21/05/2024, 14:10 0

Những "nút thắt" của bất động sản biển đang dần được tháo gỡ

Phân khúc căn hộ biển đang bước vào một giai đoạn phát triển mới và trở nên sôi động trở lại trong thời gian gần đây, với số lượng dự án hạn chế nhưng có pháp lý đầy đủ, tọa lạc tại các khu du lịch giàu tiềm năng.

Nhu cầu ngày càng cao

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quý I/2024, thị trường bất động sản đón nhận 9.970 sản phẩm du lịch - nghỉ dưỡng mở bán. Mặc dù trong đó đa số là sản phẩm từ các dự án trước đó đưa trở lại thị trường nhưng nó cũng cho thấy các chủ đầu tư phân khúc này đã tự tin hơn với sức hấp thụ của thị trường. Đặc biệt, sức cầu cũng chuyển biến kể từ sau Nghị định 10/2023/NĐ-CP được ban hành và có hiệu lực từ giữa năm ngoái với quy định mở, cho phép dự án xây dựng dự án bất động sản du lịch nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu giúp gỡ dần “rào cản” tâm lý với phân khúc này.

Hai trong ba sắc luật có liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản mới được ban hành là Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tuy chưa có quy định đặc thù điều chỉnh hoạt động đầu tư, xây dựng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nhưng thực tế, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, đã nới rộng hơn nhiều so với trước đây, khi theo Khoản 2, Điều 5 - Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các dự án xây dựng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp gồm du lịch, lưu trú đã chính thức được công nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Luật sư Nguyễn Thúy Hạnh, Công ty Luật TNHH Vietthink cho rằng, đây là một trong những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mang lại ý nghĩa đặc biệt quan trọng khi gián tiếp công nhận loại hình bất động sản du lịch đã đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh để thực hiện kinh doanh. Điều này cung cấp cơ sở để hệ thống pháp luật có thể ban hành thêm các thông tư, nghị định hướng dẫn chi tiết về việc quản lý và kinh doanh loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này.

Bà Trang Lê, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn đầu tư, JLL Việt Nam khẳng định, các quy định từ luật mới theo hướng cởi mở hơn mang tới cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đặc biệt là mô hình bất động sản biển, có cơ hội tìm lại chính mình. Việc cho phép xác định quyền sở hữu với các các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thế hệ mới như bất động sản biển giúp “cởi trói” tâm lý khi sở hữu những sản phẩm mới này.

Thực tiễn cho thấy, bất động sản biển luôn có nhiều lợi thế và được ưa chuộng từ lâu trên thế giới. Tại Việt Nam, xu hướng mua thêm căn nhà thứ hai, thứ ba ở biển để lúc cần thì ở, lúc không cần thì cho thuê đang gia tăng ngày càng gia tăng.

Dưới góc nhìn kinh tế học, như phân tích của GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, loại hình bất động sản này đáp ứng được nhu cầu của kinh tế chia sẻ - loại hình kinh tế tận dụng được mọi nguồn lực sao cho hiệu suất và giá trị sử dụng cao nhất.

Khi “khoảng trống pháp lý” được giải quyết sau Nghị định 10/2023 và Luật Đất đai cùng Luật Kinh doanh bất động sản nêu trên, các nhà phát triển dự án bỏ tư duy bán hàng bằng cam kết lợi nhuận cao, mà tập trung cho chất lượng và hạ giá thành căn hộ, khách hàng cũng sẽ đón nhận các sản phẩm căn hộ biển như ngôi nhà thứ hai nhằm mục đích nâng cao chất lượng cuộc sống và tích sản là chính.

Dấu hiệu sôi động trở lại

Quan sát diễn biến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thời gian gần đây, có thể thấy rõ dòng vốn lớn từ nhiều chủ đầu tư đang quay trở lại thị trường với hàng loạt dự án được khởi công và giới thiệu tới khách hàng. Điểm đặc biệt, đây đều là những dự án có quy mô lớn, đồng bộ, tọa lạc tại những vùng du lịch giàu tiềm năng, nổi bật là vùng du lịch biển.

Số liệu thống kê của Tổng cục Du lịch cho thấy, trong tháng 4/2024, số lượng khách quốc tế đến nước ta đạt gần 1,6 triệu lượt, tăng 58,2% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung 4 tháng đầu năm 2024, khách quốc tế đến nước ta đạt 6,2 triệu lượt, tăng 68,3% so với cùng kỳ năm 2023 và tăng 3,9% so với cùng kỳ năm 2019 - thời điểm chưa xảy ra dịch Covid-19.

Điểm đáng chú ý, riêng trong dịp nghỉ lễ 30/4 - 1/5 vừa qua, nhiều thủ phủ du lịch đón nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ trở lại của lượng khách du lịch. Chẳng hạn, theo Sở Du lịch tỉnh Khánh Hòa, tour du lịch Nha Trang - Khánh Hòa đón 969.955 lượt khách, công suất phòng bình quân của các cơ sở lưu trú đạt khoảng 87,4%, trong đó những tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng 4 - 5 sao ghi nhận công suất phòng đạt trên 90% cùng doanh thu toàn ngành đạt hơn 1.300 tỷ đồng, đưa Nha Trang - Khánh Hòa lọt tốp những điểm đến hấp dẫn nhất mùa hè 2024.

Những lưu ý đối với người đang nợ tiền sử dụng đất

Tỷ lệ lấp đầy công suất phòng là yếu tố đảm bảo hiệu suất đầu tư sinh lời ổn định khi khai thác cho thuê căn hộ biển. Bên cạnh đó, đây còn là tài sản tích lũy. Với sự thay đổi trong thị hiếu hiện tại của khách du lịch với mong muốn cảm nhận được không gian ở với nhiều tiện ích và sự riêng tư hơn, lưu trú tại một căn hộ cao cấp hấp dẫn hơn nhiều so với việc thuê một phòng khách sạn.

Tuy vậy, yếu tố về tỷ lệ lấp đầy hiện nay cũng đảm bảo một phần cho sự trở lại đường đua của phân khúc căn hộ biển. Thực tế, theo nhiều chuyên gia, yếu tố làm lên sự khác biệt so với giai đoạn trước đây là sự thay đổi trong tư duy của các nhà phát triển bất động sản du lịch biển. Nếu như trước đây, hầu hết sản phẩm căn hộ nghỉ dưỡng đều được chào bán ngay khi dự án còn là mảnh đất trống, thì hiện nay, động thái triển khai của một số chủ đầu tư đã bài bản hơn, tập trung vào hoàn thiện thi công theo từng giai đoạn, nỗ lực hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi chào bán ra thị trường.

Bên cạnh đó, các dự án được chú trọng tăng giá trị nhờ điểm nhấn thiết kế độc đáo đẳng cấp, cùng sự ra đời của những mô hình bất động sản biển hấp dẫn nhu cầu ở và kinh doanh.