Thanh khoản căn hộ giảm nhưng người bán vẫn quyết không hạ giá

Thị trường chung cư Hà Nội hiện không còn sôi động như sau Tết Nguyên đán, nhưng dù đã hạ nhiệt, giá vẫn ở mức cao. Nhiều chủ nhà vẫn kiên quyết giữ giá, mặc dù thanh khoản của thị trường đang chững lại.

Chung cư Hà Nội vẫn neo cao giá

Sự suy giảm của thị trường chung cư Hà Nội được phản ánh rõ nét trong báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2024 của Batdongsan.com.vn khi mức độ quan tâm và lượng tin đăng giảm lần lượt 30% và 2%. Ở riêng từng phân khúc, mức độ suy giảm càng rõ nét hơn. Trong đó, mức độ quan tâm của người dùng với căn hộ cao cấp giảm 20%, lượng tin đăng giảm 8%; mức độ quan tâm đối với căn hộ trung cấp giảm 25%, lượng tin đăng tăng 3%; mức độ quan tâm với chung cư bình dân giảm 30%, lượng tin đăng giảm 3%.

Đáng nói, dù mức độ quan tâm và lượng tin đăng giảm mạnh nhưng giá chung cư Hà Nội vẫn đang neo ở mức cao. Cũng theo báo cáo tháng 4/2024 của Batdongsan.com.vn, so với tháng 3/2024, giá căn hộ cao cấp tăng 3%, căn hộ trung cấp tăng 5%, căn hộ bình dân tăng 12%.

Theo một khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn, dù giao dịch của thị trường chung cư đã chững và chậm lại trong hai tháng gần đây nhưng chỉ một số ít người mua vào thời kì “đu đỉnh”, phụ thuộc đòn bẩy tài chính ngân hàng mới chấp nhận bán cắt lỗ từ 50-150 triệu đồng/căn để thoát hàng, còn lại phần lớn chủ nhà đều không giảm giá bán.

Chị Lê Thị Mỹ Linh, chủ một căn hộ tại tòa GS, khu đô thị Vinhomes Smart City cho biết đang rao bán căn hộ 2 ngủ tại đây với giá hơn 3,5 tỷ đồng. Chị Linh dự định chuyển nhà đến nơi khác do thay đổi chỗ làm việc. Rao bán đúng lúc thị trường chung cư đang chững, chị Linh cho biết mức giá chị đang để cũng là mức giá hàng xóm của chị đã bán thành công hồi tháng 3 – thời kì chung cư đang ở “đỉnh cao”. Chị Linh cũng kì vọng cũng bán được giá đó, có thể giảm nhẹ 30-50 triệu đồng cho khách mua thiện chí.

Trường hợp không thanh khoản được với giá kì vọng, chị Linh cho biết cũng sẽ không giảm giá, mà chọn giải pháp cho thuê lại, còn mình đi thuê nhà gần chỗ làm mới. “Căn hộ của tôi chắc chắn sẽ còn tăng giá. Nhiều tòa chung cư mới đang mở bán trên thị trường có giá cao hơn hẳn 10-30% so với căn hộ của tôi. Các dự án mới có lợi thế về chính sách bán hàng như miễn gốc lãi trong thời gian dài nên thanh khoản nhanh và dễ hơn khi thị trường chững. Vì thế, căn hộ của tôi vẫn còn đà tăng khi nguồn cung vẫn hiếm, dự án mới giá cao hơn hẳn. Nếu trong hai tháng đầu rao bán mà không gặp khách chấp nhận mức giá đó, tôi sẽ cho thuê lại, đợi giá tăng rồi bán ra”, chị Linh chia sẻ.

Không chỉ chị Linh, anh Trần Huy Toàn đang rao bán căn hộ 3 phòng ngủ với giá hơn 4 tỷ tại khu đô thị Sucido Mỹ Đình cho biết cũng sẽ không giảm giá bán. Nếu không bán được với giá như ý, anh cũng sẽ chuyển sang cho thuê. Theo anh Toàn, giá chung cư sẽ không thể giảm được mà còn tăng theo các nhịp sóng thị trường bởi nguồn cung thời gian tới vẫn rất hạn chế, dự án mở bán mới giá đều rất cao. Là một nhà đầu tư, anh Toàn cho rằng, nhìn chung mặt bằng giá chung cư Hà Nội đang đi ngang, hiện tượng cắt lỗ là có nhưng chỉ là số ít, với những nhà đầu tư vốn mỏng, phụ thuộc đòn bẩy ngân hàng và đu đỉnh. Còn thực tế, phần lớn những người đầu tư căn hộ chung cư thời gian qua đều thuộc nhóm khách hàng chắc chắn, có tiềm lực tài chính bởi phần lớn họ xác định bài toán cho thuê trước rồi mới tính bài toán lãi vốn.

Giá khó có thể giảm

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho biết, đà tăng giá của chung cư Hà Nội đã diễn ra trong 21 quý liên tiếp. Hiện giá chung cư Hà Nội đang ở mức trung bình 59 triệu đồng/m2. Thị trường chung cư Hà Nội có thể hạ nhiệt về giao dịch nhưng giá khó có thể giảm trong ngắn hạn bởi các ắc tách nguồn cung do điểm nghẽn pháp lý không thể giải quyết trong ngày một ngày hai. Theo ông Đính, một dự án nhà ở nếu được phê duyệt pháp lý cần ít nhất khoảng thời gian là 5 năm từ lúc triển khai thủ tục đầu tư đến khi chào bán, xây dựng và đưa vào vận hành. Do đó, nguồn cung thị trường trong thời gian tới dù có cải thiện nhưng sẽ chưa mạnh mẽ. Khát nguồn cung sẽ vẫn là bài toán nhức nhối của thị trường nhà ở khiến giá chung cư Hà Nội khó giảm.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, nguồn cung chung cư Hà Nội chưa thể cải thiện ngay lập tức. Hành vi mua bán, đầu tư của người tiêu dùng hiện xoay quanh các nhóm yếu tố: giá và khả năng sinh lời; pháp lý và chủ đầu tư; vị trí và cơ sở hạ tầng và tâm lý thị trường. Sản phẩm được người tiêu dùng soi chiếu trên các tiêu chí này trước khi quyết định có xuống tiền hay không. Hiện thị trường vẫn đang khan hiếm các sản phẩm đáp ứng được đầy đủ các tiêu chí trên.

Cũng theo Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thời gian tới, khi các quy định chặt chẽ của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực nhằm đảm bảo thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh thì số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Do đó, trước mắt, nguồn cung chung cư Hà Nội sẽ vẫn khan hiếm. Trong khi đó, lực cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu và ngày một tăng cao, đặc biệt là ở các đô thị lớn. Do đó, kì vọng chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó.