Tăng nguồn cung và kích cầu là hai yếu tố thị trường bất động sản đang rất cần

Để thúc đẩy thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn, các chuyên gia nhấn mạnh rằng việc cải thiện nguồn cung là quan trọng, nhưng cũng cần phải tạo động lực cho kích cầu. Điều này là yếu tố quan trọng giúp làm tăng thanh khoản của thị trường.

Cải cách nguồn cung trên thị trường

Dù thị trường đã chứng kiến những đợt chiết khấu 50% cho các sản phẩm mở bán đầu năm nay của nhiều chủ đầu tư, song đa phần sản phẩm được chiết khấu ở tỷ lệ này thuộc phân khúc trung và cao cấp cho nhà đầu tư, nên cơ hội cho người mua ở thực không nhiều. Và theo giới chuyên gia, đây cũng chỉ là giải pháp kỹ thuật nhằm tạo thanh khoản, giải phóng tồn kho, bản chất không phải là giải pháp điều tiết sản phẩm phù hợp với thu nhập của người có nhu cầu mua nhà để ở.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, muốn phát triển thị trường lành mạnh, còn rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn. Đặc biệt trong giai đoạn khó khăn này, không phải chỉ sửa hay chỉnh. Việc vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời cần nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường “bật dậy”.

Theo đó, một trong những vấn đề mà TS. Võ Trí Thành cho rằng cần quan tâm là nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở bình dân có mức giá hợp lý.

“Khi nguồn cung đủ lớn sẽ là yếu tố quan trọng để đưa giá nhà về điểm cân bằng của thị trường. Vì vậy, cách tốt nhất là cần có những chính sách hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp tham gia phát triển đa dạng các dự án nhà ở.

Và để làm tốt điều này, cần giải quyết nhanh từ khâu cấp phép dự án, phê duyệt dự án, hỗ trợ vốn vay… Hơn hết, việc sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường nhà ở sắp tới cũng cần phải thực hiện hiệu quả, giải quyết tận gốc các “nút thắt” về chính sách đang bị nghẽn nhiều năm qua”, ông Thành nói.

Có cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, để đạt điều kiện giảm giá nhà xuống như 10 năm trước thì cần tăng cung lên rất nhiều trong giai đoạn tới. Trong đó, để tăng được nguồn cung thì phải xoá bỏ hoàn toàn rào cản pháp lý cho việc triển khai dự án. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, những vướng mắc về pháp lý đã khiến các dự án bị “treo”, các chủ đầu tư có hàng mới luôn ở thế “một mình một chợ” nên giá bán căn hộ khó giảm. Vì vậy, cần gỡ khó cho doanh nghiệp để tăng cung cho thị trường. Điển hình như vướng mắc trong quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại từ 2-5ha để xây nhà ở xã hội, hay những hạn chế trong việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi đang khiến nhiều doanh nghiệp chùn bước… Mới nhất, Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc lo ngại việc vay vốn để phát triển các dự án mới, mua - bán góp cổ phần cùng phát triển dự án sẽ khó càng thêm khó.

“Nhà nước cần rút ngắn thủ tục hành chính, bởi thủ tục càng kéo dài thì chi phí xây dựng càng đội lên, nhà đầu tư sẽ tính luôn vào giá thành. Những khó khăn khách quan liên quan đến nhiều lĩnh vực khiến cho thị trường trở nên khó khăn hơn trong việc chủ động cơ cấu giá cả theo cung cầu. Vì vậy, thủ tục có được rút ngắn, chi phí tài chính của dự án giảm, lúc đó mới mong có được nhà ở cho người dân có nhu cầu với giá vừa túi tiền”, ông Châu nói.

Để cơ cấu giá bất động sản về mức cân bằng là điều không dễ, nhưng cần thiết phải làm và cần có sự vào cuộc của Nhà nước. Thị trường suy yếu trong năm 2022 và 2023 chính là hệ luỵ nhãn tiền từ việc thị trường bất động sản phát triển mất cân đối, giá bán bị đẩy quá cao sau những lần sốt nóng. Nếu muốn thoát khỏi tình trạng này, cơ cấu giá bất động sản theo chiều hướng phù hợp, tăng nguồn cung căn hộ đáp ứng nhu cầu thực của người dân là việc ưu tiên phải làm.

Tận dụng "đòn bẩy" tín dụng để kích cầu

Tại Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản diễn ra hồi đầu tháng 8/2023, PGS.TS. Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho biết, các giải pháp hiện nay thường tập trung chủ yếu về phía cung, trong khi thị trường bất động sản đang khó cả cung lẫn cầu.

“Đa số các giải pháp tập trung gỡ khó cho doanh nghiệp là rất đúng, vì đó là gỡ mấu chốt của vấn đề liên quan đến cả một hệ thống, đặc biệt là hệ thống ngân hàng đang chịu gánh nặng ghê gớm. Nhưng rõ ràng đứng trên lập trường phát triển đầy đủ, chúng ta thấy rằng cầu bất động sản hiện nay cũng trì trệ và có khả năng tiếp tục trì trệ”, PGS.TS. Trần Đình Thiên nói.

Theo chuyên gia, các phân tích gần đây về tổng cầu chưa thấy điểm sáng, từ tốc độ tăng trưởng kinh tế đến đầu tư công… Khi tổng cầu yếu, thì cầu cho thị trường bất động sản cũng cần được phân tích đầy đủ để có cách tiếp cận phù hợp. Nếu không, cứ đầu tư xây dựng xong lại để đấy thì sẽ không có thị trường tiêu thụ. 

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, vấn đề cốt lõi đầu tiên vẫn phải là tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản và giải pháp tốt nhất để tăng tổng cầu là thông qua “đòn bẩy” tín dụng. Bởi trong tình thế hiện nay, việc tiếp cận được nguồn vốn tín dụng đối với bất cứ chủ thể nào cũng như “vớ được chiếc phao cứu sinh”.

Theo ông Châu, thời gian qua, các chủ đầu tư bất động sản đã xoay sở đủ đường từ hạ giá sản phẩm, chuyển nhượng dự án, sáp nhập doanh nghiệp để “thoát thân” nhưng vẫn khó khăn chồng chất. Trong khi các kênh huy động vốn quan trọng như trái phiếu doanh nghiệp, nguồn tiền từ khách hàng thì chưa được khơi thông. Đặc biệt là dòng vốn tín dụng vẫn còn khó tiếp cận. 

Mới đây Ngân hàng Nhà nước cho biết, tín dụng tiêu dùng bất động sản 5 tháng đầu năm 2023 giảm 1,32% so với cùng kỳ năm 2022. Điều này phản ánh một thực tế, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng do sụt giảm niềm tin thị trường. 

Do đó, để tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản, theo ông Lê Hoàng Châu, cần có cơ chế hỗ trợ về tín dụng cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư và khách hàng mua thực trên thị trường. 

Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 06/2023/TT-NHNN có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9/2023. Đáng quan ngại nhất là quy định tại Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06 về việc bổ sung thêm 4 trường hợp khách hàng “có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng”. 

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, việc bổ sung thêm 4 trường hợp này chưa thật hợp lý, chưa thật sát thực tế, chưa thật bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với một số quy định pháp luật. Thậm chí, quy định này sẽ dựng thêm “rào chắn” làm cho việc tiếp cận tín dụng càng thêm khó khăn.