Phân khúc condotel gần như mất thanh khoản

Trên thị trường BĐS của Việt Nam, dự án condotel từ lâu đã được coi là một lĩnh vực hứa hẹn với sự phát triển nhanh chóng và lợi nhuận hấp dẫn. Tuy nhiên, theo một báo cáo mới đây từ DKRA, một công ty nghiên cứu thị trường uy tín, thị trường condotel đang gặp phải những thách thức lớn, với tới 90% dự án condotel trên toàn quốc không có giao dịch, và sức cầu đang xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Lượng tiêu thụ thấp kỉ lục

Trong báo cáo thị trường mới đây, DKRA Group (một đơn vị dịch vụ địa ốc với 13 năm kinh nghiệm) cho biết bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là condotel, chưa thoát khó khăn về thanh khoản. Ba tháng đầu năm nay, cả nước có hơn 4.800 căn mở bán, tập trung ở khu vực miền Trung. Tuy nhiên chỉ có 64 căn được tiêu thụ, tương đương 1%. Hầu hết các dự án chung cảnh bán chậm.

"90% dự án condotel không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý I", DKRA cho biết.

Nguồn cung sơ cấp phần lớn đến từ tồn kho của các dự án cũ, còn lượng hàng mới rất ít. 5 địa phương chiếm tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất là Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu đều sụt giảm căn mở bán 8-21% so với cùng kỳ.

Tình trạng thanh khoản kém của condotel cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận. Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thị trường có gần 10.000 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mở bán trong quý I, chủ yếu là condotel. Hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ 1,6%, với 160 giao dịch.

Thanh khoản ở mức rất thấp, giá sơ cấp condotel ít biến động, thậm chí neo ở mức cao. Theo DKRA, giá bán căn hộ nghỉ dưỡng cao nhất 180 triệu đồng mỗi m2 tại miền Trung, còn miền Bắc và Nam khoảng 140-155 triệu.

Để kích cầu, các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ dòng tiền, như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, lãi suất.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á- Thái Bình Dương, cho biết phân khúc condotel đã tăng trưởng nóng trong giai đoạn 2016-2019, với 12.000 sản phẩm mới mỗi năm. Tuy nhiên, đa số các dự án chỉ chú trọng vào bán nhà hoặc cung cấp phòng, chưa quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng, nên thanh khoản kém, nhất là ở Phú Quốc.

Việc chọn mô hình, sản phẩm phù hợp điều kiện thị trường và nhu cầu, theo ông, là những yếu tố đảm bảo dự án địa ốc thành công. Tại Việt Nam, condotel kém hiệu quả do chất lượng dự án chưa cao, mô hình trùng lặp, thiếu định hướng bền vững. Thậm chí, shophouse nghỉ dưỡng cũng có xu hướng tương tự. Chuyên gia lấy ví dụ tại Phú Quốc, mô hình này đang cho thấy kém hiệu quả khi nguồn cung nhiều, nhưng phần lớn chưa đưa vào khai thác kinh doanh.

So với các thị trường condotel trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, ông Mauro cho rằng Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn. Yếu điểm lớn nhất của sản phẩm này nằm ở thiếu khung pháp lý. Nguồn cung bùng nổ ở giai đoạn trước cùng chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận cao nhưng không thực hiện được, trở thành điểm yếu khiến sản phẩm này tồn kho lớn.

Cùng quan điểm, ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung, đánh giá căn hộ nghỉ dưỡng gần như mất thanh khoản tại Đà Nẵng và vùng ven - thủ phủ condotel một thời.

Ông Vũ cho biết lợi nhuận ròng từ khai thác, vận hành sản phẩm này khoảng 1,8-2,7%, hiếm có dự án nào trên 5%, thậm chí nhiều dự án không lợi nhuận. Việc nhiều dự án vỡ cam kết lợi nhuận, chậm triển khai nhiều năm khiến khách hàng "mất niềm tin và quay lưng với condotel".

Các chuyên gia đánh giá "mùa đông với condotel" còn kéo dài hết năm nay. Sức cầu chung tiếp tục giảm và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Trong quý II, nguồn cung dự kiến tăng nhẹ với khoảng 100-200 căn đưa ra thị trường, tập trung ở Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Ninh.

Số lượng tồn kho lên đến 42.000 căn

Quý II, các thủ phủ du lịch biển cả nước chỉ bán được 122 căn hộ nghỉ dưỡng (condotel), tồn kho lũy tiến phân khúc này ghi nhận 42.364 căn.

Ghi nhận của VnExpress, vài tháng nay, các thông tin khả quan của Chính phủ về quy định cấp sổ hồng cho condotel được kỳ vọng là một cú hích tâm lý cho phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng, song suốt quý II đến cuối tháng 7 sức mua vẫn yếu và tồn kho lớn dần.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận 3, TP HCM, đang phát triển dự án condotel tại miền Trung, tiết lộ các căn hộ biển ghi nhận lượng tiêu thụ nhỏ giọt trong quý II dù chính sách bán hàng khuyến mãi, chiết khấu 25-30%, tiến độ thanh toán kéo dài. Lượng giao dịch thành công 3 tháng qua chỉ nhỏ giọt một vài % rổ hàng.

Giám đốc kinh doanh một công ty bất động sản có trụ sở tại quận 10, TP HCM phát triển dự án condotel ở cả miền Trung và miền Nam cho biết, căn hộ biển ế ẩm đến mức chủ đầu tư đóng giỏ hàng, chấp nhận tồn kho toàn bộ để tránh gánh nặng phát sinh chi phí bán. Thế nhưng, lượng condotel đã bán ít ỏi trước đây cũng khiến doanh nghiệp chật vật giải quyết làn sóng đòi thanh lý (trả lại hàng) của người mua.

Không chỉ ế ẩm trên thị trường sơ cấp, các căn hộ biển cũng trầm lắng trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại). Hiện khách hàng F1 mua condotel gặp khó khăn trong việc tìm kiếm F2, F3 để sang tay dù chấp nhận bán lỗ dưới giá gốc.

Ngay cả những dự án có vị trí tốt, đang vận hành hiệu quả khả năng chuyển nhượng thứ cấp cũng hạn chế, trong khi những dự án kém hiệu quả (chiếm phần lớn) gần như không thể tìm người chuyển nhượng. Nhà đầu tư condotel đã trót gia nhập thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đều buộc phải nắm giữ lâu dài, chấp nhận dòng tiền đến từ khai thác vận hành khá yếu, giá tài sản không tăng.

Báo cáo của bộ phận D&R Công ty DKRA Group cho biết, tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6 đã vọt lên 42.364 căn, nhiều hơn lượng tồn kho shophouse biển và biệt thự nghỉ dưỡng cộng lại (khoảng 30.000 căn). Giá bán condotel cả 3 miền Bắc - Trung - Nam trong khoảng 31-154,5 triệu đồng một m2.

Lượng condotel đã chào bán ra thị trường nhưng chưa có người mua gần 4.900 căn trong khi hàng còn nằm kho chờ dịp mở bán thời gian tới lên gần 37.500 căn. Theo đơn vị tư vấn khảo sát này, suốt quý II, tiêu thụ condotel thấp hơn 78% so với cùng kỳ, riêng tháng 4 và 5, sức tiêu thụ giảm 95%. Nhiều chính sách bán hàng, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết, chia sẻ doanh thu, lợi nhuận nhằm kích cầu thị trường nhưng không đạt hiệu quả kỳ vọng.