25/11/2024, 15:31 0

Lý do nhà ở vừa túi tiền "khó" xuất hiện trên thị trường bất động sản

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), một trong những lý do chính khiến nhà ở vừa túi tiền không thu hút được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận của phân khúc này thấp hơn so với các dự án cao cấp hoặc hạng sang.

Cung - cầu mất cân đối nghiêm trọng

Theo nghiên cứu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m²) – nhà ở vừa túi tiền – đã hoàn toàn biến mất tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM trong vài năm gần đây. VARS nhận định rằng khả năng phân khúc này quay trở lại thị trường là rất thấp, thậm chí gần như không thể.

Thị trường bất động sản Hà Nội: sự bùng nổ giá căn hộ và tình trạng khó khăn nguồn cung

Dữ liệu thống kê giai đoạn 2018-2023 cho thấy không chỉ số lượng căn hộ bình dân liên tục sụt giảm, mà cơ cấu nguồn cung tại hai đô thị đặc biệt này cũng ngày càng nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp và hạng sang. Tỷ trọng căn hộ bình dân (<25 triệu đồng/m²) trong nguồn cung mở bán mới đã giảm mạnh theo từng năm và chính thức biến mất tại TP.HCM vào năm 2021, sau đó tại Hà Nội vào năm 2023.

Tại Hà Nội, trước khi không còn nguồn cung mới, căn hộ bình dân từng chiếm 35% tổng nguồn cung mở bán năm 2018. Tuy nhiên, tỷ trọng này giảm xuống còn 20% vào năm 2019, 12% vào năm 2020, và chỉ còn 4% trong các năm 2021-2022.

Tương tự, tại TP.HCM, tỷ trọng căn hộ bình dân giảm nhanh từ 20% năm 2018 xuống còn 0,5% năm 2020, và biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, dù nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội có sự phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu lại trầm trọng hơn. Khoảng 80% nguồn cung mở bán tại Hà Nội và TP.HCM trong giai đoạn này thuộc phân khúc có giá bán trên 50 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Bất chấp giá tăng cao, các dự án mới mở bán vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất cao, thậm chí lên đến 99% ngay khi mở bán. Điều này khiến giá căn hộ chung cư liên tục thiết lập mặt bằng mới trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập của đại đa số người dân.

Về giá bán, nghiên cứu chỉ số giá từ 150 dự án được VARS khảo sát cho thấy:

- Tại Hà Nội, giá trung bình gần chạm ngưỡng 60 triệu đồng/m² vào quý III/2024, tăng 64% so với quý II/2019.

- Tại TP.HCM, giá bán bình quân tăng từ 49,2 triệu đồng/m² lên 64,2 triệu đồng/m² trong cùng kỳ, tương đương mức tăng 30,6%.

- Tại Đà Nẵng, giá bán tăng 46,2% trong quý III/2024, với hơn 50% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m².

Từ thực trạng này, có thể thấy rằng nhu cầu nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn vẫn rất lớn nhưng không được đáp ứng. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ cao cấp cũng chỉ đáp ứng một phần nhu cầu của tầng lớp thu nhập cao và giới đầu tư

Không tìm thấy nhà ở vừa túi tiền trên thị trường BĐS

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc nhà ở vừa túi tiền xuất hiện trở lại tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM là rất khó khăn. Lý do là trong những năm gần đây, số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong phân khúc này chỉ đếm trên đầu ngón tay, và trong năm 2023 cùng đầu 2024, hầu như không có dự án mới nào thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai. Các dự án hiện tại chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Nguyên nhân chính của tình trạng này:

Lợi nhuận thấp từ phân khúc nhà ở vừa túi tiền:

VARS cho rằng biên lợi nhuận từ nhà ở vừa túi tiền thấp hơn nhiều so với các phân khúc cao cấp. Để phát triển các dự án này, các nhà đầu tư phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, các nhà phát triển phải đối mặt với nguy cơ thua lỗ nếu dự án không bán kịp thời, hoặc tồn đọng vốn trong thời gian dài. Bên cạnh đó, quỹ đất tại các khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, cùng với chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất, ngày càng tăng cao, khiến giá căn hộ không thể ở mức vừa túi tiền.

Khó khăn về thủ tục pháp lý:

Quy trình cấp phép phức tạp và thời gian kéo dài là rào cản lớn đối với các nhà phát triển bất động sản. Quá trình xin phép, nhất là trong các khu vực trung tâm và đô thị lớn, thường tốn nhiều thời gian, trong khi quỹ đất ngày càng hạn chế. Điều này khiến các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ trước khi tham gia phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Lợi nhuận cao từ phân khúc cao cấp:

Các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và không gặp khó khăn trong việc bán ra. Nhu cầu về nhà ở cao cấp, cả cho mục đích sinh sống và đầu tư, rất lớn, đặc biệt là từ nhóm khách hàng có thu nhập cao. Cộng với sự phát triển kinh tế, lượng người nước ngoài và Việt kiều có nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam cũng ngày càng gia tăng nhờ vào những chính sách sở hữu đất linh hoạt. Điều này càng làm cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn đối với các nhà phát triển.

Vì vậy, VARS kiến nghị cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Các chính sách hỗ trợ cần tập trung vào việc tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà phát triển, giảm thiểu thủ tục pháp lý, hỗ trợ về quỹ đất, và khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ thông qua các ưu đãi tài chính và cơ chế hợp lý.