấp và đều có giá bán neo ở mức cao trên 55 triệu đồng/m2 nên thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp và tình trạng này kéo dài ít nhất đến hết năm 2022.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở trung cấp đang có nhu cầu rất lớn lại rất hạn chế. Một số dự án căn hộ chung cư giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 có kế hoạch chào bán trong quý III/2022, nhưng nguồn cung sản phẩm chỉ nhỏ giọt.

Theo Chợ Tốt Nhà, trong 2 quý cuối năm, các ngân hàng vẫn sẽ hạn chế cho vay đầu tư - kinh doanh bất động sản nên tình trạng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng còn tiếp diễn. Điều đó ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động giao dịch bất động sản, nên dự kiến thị trường sẽ trầm lắng hơn trong thời gian này.

Cùng với đó, khả năng tăng giá của thị trường sơ cấp vẫn được duy trì, khi sự lệch pha cung - cầu trở nên rõ nét hơn. Nguồn cung của thị trường sơ cấp có tín hiệu tăng trong 2 quý cuối năm, nhưng sẽ tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2), trong khi phân khúc trung cấp (từ 35-55 triệu đồng/m2) và bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) tiếp tục thiếu hụt.

“Với diễn biến kém tích cực cả về nguồn vốn lẫn giá cả thời gian qua, thị hiếu của người mua trong thời điểm nửa cuối năm 2022 sẽ tập trung nhiều hơn cho phân khúc căn hộ đã bàn giao, có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu”, báo cáo Chợ Tốt Nhà nhận định.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam cũng cho rằng, trong 2 quý cuối năm 2022, nguồn cung và sức cầu ở các phân khúc sẽ khó có sự đột biến, mặt bằng giá sơ cấp có thể tăng. Trong đó, nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở các thị trường giáp ranh TP.HCM như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP.HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (9.000-11.000 căn); Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3.000-4.000 căn; Long An khoảng 300 căn, còn các địa phương khác khan hiếm nguồn cung mới.

Trong một câu chuyện khác, ông Trần Văn Minh (ngụ tại phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP.HCM) cho biết, đầu năm 2021, ông mua một căn hộ giá 2,1 tỷ đồng, định chờ tăng giá sẽ chốt lời, nhưng thị trường thứ cấp không thuận lợi nên muốn bán nhanh với đồng 2,3 tỷ đồng để thu hồi vốn nhưng chưa được.

Hiện tại, ông Minh đã thanh toán 35% giá trị căn hộ, dự án đang xây đến phần thân, nếu thị trường tích cực có thể thu lời từ 15-20%. Thế nhưng, thực tế thị trường thứ cấp đang trong tình trạng “mua dễ, bán khó”, đa phần mức giá rao bán nhà bằng giá gốc, thậm chí thấp hơn cả trăm triệu đồng so với giá mua vào nên muốn hàng nhanh, ông Minh cần hạ giá nhiều hơn.

“Từ đầu năm đến nay, tôi nhờ nhiều môi giới rao bán căn hộ trên với giá 2,3 tỷ đồng mà chưa tìm được khách, trong khi tiền gốc và lãi vay ngân hàng giờ lo không nổi. Hiện tôi đang tiếp tục nhờ các mối quan hệ giúp giới thiệu bán nhanh, bán gấp, nếu khách có thiện chí có thể giảm xuống 2,2 tỷ đồng. Giá này xem như tôi hòa vốn vì tiền lãi vay ngân hàng trong năm qua cũng rơi vào khoảng 10% giá trị căn hộ, chưa kể đồng tiền trượt giá và các cơ hội đầu tư khác bị bỏ lỡ”, ông Minh tính toán.