Thị trường cho thuê căn hộ vẫn có lợi nhuận thấp

Thị trường căn hộ cho thuê đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nhờ những dấu hiệu khởi sắc ở cả giá thuê lẫn nhu cầu của khách hàng, tỷ suất lợi nhuận vẫn kém năm 2018 trở về trước và thấp hơn lãi suất ngân hàng.

Ghi nhận về thị trường căn hộ cho thuê hiện nay

Báo cáo về căn hộ cho thuê của Savills Việt Nam cho biết, trong quý II/2022 lợi nhuận từ việc cho thuê đang ở mức thấp hơn lãi ngân hàng. Cụ thể, mức lợi nhuận cho thuê nằm trong khoản 3,2% một năm đối với các vị trí căn hộ khu trung tâm và đạt 5,7-6,5% một năm ở các địa bàn xa trung tâm như huyện Nhà Bè, quận Bình Tân hay quận Thủ Đức cũ (nay là TP Thủ Đức).

Tuy nhiên, lợi nhuận của căn hộ cho thuê bằng (số tiền cho thuê 1 tháng x 12 tháng) chia cho giá trị chung cư ngay thời điểm khai thác, tại các quận, huyện ngoại ô thành phố như: Nhà Bè, Bình Tân và TP Thủ Đức tính đến cuối tháng 8/2022 đều không vượt quá ngưỡng 4% một năm. Tỷ suất lợi nhuận thấp vì phải khấu hao thời gian trống trong khi tìm khách thuê, chi phí môi giới (1 tháng cho hợp đồng một năm). Đó là chưa kể đến chi phí sửa sang sau khi khách thuê cũ hết hợp đồng, chi phí tái đầu tư phần nội thất.

Ngay cả khi đầu tư căn hộ cho thuê không tính chi phí nội thất (căn hộ trống), thời gian lấp đầy 100% (không bị trống ngày nào) và không phải trả phí môi giới (chủ nhà tự tìm khách thuê) thì tỷ suất lợi nhuận của các căn hộ chung cư cho thuê ngoại thành TP HCM chỉ đạt mức tối đa 4,5-4,7% một năm.

Lợi suất cho thuê nhà chung cư tại TP HCM tính đến tháng 6/2022 chỉ đạt bình quân 3,8%. Dữ liệu của Batdongsan khá trùng khớp với tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại khu vực trung tâm nhưng lại vênh khá lớn so với mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ của Savills công bố ở các quận huyện ngoại thành đạt 5,7-6,5% một năm.

Lợi suất cho thuê căn hộ tại TP HCM thấp phản ánh mức tăng giá thuê căn hộ giai đoạn hậu Covid chỉ mang tính phục hồi và chưa bắt kịp với tốc độ tăng giá bán căn hộ tại đô thị này.

Đánh giá và khuyến cáo của chuyên gia

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP HCM cho biết, trong nửa thập niên trở lại đây, giá thuê căn hộ bán cho thuê lại (buy-to-let) ghi nhận mức tăng trưởng bình quân 5% mỗi năm trong giai đoạn trước 2020. Tuy nhiên, dưới tác động của đại dịch, thị trường này có xu hướng giảm quy mô khoảng 7% một năm trong giai đoạn 2020-2021. Ngoài ra, một lượng lớn căn hộ bán được bàn giao và khoảng 30% lượng này tham gia vào thị trường cho thuê trong thời gian này.

Theo bà Trang, các căn hộ sẽ được cung cấp cho thị trường từ nay đến 2024 có thể đạt khoảng 26.000 căn chung cư cao cấp (hạng A) và trung cấp (hạng B) sẽ được bàn giao và cho thuê trong vòng 12-24 tháng nữa. Với nguồn cung căn hộ bàn giao lớn, thị trường đứng trước áp lực cạnh tranh về giá thuê trong thời gian tới.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng chỉ ra rằng việc đầu tư cho thuê hiện đang ở giai đoạn tiềm năng, chưa thể mang lại “trái ngọt” ngay do lợi nhuận từ hoạt động cho thuê hiện nay không quá cao khi so với mức vốn bỏ ra để đầu tư.

Theo khảo sát của Savills trong quý 2/2022, lợi nhuận từ việc cho thuê đang ở mức thấp hơn lợi nhuận ngân hàng, trong khoảng 3,2%/năm đến 6,5%/năm tùy theo khu vực.

Khu trung tâm, khu đô thị mới tại quận 2 và quận 7 có mức lợi nhuận cho thuê thấp do giá trị căn hộ ở mức cao, trong khi các khu vực như Nhà Bè, Bình Tân và quận Thủ Đức cũ thuộc TP.Thủ Đức có mức lợi nhuận cho thuê cao hơn từ 5,7% đến 6,5%.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang chỉ ra 3 yếu tố, nhà đầu tư cần lưu ý nếu muốn bước chân vào thị trường căn hộ cho thuê thời điểm hiện tại.

Thứ nhất, nên lựa chọn các căn hộ đã bàn giao thay vì các căn hộ đang triển khai. Hiện giá bán căn hộ thứ cấp đang thấp hơn căn hộ sơ cấp tới 30%. Nhà đầu tư cũng có thể đạt được mức giá tốt hơn trong quá trình thương lượng với người bán. Bên cạnh đó, việc được xem xét sản phẩm trước khi mua (diện tích, bài trí, dân sinh) sẽ mang đến nhiều lợi thế hơn với các căn hộ trên giấy.

Thứ hai, nên đầu tư bằng vốn tự thân thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính. Quá trình phê duyệt khoản vay gặp nhiều khó khăn. Lãi suất vay (9-12%/năm) đang vượt xa lợi nhuận cho thuê (khoảng 3-4%/năm). Trong trường hợp cần đến đòn bẩy tài chính, chỉ nên vay 30-40% giá trị căn hộ.

Thứ ba, tính toán thời điểm bán đi để tối đa hóa lợi nhuận. Hiện tại nguồn cung và cầu đang không gặp nhau, trong khi nguồn cung lớn và phong phú thì nguồn cầu chỉ nhắm vào phân khúc tầm trung. Sẽ đến thời điểm nguồn cung bão hòa, hiệu suất cho thuê thấp, giá sản phẩm vượt quá khả năng mua thì nhà đầu tư sẽ rơi vào trạng thái kẹt hàng.

Thông tin từ Savills, từ nay đến 2024, thị trường sẽ đón nhận 26.000 căn hộ hạng A và B được bàn giao và cho thuê. Các dự án căn hộ ngày càng được phát triển với chất lượng tốt, cung cấp đa dạng tiện ích nội khu và được vận hành quản lý chuyên nghiệp, đáp ứng nhu cầu khắt khe của khách trong nước cũng như ngoại quốc.