Thị trường địa ốc diễn biến rao sao trước ngày luật có hiệu lực?

Dự kiến từ ngày 1/8, nhiều luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực, gây xáo trộn cho thị trường. Điều này dự kiến sẽ làm tăng cả giá mua bán và giao dịch, đặc biệt là trên thị trường thứ cấp.

Tăng cả giá thuê và giá bán

Chủ một căn hộ 2 phòng ngủ rộng khoảng 80 m² tại dự án chung cư Antonia (khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Q.7, TP.HCM) cho hay mới đây anh được nhân viên môi giới "gạ" bán căn hộ này với giá chênh lệch khoảng 1 tỉ đồng. Tuy nhiên, anh chưa có nhu cầu bán vì hiện tại sau khi nhận nhà anh đã cho thuê căn hộ với giá 22 triệu đồng/tháng. Không chỉ giá mua bán tăng mà giá cho thuê căn hộ tại dự án này cũng tăng lên khoảng 25 triệu đồng/tháng.

Trong vai người mua nhà để ở, chúng tôi liên hệ Quỳnh, một nhân viên môi giới tại khu vực Phú Mỹ Hưng và được nhân viên này cho biết hiện nay tất cả các sản phẩm ở Phú Mỹ Hưng đều tăng giá, từ căn hộ, đến nhà phố và biệt thự.

Mới đây, ngày 15.6, chủ đầu tư mở bán 37 căn nhà phố và đến nay chỉ còn 7 căn dù mức giá đưa ra không hề rẻ. Trong đó, căn shophouse diện tích đất khoảng 90 m² có mức bán khoảng 65 tỉ đồng/căn, trong khi nhà phố kết hợp nhà ở thì giá bán khoảng 80 tỉ đồng/căn. Đối với căn góc, giá bán khoảng 100 tỉ đồng/căn.

"Những căn biệt thự hiện hữu nay đã tăng giá lên khoảng 150 tỉ đồng/căn dù trước đây bán có mười mấy tỉ đồng. Nhà phố cũng tăng lên khoảng 70 - 80 tỉ đồng. Mua bất động sản không bao giờ lỗ nếu tài chính đàng hoàng. Lúc nào mua nhà trong Phú Mỹ Hưng cũng lời", Quỳnh khẳng định chắc nịch.

Không chỉ Phú Mỹ Hưng, hiện giá bất động sản tăng khắp nơi so với cuối năm 2023 và đầu năm 2024. Như khu phố đi bộ thuộc khu đô thị Vạn Phúc City (TP.Thủ Đức, TP.HCM), nếu hồi đầu năm, các căn nhà phố shophouse giao dịch có giá khoảng 26 tỉ đồng thì nay giá giao dịch thành đã tăng lên khoảng 27,5 tỉ đồng. Không chỉ giá tăng, lượng giao dịch tại dự án này cũng tăng mạnh so với thời điểm đầu năm 2024. Theo một lãnh đạo của Công ty Vạn Phúc Land, hiện giá bán tại dự án này đã tăng khoảng 20% so với đầu năm 2024, lượng giao dịch cũng tăng mạnh so với đầu năm. Giá tại dự án tăng bởi nhiều tiện ích tại dự án đi vào vận hành, nhất là bến du thuyền cao cấp, công viên nhạc nước… Không chỉ vậy, thị trường bất động sản đã phục hồi, người có nhu cầu mua bất động sản để ở, đầu tư đã không còn tâm lý chờ đợi.

Chị Hoài Thu, một nhân viên môi giới bất động sản khu vực TP.Thủ Đức, thông tin: So với đầu năm, lượng giao dịch tăng khoảng 30%. Nhiều lô đất chủ đã ngưng bán và tăng giá hàng loạt. Những người trước đây có nhu cầu mua bất động sản nhưng vẫn chờ giá giảm thêm mới mua thì nay đang hối tiếc vì không bắt được đáy mà thậm chí còn phải mua với giá cao hơn.

"Hàng ngợp trước đây đã được mua hết, nên nay các bất động sản khách vẫn còn gồng được đã bắt đầu bán theo giá thị trường, thậm chí đòi rao bán giá cao hơn dù mức giá này chưa thể bằng với giá thời điểm sốt nóng", chị Hoài Thu nói.

Trên nhóm cư dân Vinhomes Ba Son (Q.1, TP.HCM), nếu năm 2023 đa số thông tin gửi lên là khách cần bán nhà, cắt lỗ do kẹt vốn thì nay tràn ngập thông tin hỏi mua, thuê căn hộ. Giá bán và giá cho thuê nhà tại đây cũng tăng khoảng 5 - 10% so với năm trước. Điều đáng nói, số lượng căn hộ bán ra không còn nhiều vì tỷ lệ và tỷ suất cho thuê căn hộ tại chung cư này rất tốt.

Dự án mới có nhiều khả quan

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản VN, nửa đầu quý 2/2024, cùng với đà phục hồi của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng đang phục hồi tích cực qua từng tháng. Hàng loạt dự án bất động sản đa dạng phân khúc được tái khởi động, khởi công, công bố, giới thiệu ra thị trường và đều được quan tâm, đạt kết quả bán hàng ấn tượng.

Ở khu vực phía bắc, thị trường sẽ được bổ sung nguồn cung từ dự án Lumière Evergreen, The Sola Park tại khu đô thị Vinhomes Smart City, dự án MasCity tại Bắc Giang, dự án Vaquarius Văn Giang, dự án Golden Crown Hải Phòng, dự án Hạ Long Marina tại Quảng Ninh...

Tại TP.HCM và vùng phụ cận, hàng loạt dự án được triển khai kinh doanh như: dự án Fiato Uptown, The Beverly, Vinhomes Grand Park, Eaton Park. Hay dự án Cara Riverview tại Cần Thơ, dự án New Vegas tại Kiên Giang, dự án A&T Garden, Phú Đông SkyOne tại Bình Dương…

Tại miền Trung, nhiều dự án cũng đã công bố mở bán như: Đà Nẵng Gold Tower, Libera Nha Trang, Sun Ponte Residence, Sun Symphony Residence ở Đà Nẵng…

Tại dự án Libera Nha Trang, mới đây chủ đầu tư công bố số lượng khách hàng giữ chỗ mua căn hộ là hơn 10.000 khách, trong khi dự án này chỉ có khoảng 2.400 căn hộ. Những thông tin trên đã làm "ấm" thị trường sau khoảng thời gian dài im ắng.

Ông Nguyễn Duy Hà, Giám đốc đào tạo và phát triển dự án Công ty Thăng Long Real, cho biết giá tăng chủ yếu do chi phí đầu vào tăng. Giá tăng tập trung ở các dự án đã bàn giao và có giá cho thuê tốt. Một dự án của công ty đang mở bán ở TP.Thủ Đức thời gian gần đây có lượng khách hàng quan tâm tăng vọt, đặc biệt là sau thông tin 3 luật sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1.8.

"Nhờ hàng loạt thông tin tích cực và đặt nhiều niềm tin vào chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2024 nên khách hàng quan tâm nhiều hơn. Mặt khác, dù đang được Chính phủ và các địa phương tích cực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho nhiều dự án bất động sản nhưng nguồn cung vẫn rất hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc tầm trung. Trong khi đó, chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là thời gian tới khi luật Đất đai sửa đổi được áp dụng đơn giá đất theo khung giá thị trường dẫn đến chi phí vốn đầu tư dự án ngày càng tăng trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn. Điều này dẫn đến lượng giao dịch và giá tăng 10 - 30% so với hồi đầu năm 2024 ở các dự án căn hộ đã bàn giao, có mức giá cho thuê tốt. Đặc biệt là ở phân khúc tầm trung, hướng đến nhu cầu mua ở thực, được thanh toán nhiều đợt kéo dài từ 2 - 3 năm, nhiều chính sách hỗ trợ người mua đã kéo khách hàng quay lại quan tâm nhiều hơn đến các dự án vừa giới thiệu ra thị trường", ông Nguyễn Duy Hà cho hay.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản VN, hầu hết các dự án được mở bán trong nửa đầu quý 2 đều được quan tâm, với lượng khách hàng đặt chỗ ấn tượng. Bởi nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, kể cả nhu cầu cho phân khúc hạng sang, cao cấp chứ không riêng gì phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Đây cũng là nguồn cung giúp đóng góp phần lớn lượng giao dịch bất động sản trong nửa đầu quý 2/2024. Không chỉ vậy, từ đầu năm 2024 đến nay, số lượng môi giới mới tham gia và quay trở lại thị trường bất động sản có sự tăng trưởng mạnh. Ước tính chỉ riêng 5 tháng đầu năm 2024, so với thời điểm thị trường khó khăn nhất, đã có khoảng 40% môi giới quay trở lại ngành. Trước bài học phải rời bỏ hàng loạt ở quãng thời gian trước, môi giới bất động sản mới tham gia và quay trở lại thị trường cũng đã trải qua cuộc cách mạng về tư duy, cách tiếp cận khách hàng.