Tháo gỡ nút thắt trong quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Luật Nhà ở 2014 (sau đó là các Nghị định 34/2013 và 99/2015) đã tạo hành lang pháp lý tương đối cơ bản cho việc quản lý nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước.

Quản lý, sử dụng tài sản công trên địa bàn, trong đó có nhà đất thuộc sở hữu nhà nước luôn được Thành phố Hồ Chí Minh quan tâm đặc biệt.

Trách nhiệm và quyền hạn người đứng đầu các đơn vị được phân cấp rõ ràng, cụ thể, hạn chế việc sử dụng lãng phí, kém hiệu quả tài sản công.

Tuy nhiên, riêng tài sản công là nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong quản lý, sử dụng do khối lượng rất lớn, nguồn gốc hình thành phức tạp, được giao cho nhiều đầu mối.

Trong khi đó, các quy định pháp luật về quản lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước còn chồng chéo, nhiều hạn chế, chưa phù hợp với thực trạng dẫn đến khó khăn trong thực hiện.

Theo một số địa phương ở TP.HCM, hành lang pháp lý đã có, tuy nhiên, trên thực tế vẫn có nhiều tình huống luật và nghị định chưa quy định đầy đủ, gây lúng túng cho đơn vị quản lý vận hành và cơ quan quản lý nhà.

Vẫn tồn tại những khó khăn vướng mắc chưa thể gỡ được

“Việc quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hiện do Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận Tân Bình (viết tắt là công ty) thực hiện” - ông Trương Tấn Sơn, Phó Chủ tịch UBND quận Tân Bình, nêu trong báo cáo về việc thực hiện Luật Nhà ở giai đoạn 2016-2021 trên địa bàn quận.

Theo đó, đến cuối tháng 12-2021, quận có 208 địa chỉ nhà thuộc sở hữu nhà nước. Về khó khăn, vướng mắc, quận Tân Bình nêu ra ba lý do chính.

Thứ nhất là về xử lý nợ tiền thuê nhà, một trong các trường hợp thuộc diện thu hồi nhà quy định tại Điều 84 Luật Nhà ở là: “Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng”.

Tuy nhiên, quy định không nêu rõ lý do chính đáng là như thế nào nên khi áp dụng thì công ty gặp lúng túng khi các hộ dân nhận thông báo thu hồi nhà thì trình bày lý do như khó khăn về kinh tế, hộ nghèo của địa phương, gia đình neo đơn, tuổi cao không người nương tựa… Sau đó, các hộ đề nghị công ty cho lộ trình trả dần và có trường hợp xin được miễn thu tiền thuê nhà vì không có khả năng thanh toán.

Khó khăn thứ hai là công tác tham mưu, đề xuất bán nhà và chuyển quyền sang thuê theo Nghị định 99/2015 như việc các quyết định bố trí nhà đất cho người sử dụng cũng như nhà đất được chuyển giao cho ngành nhà đất quản lý trước đây khi bàn giao cho công ty quản lý, giữ hộ lại không thể hiện cụ thể diện tích nhà đất được cấp.

Vì vậy khi tham mưu bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trình hội đồng thẩm định giá bán nhà, công ty gặp khó khăn khi phải giải trình nguồn gốc tiếp nhận, chứng minh diện tích đề xuất bán có phải diện tích được xác lập sở hữu nhà nước hay không.

Ngoài ra, một số trường hợp tại khu C.30 đường Lý Thường Kiệt có nhu cầu điều chỉnh tăng diện tích sử dụng nhưng không được giải quyết theo thẩm quyền, vì vậy các hộ dân này không đồng ý tiếp tục ký hợp đồng thuê. Mặt khác, có một số hộ dân cho rằng nhà ở đã được cấp và sử dụng trước năm 1975 là thuộc quyền sở hữu của họ.

Khó khăn thứ ba của quận Tân Bình là công tác xử lý vi phạm xây dựng, cơi nới, lấn chiếm. Khi tiếp nhận bàn giao nhà từ các cơ quan chủ quản trước đây theo Chỉ thị 43 năm 2004, hiện trạng nhà chung cư, tập thể đã xảy ra tình trạng cơi nới, lấn chiếm phần sử dụng chung, công ty đã nhiều lần thông báo yêu cầu tháo dỡ nhưng các hộ dân chưa hợp tác.

Tương tự là câu chuyện ở quận 10. “Tổng số nhà ở cũ thuộc quản lý nhà nước hiện tại Công ty Dịch vụ công ích quận 10 quản lý giữ hộ tính đến ngày 31-12-2021 là 1.952 căn” - ông Đoàn Hoàng Phương, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 10, cho biết.

Quận 10 cho biết ngoài số lượng căn nhà thuộc sở hữu nhà nước do Công ty Dịch vụ công ích quận 10 ký hợp đồng thuê, công ty này còn đang quản lý số căn nhà thuộc diện mua nhà trả góp trước ngày 30-4-1975, chưa trả hết tiền là 400 căn. Công ty Dịch vụ công ích quận 10 cũng đã mời những hộ trên đến để hướng dẫn lập hồ sơ giải quyết theo diện thuê nhà (thay vì mua trả góp) nhưng quá trình vận động rất khó khăn, người dân không đồng ý ký hợp đồng thuê mà muốn tiếp tục mua nhà trả góp.

Bên cạnh đó, việc thu tiền thuê nhà cũng vướng mắc do đa số hộ dân thuộc nhà chung cư cũ có hoàn cảnh khó khăn, việc truy thu tiền thuê nhà không dễ dàng. Do đó, việc triển khai ký hợp đồng thuê nhà đạt kết quả rất thấp.

Biện pháp gỡ bỏ những vướng mắc

Về nợ tiền thuê nhà, UBND quận Tân Bình đề xuất đối với các trường hợp hợp tác và đã trả một phần tiền còn tồn đọng nhưng vẫn còn nợ trên ba tháng thì kiến nghị Sở Xây dựng TP xem xét, đề xuất cấp có thẩm quyền chấp nhận cho công ty gia hạn hợp đồng thuê.

Việc gia hạn này để làm cơ sở quản lý và thu tiền thuê nhà để không thất thu ngân sách. Đồng thời bổ sung các chính sách khuyến khích để người đang sử dụng nhà có thêm động lực trả đầy đủ tiền thuê nhà, không để tình trạng nợ đọng tiền thuê nhà như trong thời gian qua.

Về việc cơi nới, lấn chiếm vi phạm xây dựng, kiến nghị luật có các quy định cụ thể hơn về các trường hợp xây dựng cơi nới tại các chung cư cũ trước thời điểm chuyển giao cho ngành nhà đất quản lý.

Vì nếu theo Luật Nhà ở hiện hành thì các trường hợp này đều rơi vào quy định tại Điều 84 Luật Nhà ở quy định phải thu hồi nhà, song trên thực tế không thể thu hồi vì số hộ dân vi phạm nhiều (do diện tích nhỏ, người dân cơi nới diện tích để ở). Đồng thời, người dân sử dụng nhà tại các chung cư cũ đều thuộc trường hợp khó khăn về nhà ở, nếu thu hồi nhà thì người dân sẽ rơi vào thế bí.

Về phía quận 10, quận này cho biết có sáu lô chung cư cũ nằm trong quy hoạch xây dựng đất công viên cây xanh đơn vị ở và đất giáo dục, không đủ điều kiện bán theo quy định của Nghị định 99/2015. Vì vậy, quận 10 kiến nghị TP xem xét tháo gỡ các vướng mắc trong công tác giải quyết bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định đối với sáu lô này (ở hai chung cư Ngô Gia Tự và Ấn Quang) do nguyện vọng mua nhà của người dân là chính đáng.

UBND quận 10 cũng đề xuất TP xem xét, giải quyết bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân trong quá trình tổ chức thực hiện việc cải tạo, xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ xuống cấp.