Nhà ở xã hội vừa khó làm lại vừa khó bán

Làm nhà ở xã hội (NƠXH) không hấp dẫn các doanh nghiệp do lợi nhuận không cao và thủ tục phức tạp, thiếu các ưu đãi cần thiết. Hơn nữa, ngay cả khi doanh nghiệp đã quyết định làm NƠXH, việc đưa sản phẩm ra thị trường cũng gặp nhiều khó khăn vì phải xét duyệt đối tượng đủ điều kiện mới được mua.

Không hấp dẫn nhà đầu tư

Là người tham gia làm NƠXH nhiều năm qua, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lê Thành, nhấn mạnh làm NƠXH để bán đã khó, làm NƠXH cho thuê còn khó hơn. Cái khó đầu tiên là vốn và lợi nhuận. Cụ thể, nếu không được vay với lãi suất ưu đãi, DN làm dự án 1.000 căn NƠXH cho thuê với vốn đầu tư 500 tỉ đồng sẽ lỗ ít nhất 10%-15% mỗi năm. Vì vậy, nếu không có cơ chế hỗ trợ DN sẽ không bao giờ làm được. "Lâu nay Lê Thành làm NƠXH cho thuê được là vì tự phải giải quyết bài toán về hình thức thanh toán cho người mua và DN chịu lãi vay thay cho khách" - ông Nghĩa nói.

Về việc thiếu hụt nguồn cung NƠXH, theo ông Nghĩa, đây là bài toán khó giải. Bởi biên lợi nhuận làm NƠXH vốn đã thấp, sắp tới sẽ bị thu hẹp chỉ còn 10% nên không khuyến khích các DN tham gia đầu tư. Đặc biệt, quy trình thủ tục là nỗi ám ảnh với các DN. Do vậy, nhà nước cần phải linh động, phải ghép quy trình để làm song song cho DN đẩy nhanh tiến độ dự án, từ đó gia tăng nguồn cung ra thị trường. Ngoài ra, cần chấp nhận thị trường NƠXH, tức để cho người mua sau một thời gian sẽ được bán như nhà bình thường. Có như vậy mới thu hút các chủ đầu tư và cả người mua NƠXH. "Ở các nước, chỉ cần xem xét người dân không có nhà là được một lần mua NƠXH, còn lại không quan tâm các vấn đề khác. Trong khi chúng ta còn quá chi tiết và chưa cởi mở cho DN" - ông Nghĩa nhấn mạnh.

Cũng là một DN trực tiếp làm NƠXH trong nhiều năm, ông Lê Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Công ty CP Phát triển Căn hộ Nam Long ADC, cho biết quá trình triển khai một dự án NƠXH của DN gặp rất nhiều khó khăn. Chi phí nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công liên tục tăng, đẩy giá thành NƠXH lên cao, gây áp lực lớn đối với DN. Đặc biệt, thủ tục pháp lý và quy định chính sách vẫn rất phức tạp, quy trình giải quyết kéo dài gây mất nhiều thời gian cũng làm gia tăng chi phí. Chưa kể, thiếu đất sạch để làm NƠXH lâu nay vẫn là vấn đề nan giải ở các đô thị.

Ngoài ra, một vấn đề nan giải khác mà hầu hết các DN bất động sản đều gặp phải khi thực hiện dự án là khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Người dân muốn vay để thuê/mua NƠXH cũng không hề đơn giản. Trong khi đó, một số người dân còn e dè khi mua NƠXH do lo ngại về chất lượng, môi trường sống và các dịch vụ đi kèm.

Áp dụng cơ chế mới một cách quyết liệt

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), quy trình thủ tục làm NƠXH lâu nay vẫn nhiêu khê, khó hơn cả nhà ở thương mại. Chính vì vậy mà giai đoạn 2016 - 2020, TP HCM chỉ làm được khoảng 15.000 - 16.000 căn NƠXH, đạt 41% chỉ tiêu cả nước, tức bình quân 3.000 căn/năm là chưa đáp ứng nhu cầu rất lớn của xã hội. Trên phạm vi cả nước, giai đoạn 2021 - 2023 chỉ mới hoàn thành 72 dự án NƠXH với 38.128 căn hộ, đạt chưa tới 9% kế hoạch 5 năm 2021 - 2025 là 446.000 căn. TP HCM chỉ hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án NƠXH với 623 căn hộ và đã khởi công 7 dự án NƠXH với 4.996 căn hộ nhưng bị "vướng mắc về pháp lý" nên gần như chưa thể triển khai thi công. "Chúng tôi đã đề nghị nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai các dự án NƠXH cho TP HCM. Trong đó, có các giải pháp về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư; Bộ Xây dựng chỉ đạo Sở Xây dựng các địa phương thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 dự án NƠXH, kể cả dự án nhà ở thương mại đã có chấp thuận chủ trương đầu tư; đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại điểm b khoản 3 điều 6 Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội" - ông Châu nói.

Chưa kể, nhiều năm qua, HoREA đã có nhiều văn bản gửi Chính phủ, bộ, ngành về tháo gỡ khó khăn cho NƠXH, trong đó có nội dung "đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước cho phép các tổ chức tín dụng do nhà nước chỉ định được cho vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH".

Trong khi đó, ông Bùi Văn Sổn, Phó Giám đốc Ngân hàng Chính sách xã hội Chi nhánh TP HCM, cho biết việc khan hiếm NƠXH từ năm 2020 đến nay, một nguyên nhân có thể kể đến là chưa có chính sách cho chủ đầu tư vay ưu đãi để làm NƠXH. Vì vậy, thời gian qua đơn vị chỉ tập trung cho vay mua và thuê mua NƠXH. Theo ông Sổn, ngân hàng sẵn sàng cho vay đến 80% giá trị nhà với lãi suất ưu đãi nếu đúng đối tượng. 

Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương phải tập trung vào việc cải thiện quy trình xây dựng và thủ tục pháp lý, hợp tác chặt chẽ với các DN để giảm bớt gánh nặng về thủ tục pháp lý cũng như hỗ trợ trong việc tìm kiếm và phát triển quỹ đất cho các dự án NƠXH. 

Đồng thời, cung cấp các chính sách và biện pháp hỗ trợ tài chính, như cung cấp vốn vay ưu đãi, giảm thuế hoặc tạo ra các quỹ hỗ trợ đặc biệt cho DN. "Khuyến khích DN đổi mới công nghệ, nghiên cứu và phát triển công nghệ, giảm thiểu chi phí và tăng hiệu suất trong quá trình xây dựng và quản lý NƠXH" - ông Sổn nhấn mạnh.