Thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chậm lại trong tháng 4/2024

Thị trường chung cư Hà Nội trong tháng 4/2024 ghi nhận sự sụt giảm cả về mức độ quan tâm lẫn lượng tin đăng. Đà tăng giá liên tục của chung cư trong những tháng đầu năm đã khiến nhiều người tạm hoãn kế hoạch mua nhà.

Sụt giảm về nhu cầu mua lẫn bán

Báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2024 của Batdongsan.com.vn đã nêu bật diễn biến của thị trường chung cư Hà Nội. Nếu thị trường chung cư Hà Nội tháng 3/2024 ghi nhận những con số tăng trưởng ấn tượng của mức độ quan tâm và lượng tin đăng thì tháng 4/2024 lại có những diễn biến trái ngược. Trên thị trường mua bán, nếu trong tháng 3/2024, mức độ quan tâm và lượng tin đăng ở phân khúc căn hộ Hà Nội lần lượt tăng 50% và 68% thì đến tháng 4/2024, mức độ quan tâm và lượng tin đăng giảm lần lượt 30% và 2%. Tương tự, trên thị trường cho thuê, mức độ quan tâm và lượng tin đăng của tháng 3/2024 lần lượt tăng 37% và 35% thì sang tháng 4/2024 đều giảm 10%.

Đáng nói là sự sụt giảm trên đang nằm trong mạch suy giảm chung của toàn thị trường bất động sản Hà Nội khi mức độ quan tâm giảm 18%, lượng tin đăng giảm 2%. Sự suy giảm diễn ra đồng loạt ở tất cả các quận, huyện. Cụ thể, quận Hà Đông giảm 28%, quận Nam Từ Liêm giảm 24%, quận Hoàng Mai giảm 22%, quận Cầu Giấy giảm 19%, quận Long Biên giảm 17%, quận Đống Đa giảm 15%, quận Thanh Xuân giảm 19%, quận Bắc Từ Liêm giảm 19%, quận Hai Bà Trưng và Tây Hồ cùng giảm 16%, quận Ba Đình và huyện Gia Lâm cùng giảm 12%, huyện Thanh Trì giảm 23%, huyện Hoài Đức giảm 23%.

Thị trường đã đi qua thời kỳ "huy hoàng"?

Trước đó, thị trường chung cư Hà Nội đã có một giai đoạn phát triển “huy hoàng” nhất trong khoảng một thập kỷ trở lại đây. Giai đoạn này bắt đầu được xác lập từ quý 2 năm ngoái. Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý 2/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Lực cầu có suy giảm trong các tháng kế tiếp sau đỉnh của tháng 8, thế nhưng, từ tháng 12/2023, lượt tìm kiếm chung cư tăng trở lại, đến tháng 3/2024 đã tiệm cận đỉnh của tháng 8/2023.

Thị trường chung cư Hà Nội cũng thiết lập mặt bằng giá mới. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư Hà Nội đã tăng từ mức 27 triệu đồng/m2 của năm 2018 lên mức 46 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP.HCM nơi chung cư tăng giá 55%.

Việc liên tục “xô đổ” mặt bằng giá khiến chung cư Hà Nội càng ngày càng “vượt” tầm với của đại bộ phận dân chúng, vốn chỉ có khả năng chi trả ở phân khúc tầm trung. Khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn trong tháng 3 và tháng 4/2024 ghi nhận, mặt bằng giá căn hộ Hà Nội vẫn tiếp tục tăng cao so với thời điểm đầu năm. So với tháng 2/2024, thị trường chung cư Hà Nội trong tháng 3 và tháng 4 tiếp tục tăng từ 100-300 triệu đồng/căn tại hầu khắp các dự án. Mức tăng mạnh nhất thuộc về các dự án khu vực nội đô trung tâm Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Ba Đình… đạt trung bình 200-300 triệu đồng/căn.

Một số quận cận kề vùng ven hoạc thuộc vùng ven hẳn như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoài Đức, mức tăng thấp hơn, đạt trung bình 100-200 triệu đồng/căn.
Tuy nhiên, cũng theo khảo sát được Batdongsan.com.vn thực hiện từ nửa cuối tháng 4 đến đầu tháng 5, thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chậm lại. Tại một số dự án, số lượng giao dịch phát sinh trong tháng 4 đã giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 1 nửa so với thời kì “đỉnh cao”.

Với những diễn biến hiện tại của thị trường chưng cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, dù mức độ quan tâm và lượng tin đăng đi xuống nhưng giá chung cư vẫn đang neo cao nên việc chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều không khả thi. Bởi lẽ nguồn cung của thị trường chưa thể có sự biến động theo hướng đi lên. Thời gian tới, khi Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực với các yêu cầu khắt khe trong việc triển khai, phát triển dự án bất động sản khiến số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu sẽ còn giảm. Trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn”.

Với trường hợp mua để đầu tư, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, nếu đầu tư trong ngắn hạn thì người mua chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn. Nếu đầu tư trong dài hạn và đầu tư với mục đích cho thuê lấy dòng tiền thì chung cư vẫn là một loại hình có thể cân nhắc. Lý do là vì tăng trưởng lợi nhuận đầu tư chung cư (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) trong giai đoạn 2015 – 2023 đạt đến 97%, đứng vị trí số 1 so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ.