Thị trường bất động sản gặp cảnh đối nghịch sau "sốt đất"

Sau “sốt đất”, tình cảnh đối nghịch đã diễn ra trên thị trường bất động sản, thực trạng cắt lỗ đã xảy trong thời gian gần đây đến từ nhiều lý do khác nhau. Tuy nhiên, những nhà đầu tư có tiềm lực lại cho đây là cơ hội mua được giá tốt.

Nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận chứng kiến diễn biến khá sôi động với đà phục hồi ở hầu hết các phân khúc chủ chốt. Đà phục hồi này, cùng với các yếu tố tác động trực tiếp đến giá bất động sản như sự bất ổn chính trị ở các quốc gia lớn trên thế giới, khan hiếm nguồn cung mới, siết tín dụng bất động sản… đã hình thành nên nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Thị trường sơ cấp và thứ cấp đối nghịch nhau

Số liệu thống kê của Công ty cổ phần DKRA Vietnam về thị trường bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận cho thấy, giá bán ở thị trường sơ cấp tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới. Lý giải diễn biến này, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế, nêu một loạt các nguyên nhân khách quan gồm: một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường; ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng.

Còn về chủ quan, đó là do tâm lý các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Ở khía cạnh khác, giá bán sơ cấp tăng sẽ mang đến lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Theo đó, khách hàng được hưởng lợi từ các chương trình hỗ trợ tài chính mà chủ đầu tư áp dụng như ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán… Đồng thời, các dự án cũng được nâng cao chất lượng bàn giao với tiện ích nội khu và tiêu chuẩn dịch vụ tương xứng hơn… Điều này vừa gia tăng giá trị tài sản của khách hàng, vừa góp phần nâng tầm thương hiệu BĐS của chủ đầu tư.

Khác với giá sơ cấp, giá bán thị trường thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ… Các chuyên gia nhận định, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán BĐS với mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí là bán lỗ để thu hồi vốn.

Cơ hội cho nhà đầu tư

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguyên nhân dẫn đến xu hướng giảm giá trên thị trường bất động sản thứ cấp là bởi một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ. Mặt khác, áp lực lạm phát và lãi suất tăng cao đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của nhà đầu tư sử dụng "đòn bẩy" tài chính.

Trước áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí bán cắt lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định: “Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi "tiền tươi thóc thật" nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư”.

Theo ông Điệp, đây là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các bất động sản với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường bất động sản".

Từ tháng 2 đến tháng 6, mức giảm giá chào bán trên thị trường thứ cấp đạt trung bình trên dưới 10%. Tuy nhiên, từ tháng 7 đến cuối năm nay, tác động của việc siết tài chính có thể sẽ khiến biên độ điều chỉnh giá chào bán trên thị trường đầu tư mua đi bán lại nới rộng hơn so với thời gian qua.

Ông Nguyễn Thế Điệp cũng cho rằng bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15 - 20% là mức giảm khả thi. Hai tháng cuối năm là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất.