21/10/2024, 14:37 0

Sau thời gian dài, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa hồi phục

Nhiều nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng lo lắng khi kỳ vọng lợi nhuận không thành hiện thực, với hơn nửa số sản phẩm đã xây dựng nhưng bị bỏ trống. Thị trường thay đổi, nhu cầu thuê giảm và chi phí duy trì cao khiến dòng tiền bị tắc nghẽn. Để tránh rủi ro, nhà đầu tư cần lựa chọn dự án kỹ lưỡng, không chỉ dựa vào cam kết lợi nhuận.

Nguồn cung không cải thiện

Mặc dù có những dấu hiệu cải thiện nhẹ, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa ghi nhận nguồn cung mới đáng kể. Điều này cho thấy cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư dường như chưa hoàn toàn sẵn sàng quay trở lại thị trường. Sau một số tín hiệu khởi sắc trong quý II, thị trường nghỉ dưỡng trong quý III/2024 lại chứng kiến sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và giao dịch. Theo số liệu từ BHS Group, tổng nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng trong quý III chỉ đạt 1.608 căn, giảm gần 51% so với quý trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 400 sản phẩm, phần lớn còn lại là các dự án tồn kho từ những giai đoạn trước.

Lũy kế từ đầu năm đến nay, tổng nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng, bao gồm cả các sản phẩm có thời hạn và lâu dài, chỉ đạt gần 3.800 căn. Con số này còn khá khiêm tốn so với giai đoạn bùng nổ của thị trường trước đây, khi mỗi năm có tới 20.000 căn hộ nghỉ dưỡng được mở bán trong các năm 2018-2019.

Nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng có thời hạn trong quý III/2024 chủ yếu tập trung tại khu vực miền Trung với hơn 720 căn, chủ yếu đến từ các địa phương như Khánh Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu, và Quảng Ninh. Còn lại là nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng lâu dài, phân bổ tại các tỉnh Quảng Bình, Bình Định và Quảng Ninh. Thị trường nghỉ dưỡng thấp tầng cũng chưa có nhiều dấu hiệu hồi phục, mặc dù tăng nhẹ 19% so với quý trước, song lượng cung vẫn ở mức rất thấp với gần 380 sản phẩm mở bán.

Trong chín tháng đầu năm 2024, tổng số sản phẩm nghỉ dưỡng thấp tầng được mở bán ra thị trường chỉ đạt dưới 500 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này vẫn rất thấp, chỉ đạt 18,5%. Tổng cộng từ đầu năm đến nay, thị trường chỉ ghi nhận khoảng 190 giao dịch. Điều này cho thấy, dù có một số tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, từ việc thiếu nguồn cung mới đến sự ảm đạm trong thanh khoản.

Bài toán khó giải

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang rơi vào tình trạng khó khăn và chưa thể phục hồi như kỳ vọng. Theo BHS Group, có ba nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này. Đầu tiên là suất đầu tư cao, khiến việc đầu tư vào phân khúc này trở nên ít hấp dẫn hơn. Thứ hai, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng gặp nhiều khó khăn trong khâu vận hành, dẫn đến việc không thể khai thác hiệu quả để mang lại lợi nhuận. Cuối cùng, tâm lý của nhà đầu tư vẫn còn nhiều e ngại, chưa đủ niềm tin để quay trở lại thị trường, nhất là sau những biến động lớn trong vài năm trở lại đây.

Mặc dù thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang trầm lắng, giá bán các sản phẩm trong phân khúc này lại không hề giảm. Trái lại, giá vẫn ở mức rất cao và thậm chí còn tiếp tục tăng. Cụ thể, tại miền Bắc, giá căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng hiện dao động từ 35 – 50 triệu đồng/m2, tăng từ 1 – 3% so với quý trước. Tại miền Trung, giá dao động trong khoảng 45 – 70 triệu đồng/m2, với mức tăng khoảng 2%. Miền Nam ghi nhận giá căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng tại các địa phương như Kiên Giang và Bà Rịa – Vũng Tàu dao động từ 75 – 95 triệu đồng/m2, với mức tăng 1,5 – 2% so với quý trước. Đối với một căn hộ nghỉ dưỡng có diện tích trung bình khoảng 40m2, nhà đầu tư sẽ phải bỏ ra từ 2 – 3,5 tỷ đồng để sở hữu.

Không chỉ giá căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng cũng có mức giá cao ngất ngưởng. Tại miền Bắc, giá biệt thự nghỉ dưỡng thấp tầng dao động từ 30 – 70 triệu đồng/m2, với mức giá cao nhất tại Quảng Ninh lên đến hơn 217 triệu đồng/m2, tăng từ 2 – 5% so với quý trước. Ở miền Trung, giá dao động từ 57 – 80 triệu đồng/m2, với mức giá cao nhất lên đến hơn 145 triệu đồng/m2. Tại miền Nam, giá các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng thấp tầng dao động từ 82 – 159 triệu đồng/m2. Với mức giá này, bất động sản nghỉ dưỡng trở nên khó tiếp cận, đặc biệt khi nhiều nhà đầu tư từ các giai đoạn trước vẫn bị "chôn vốn" do các dự án không thể đưa vào vận hành khai thác và cũng không có thanh khoản.

Căn hộ Condotel FLC Coastal Hill, Quy Nhơn

Đáng chú ý, phần lớn các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã bàn giao cho người mua nhưng vẫn chưa được đưa vào vận hành khai thác. Số liệu từ BHS Group cho thấy, có hơn 20.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng "bơ vơ", chưa được vận hành kinh doanh, gây thiệt hại lớn cho các nhà đầu tư. Việc có quá nhiều sản phẩm bị bỏ trống, không mang lại dòng tiền và lợi nhuận như kỳ vọng, đã đẩy nhiều nhà đầu tư vào tình cảnh "đứng ngồi không yên". Vốn là một phân khúc bùng nổ, từng thu hút lượng tiền lớn và sự quan tâm của giới đầu tư, bất động sản nghỉ dưỡng giờ đây đang cho thấy sự "thất bại" trong khả năng sinh lời và trở thành gánh nặng cho các nhà đầu tư.

Chính những yếu tố này đã khiến nhiều khách hàng và nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, dẫn đến tình trạng ế ẩm kéo dài. Theo các chuyên gia, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khó có thể có những chuyển biến đột phá. Phân khúc này vẫn sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là khi các vấn đề về giá cả và việc quản lý vận hành chưa được giải quyết triệt để. Thị trường chỉ có thể hồi phục khi bài toán về giá và vận hành tìm được lời giải phù hợp, giúp khôi phục niềm tin của nhà đầu tư và tạo ra những cơ hội sinh lời hấp dẫn hơn.