Nhà đầu tư địa ốc ưu tiên lựa chọn phân khúc an toàn

Thời gian hiện tại, tư duy của nhiều nhà đầu tư bất động sản thay đổi từ chọn phân khúc sinh lời cao sang lựa chọn phân khúc an toàn.

Những nhà đầu tư mới

Nhận định về diễn biến thị trường bất động sản, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group cho rằng, tại thị trường Hà Nội, tâm lý người mua bất động sản được cải thiện rõ rệt, người mua đã mạnh dạn mua hơn, minh chứng là dù phân khúc chung cư giá bán cao, nhưng ra hàng vẫn “cháy”. Các dự án trong trung tâm Thành phố được đón nhận cho thấy tâm trạng nhà đầu tư đang tốt, từ đó, tạo hiệu ứng mua lan ra các phân khúc khác có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng ở các thành phố du lịch.

Trong câu chuyện với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nga nhấn mạnh, thị trường bất động sản đang xuất hiện một lớp nhà đầu tư mới với không ít sự khác biệt so với lớp nhà đầu tư cũ, điển hình là trong khẩu vị đầu tư.

Phác họa chân dung của nhóm nhà đầu tư mới, ông Nga cho biết, họ có độ tuổi trẻ hơn, đặc biệt là khá tinh ý và quan sát tốt. Từ việc nhìn thấy nhiều nhà đầu tư đi trước vẫn còn mắc kẹt dòng vốn, sản phẩm ở một số phân khúc, khu vực chưa kịp “thoát hàng”, từ đó có những đúc rút cho bản thân trong câu chuyện đầu tư, dẫn đến việc đề cao sự an toàn. Nhóm nhà đầu tư mới thường sẽ lựa chọn các dự án có đủ pháp lý, có tiềm năng khai thác vận hành.

“Trong bối cảnh hiện tại, quan điểm giữ tiền trước khi kiếm tiền được nhiều người hướng tới. Nhiều nhà đầu tư trước khi nghĩ đến việc kiếm lợi từ thị trường đã học cách quản trị danh mục đầu tư, quản trị rủi ro để tránh bị mất tiền. Điều này cũng phù hợp với bối cảnh hiện tại, khi mà cơ hội và rủi ro đan xen”, ông Nga cho hay.

Đề cao quản trị rủi ro đang là điều được nhiều nhà đầu tư hướng tới trên thị trường, thậm chí đây được xem là tiêu chí hàng đầu.

Chị Tú, một nhân viên môi giới cho hay, dòng tiền của nhà đầu tư đang có xu hướng chảy vào bất động sản nhiều hơn. Dẫu vậy, khẩu vị đầu tư ở giai đoạn hiện tại cũng có những nét khác, thay vì mua vào ào ào như giai đoạn trước, nhà đầu tư đang ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ để quản trị rủi ro, số khác chọn mua các sản phẩm có sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sở hữu…

“Dự án phải có đủ giấy tờ, pháp lý mới có thể khiến nhà đầu tư xuống tiền ở thời điểm hiện tại. Với các sản phẩm đất nền trong dân, nhà đầu tư cũng chỉ đồng ý xem, khảo sát hoặc mua khi đó là đất đã được tách thửa, có sổ riêng. Các dự án đang trong giai đoạn thực hiện, xin thủ tục tách thửa hầu như không được nhà đầu tư quan tâm. Đây là thay đổi rõ nét trong việc ‘chấm điểm’ sản phẩm của nhà đầu tư thời gian gần đây”, chị nói.

Nhân viên môi giới này cũng cho biết thêm, các quy định mới về tách thửa đang khiến nhiều nhà đầu tư e dè. Mặt khác, giai đoạn trước, nhiều nhà đầu tư bị ăn “bánh vẽ” mua đất rồi xin tách thửa, ra sổ, nhưng sau đó bị vướng nên giờ rất cảnh giác và không còn dễ dãi như trước nữa.

Vấn đề pháp lý là sự ưu tiên

Nói về câu chuyện khẩu vị đầu tư, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, các nhà đầu tư hiện tại tỏ ra đặc biệt đề cao tính an toàn trong thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản nói chung, bất động sản nói riêng.

Theo bà Hằng, kể cả thời gian qua, khi giá bất động sản tăng cao, thị trường xuất hiện tâm lý sợ giá sẽ tăng nên đẩy nhanh việc mua hàng, nhưng điều này không đồng nghĩa với việc người mua mua bằng mọi giá. Dù tâm lý lo giá còn tăng là có, nhưng không phải khiến tất cả người mua trở nên gấp gáp. Người mua sẽ luôn cân nhắc về tính hợp lý với sản phẩm. Ngoài việc đảm bảo pháp lý, một yếu tố được các nhà đầu tư đề cao là khả năng thanh khoản.

Theo bà Hằng, thanh khoản rất được các nhà đầu tư chú ý, bởi một sản phẩm dễ mua bán sẽ mang đến sự yên tâm cho nhà đầu tư, giúp các bên chủ động và có thể ứng xử linh hoạt với sản phẩm mà mình sở hữu.

Còn theo ông Dương Minh Thông, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Dương Minh, với các giai đoạn như hiện tại, phân khúc đáp ứng nhu cầu thực sẽ rất được quan tâm bởi hệ số an toàn cao. Các sản phẩm đất nền hoặc đất nền không có thổ cư cơ bản chưa được quan tâm nhiều.

Đưa ra gợi ý cho nhà đầu tư, ông Thông cho hay, nhà ở dự án nhiều khi không được nhà đầu tư để ý, nhưng quan sát qua các giai đoạn thăng trầm của thị trường thì đây là sản phẩm có giá hợp lý, lịch sử thị trường thì các dự án đều giữ giá hoặc tăng giá tốt. Về mặt quản trị rủi ro, bất động sản trong các dự án cũng có tính pháp lý tốt hơn khi được quy hoạch đồng bộ, bài bản, gắn với các chủ đầu tư, thay vì kiểu đất nền tự phân lô trong dân.

Cũng theo ông Thông, hiện tại, tâm lý thị trường đã tốt, nhưng thanh khoản sẽ chỉ được cải thiện dần dần và trước tiên, sẽ bắt đầu từ nội đô, với các sản phẩm nhà ở thực. Giá một số sản phẩm đã tăng khoảng 30%, nhưng với nhà đầu tư dài hạn hoặc phục vụ nhu cầu thực thì vẫn đáng để xuống tiền.

Quay trở lại câu chuyện của lớp nhà đầu tư mới, theo ông Nga, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới và năm 2024 là năm bản lề. Hiện tại, kỳ vọng tăng giá và thẩm thấu chính sách đã khiến thị trường phục hồi. Giai đoạn khó khăn nhất đã ở lại phía sau và hơn 2 năm qua, thị trường đã tích lũy đủ cho giai đoạn tăng trưởng.

Dù vậy, ông Nga vẫn cho rằng, bên mua cũng sẽ chỉ mua bất động sản khi giá phù hợp, kể cả sản phẩm rẻ nhưng cảm thấy không an toàn, nhà đầu tư cũng sẽ không mua. Đây là điểm mới đáng chú ý của thị trường.