Rủi ro gặp phải khi đầu tư đất nền chưa có sổ đỏ

Mua bán đất nền dự án được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi đây là loại hình khó mất giá, tính thanh khoản cao. Cũng bởi điểm hấp dẫn này nên nhiều người chấp nhận mua đất nền chưa có sổ đỏ với mức giá rẻ.

Khái niệm đất nền chưa có sổ đỏ

Đất nền là những lô đất chưa có tác động của con người và vẫn trong trạng thái nguyên vẹn. Còn đất nền dự án là những lô đất nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư và vẫn chưa được tiến hành xây dựng. 

Đất nền dự án chưa có sổ đỏ là gì? Có thể hiểu đây là những lô đất thuộc quy hoạch của chủ đầu tư và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. "Chưa có" có thể hiểu là tương lai có thể sẽ có. Tuy nhiên đối với bất động sản, "chưa có" cũng đồng nghĩa với khả năng "không có" rất cao.

Nếu so với đất nền thổ cư thì đất nền dự án thường được nhiều nhà đầu tư đánh giá cao hơn bởi nó nằm trong tổng thể dự án đã được quy hoạch chỉn chu với nhiều tiện ích, hướng phát triển rõ ràng. Vì vậy, tính than khoản của những dự án này tốt hơn đồng thời khả năng sinh lời cũng dễ nhìn thấy. 

Tuy nhiên, tất cả những ưu điểm này sẽ "biến mất" nếu bạn mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ. Không những thế, bạn còn có thể vướng phải nhiều rủi ro về pháp lý không thể lường trước về sau. 

Do đất nền dự án là sản phẩm được hình thành trong tương lai nên nhiều chủ đầu tư (không uy tín) lợi dụng điều này để trấn an người mua: Cứ mua trước đi, sau sẽ được bổ sung sổ đỏ sau và kèm theo là giá khá rẻ so với thị trường. Vì vậy, loại bất động sản này khá hấp dẫn và được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên, kéo theo đó là chuỗi ngày "chờ đợi sổ đỏ trong mòn mỏi"

Tất cả sản phẩm bất động sản khi thực hiện hoạt động mua bán đều phải tiến hành các thủ tục pháp lý. Trong đó, nếu chủ đầu tư muốn bán đất nền dự án cũng cần làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua. 

Như vậy, đất dự án được và bắt buộc phải cấp sổ đỏ thì mới đảm bảo pháp lý cho người mua. Việc cấp sổ đỏ cho đất nền dự án là nghĩa vụ của chủ đầu tư và quyền lợi đương nhiên của khách hàng. Việc mua đất nền dự án không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc người mua có thể sẽ phải đối mặt với không ít rủi ro.

Những rủi ro gặp phải khi mua đất nền chưa có sổ đỏ

Chỉ giao dịch qua hợp đồng viết tay

Điểm d khoản 1, Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định: Một trong những giấy tờ cần phải có trong hồ sơ yêu cầu công chứng đó là “Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.

Vậy khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ thì người mua không thể công chứng hợp đồng mua bán. Khi này chỉ còn cách thực hiện hợp đồng viết tay. Nhưng hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý không? Câu trả lời là không. Với hợp đồng chưa công chứng thì tất cả mọi rủi ro đều có thể xảy ra.

Tính pháp lý khó minh bạch

Nếu không có sổ đỏ, người mua sẽ không thể nào biết được đất mình mua có thuộc diện đang tranh chấp? Hay đó là đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng? Hoặc thậm chí đó là đất đã có quyết định thu hồi của nhà nước…? Nếu không có sổ đỏ, người mua khó mà xác minh được nguồn gốc đất và tình trạng đất hiện giờ như thế nào. Trong khi nếu có sổ đỏ, thì những thông tin đó đều được hiển thị rõ ràng.

Nếu chẳng may đó là đất đang tranh chấp, hay đất thuộc diện thu hồi thì người mua sẽ phải dính vào kiện tụng hoặc mất trắng mà không biết tìm ai chịu trách nhiệm.

Không thể thế chấp vay vốn

Ngân hàng có quy định, muốn vay vốn ngân hàng thì người vay sẽ phải thế chấp sổ đỏ. Nhưng mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người vay lấy gì để thế chấp?

Số tiền bỏ ra mua đất nền dự án không hề nhỏ, nhiều người phải vay vốn, chạy vạy khắp nơi mới cỏ đủ. Khi đã mua được đất rồi, họ lại phải lấy sổ đỏ để thế chấp với ngân hàng, tiếp tục vay vốn trả xoay vòng. Nhưng khi đất nền chưa có sổ đỏ, người mua chẳng thể vay vốn, không giải quyết được nợ nần, có khi lại vướng phải rất nhiều rủi ro như nói trên.

Không thể thực hiện mua bán hoặc chuyển nhượng

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Điều đó có nghĩa là, khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người mua sẽ không được thực hiện các quyền cơ bản (đáng lý ra là của mình) như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng cho… Nói tóm lại, gần như không có bất cứ quyền định đoạt nào đối với mảnh đất mình đã bỏ tiền hoặc rất nhiều tiền ra mua.

Cách xử lý khi gặp rủi ro

Thứ nhất, trước tiên người mua cần làm việc lại với bên bán, yêu cầu họ giải quyết thỏa đáng để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho mình. Đôi khi, hành vi vi phạm của bên bán xuất phát từ việc lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng; nếu khách hàng nắm rõ quy định của pháp luật và trình bày cho bên bán biết thì có thể họ vì sự uy tín của mình, không muốn sự việc đi quá xa rồi ảnh hưởng xấu đến danh tiếng của họ… thì họ sẽ khắc phục hậu quả (bồi thường thiệt hại hoặc hoàn trả tiền đã nhận kèm theo lãi suất do hai bên thỏa thuận…).

Thứ hai, trong trường hợp người mua đã làm việc với bên bán nhưng họ không đưa ra phương án khắc phục hậu quả do vi phạm của họ gây ra thì tùy từng trường hợp cụ thể mà người mua có thể kiện bên bán ra Tòa án có thẩm quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc, mua bán đất nền vô hiệu do bị lừa dối hoặc vi phạm pháp luật. Thậm chí, nếu có dấu hiệu phạm tội (tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174; tội lừa dối khách hàng theo Điều 198 Bộ luật Hình sự năm 2015 được sửa đổi, bổ sung năm 2017…) thì có thể tố cáo đến cơ quan công an.

Thứ ba, đối với trường hợp công ty bất động sản có thể ra được sổ đỏ cho thửa đất nhưng nói dối khách hàng là không thể ra được sổ đỏ nhằm giữ lại để bán cho người khác với giá cao hơn thì trong trường hợp này bên mua cần có cách ứng xử hợp lý với từng hoàn cảnh cụ thể. Như là để nghị công ty bất động sản cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan để bên mua tự làm sổ đỏ; hoặc thương lượng với công ty bất động sản chi trả một khoản tiền lớn hơn (đủ bù đắp thiệt hại do giá đất trên thị trường đã tăng); nếu có bằng chứng về sự gian dối của công ty bất động sản thì cần thu thập chứng cứ để khởi kiện họ ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu công ty bất động sản thực hiện đúng cam kết tại hợp đồng mua bán đất nền.